전체 글291 서울 집값 전망 (공급부족, 보유세인상, 투기수요) 2030년까지 서울 신규 아파트 공급 물량이 사실상 제로에 가깝다는 전망이 나오고 있습니다. 저는 최근 지방 신도시에서 여전히 소상공인 대출을 끼고 새 아파트에 투기하는 다주택자들을 직접 목격하면서, 이 공급 부족 상황이 과연 실재하는 것인지 의문이 들었습니다.서울 아파트 공급 부족, 정말 해결 불가능한가서울의 연간 적정 주택 수요는 약 4.6만 가구 수준으로 추정되는데, 올해 입주 물량은 그 10분의 1 수준에 불과합니다. 정부가 발표한 용산·가천 등 19대 공급 대책도 사실상 문재인 정부 시절 8·4 대책의 입지와 70% 이상 겹칩니다.제가 보기에 이 문제의 핵심은 신규 공급이 아닙니다. 서울에는 이미 190만 채의 주택이 존재하는데, 이들이 시장에서 원활하게 거래되지 못하고 있는 것이죠. 대출 규제.. 2026. 3. 21. 2026 부동산 전략 (무주택자, 다주택자, 실거주) 저도 솔직히 처음엔 집값 걱정에 전전긍긍했던 사람입니다. 돈이 있어도 떨어지면 떨어진다고 못 사고, 오르면 올라서 더 못 사는 악순환을 몇 년째 반복하다 보니 어느새 제 주변 친구들은 다 집을 샀더라고요. 지금 부동산 시장을 보면 정책도 시시각각 바뀌고, 양도소득세(양도세) 중과 문제에 다주택자들은 5월 9일 시한을 앞두고 전전긍긍하고 있습니다. 여기서 양도세란 부동산을 팔 때 차익에 대해 내는 세금으로, 다주택자는 최고 82.5%까지 중과될 수 있습니다. 무주택자는 전세도 없고 대출도 안 나오니 어디서 어떻게 살아야 할지 막막하기만 합니다. 그런데 제가 직접 시장을 들여다보니, 집이 정말 없는 건 아니더라고요.무주택자가 지금 선택할 수 있는 현실적인 방안무주택자분들이 제일 고민하시는 부분이 바로 "지금.. 2026. 3. 20. 1·29 부동산 대책 (공급 효과, 서울 입지, 가격 안정) 정부가 발표한 1·29 공급 대책으로 서울 3.2만 가구, 경기 2.8만 가구를 공급하겠다고 밝혔습니다. 제가 이 발표를 처음 접했을 때 든 생각은 '또 시작이구나'였습니다. 분양가상한제(분양가 제한 제도) 시절에는 공급을 늘리면 로또 분양이 많아져서 실제로 가격 안정 효과가 있었지만, 지금은 상황이 완전히 다릅니다. 재건축이든 민영이든 분양가가 구축 아파트 평당 가격보다 낮을 수가 없는 구조에서, 공급만으로 집값을 잡겠다는 발상은 현실성이 떨어진다고 봅니다.1·29 대책의 핵심 입지와 공급 실효성이번 대책에서 정부가 내세운 핵심 입지는 용산 국제업무지구 1만 가구, 태능 CC 부지, 과천 경마장 등입니다. 용산 국제업무지구는 서울에서도 손꼽히는 금싸라기 땅이죠. 여기서 국제업무지구(IBD, Intern.. 2026. 3. 19. 부동산 정책 변화 (문재인 시즌2, 이재명 시즌1, 연착륙) 2017년 8.2대책 이후 집값이 폭등했던 당시, 매물 잠김과 저금리, 그리고 공급 부재라는 3박자가 맞아떨어졌습니다. 저 역시 10년 전부터 동탄에서 전세를 살았는데, 2021년 전세값이 2.5억에서 4.5억으로 2억이나 뛰는 걸 직접 겪었습니다. 처음엔 월 30만 원이던 대출 이자가 1년 만에 80만 원이 되더군요.그런데 지금은 당시와 상황이 완전히 다릅니다. 현 정부의 부동산 정책을 과거 문재인 정부와 같다고 보는 시각도 있지만, 제가 직접 시장을 지켜본 결과 전혀 다른 방향으로 가고 있습니다.문재인 시즌2와 지금은 정반대 상황입니다2017년 8.2대책 당시 양도세 중과를 발표하자 매물이 쏟아졌습니다. 그런데 불과 4개월 뒤인 12월 2일, 임대사업자 제도가 대폭 확대되면서 상황이 급반전했죠. 임대.. 2026. 3. 18. 비거주 1주택자 전세대출 규제 (실거주, 월세전환, 투기억제) 집이 한 채뿐인데도 전세 대출을 받을 수 없게 된다면, 여러분은 어떻게 하시겠습니까? 정부가 비거주 1주택자에 대한 전세 대출 보증을 제한하는 방안을 검토 중입니다. 수도권 기준 보유 주택에 실제로 살지 않고 전세를 주는 경우, 한국주택금융공사(HUG)나 주택도시보증공사(HUG) 같은 공적 보증 기관의 지원을 받지 못할 가능성이 생긴 겁니다. 저는 처음 이 소식을 접했을 때 솔직히 '이게 과연 현실적인가?' 하는 의구심이 들었습니다. 1주택자라는 이유만으로 보호받아야 한다는 생각이 이제는 통하지 않는 시대가 온 걸까요.비거주 1주택자가 규제 대상이 된 이유는?정부는 왜 1주택자까지 대출 규제 범위에 넣으려는 걸까요? 핵심은 '레버리지 투자' 구조에 있습니다. 레버리지 투자란 적은 자기자본으로 빚을 활용해.. 2026. 3. 17. 이재명 부동산 정책 (보유세, 양도세, 투기차단) 솔직히 이재명 대통령이 SNS로 집값 잡겠다고 나섰을 때 저는 반신반의했습니다. 하지만 지난 40일간 서울 아파트 매매가격 상승률이 0.31%에서 0.08%로 떨어진 걸 보면서 생각이 바뀌었습니다. 3월 말 발표 예정인 추가 부동산 대책이 시장에 어떤 파장을 일으킬지, 저처럼 1주택자 입장에서도 불안한 게 사실입니다. 일반적으로 대출 규제만으로 집값을 잡을 수 있다고 알려져 있지만, 제 경험상 진짜 핵심은 보유세와 양도세 개편에 있습니다.다주택자 대출 규제, 생각보다 실효성 없다정부가 다주택자 대출 연장 중단을 검토 중이라는 소식이 나왔습니다. 하지만 실제 숫자를 뜯어보니 제가 우려했던 것처럼 실효성이 크지 않아 보입니다.현재 다주택자 은행 대출 잔액이 102.9조 원인데, 이 중 95.7%가 만기가 긴.. 2026. 3. 16.
