솔직히 이재명 대통령이 SNS로 집값 잡겠다고 나섰을 때 저는 반신반의했습니다. 하지만 지난 40일간 서울 아파트 매매가격 상승률이 0.31%에서 0.08%로 떨어진 걸 보면서 생각이 바뀌었습니다. 3월 말 발표 예정인 추가 부동산 대책이 시장에 어떤 파장을 일으킬지, 저처럼 1주택자 입장에서도 불안한 게 사실입니다. 일반적으로 대출 규제만으로 집값을 잡을 수 있다고 알려져 있지만, 제 경험상 진짜 핵심은 보유세와 양도세 개편에 있습니다.
다주택자 대출 규제, 생각보다 실효성 없다
정부가 다주택자 대출 연장 중단을 검토 중이라는 소식이 나왔습니다. 하지만 실제 숫자를 뜯어보니 제가 우려했던 것처럼 실효성이 크지 않아 보입니다.
현재 다주택자 은행 대출 잔액이 102.9조 원인데, 이 중 95.7%가 만기가 긴 원리금분할상환 방식입니다(출처: 금융감독원). 여기서 원리금분할상환이란 대출 원금과 이자를 매달 나눠서 갚는 방식으로, 은행과 이미 계약이 체결된 상태라 정부가 직접 규제하기 어렵습니다.
결국 규제 대상이 되는 건 만기 일시상환 대출인데, 그 규모가 고작 7.2조 원에 불과합니다. 게다가 여기엔 주택담보대출뿐 아니라 전세대출, 이주비 대출까지 모두 포함돼 있어서 실제로 다주택자 투기를 막을 수 있는 대출 규제는 극히 일부라는 겁니다.
임대사업자 대출 연장 중단도 마찬가지입니다. 은행권 주거용 임대사업자 대출 잔액 11.6조 원 중 90% 이상이 비아파트입니다. 수도권 아파트 담보 비중은 5.6%인 6,569억 원에 그쳤습니다(출처: 한국은행). 비아파트는 매도가 쉽지 않아 대출을 회수하면 세입자 거주 불안이 생길 수 있기 때문에, 정부도 이 부분은 규제에서 제외할 가능성이 큽니다.
저는 이번 대출 규제가 시장에 미치는 영향보다는 심리적 효과가 더 클 거라고 봅니다. 실제로 규제받는 사람은 적지만, "정부가 강력하게 나온다"는 인식 자체가 매수심리를 위축시키는 거죠.
보유세와 양도세 개편, 진짜 칼날은 여기 있다
일반적으로 대출만 막으면 집값이 잡힌다고 알려져 있지만, 제 경험상 진짜 고통은 세금에서 옵니다. 정부가 3월 말 발표할 종합부동산 대책의 핵심은 보유세 인상과 양도세 중과 부활입니다.
현재 검토 중인 방안을 정리하면 다음과 같습니다.
- 다주택자 양도소득세 중과세율 부활
- 장기보유특별공제 축소 또는 폐지
- 종합부동산세율 인상
- 비거주 1주택자 보유세 강화
- 초고가 주택(평당 3억 원 이상) 실거주자 규제 신설
여기서 양도소득세란 부동산을 팔았을 때 생긴 차익에 매기는 세금인데, 다주택자는 최대 75%까지 세금을 내야 합니다. 장기보유특별공제는 집을 오래 보유하면 양도세를 깎아주는 제도인데, 이재명 대통령이 "보유만 한다고 세금을 깎아주는 게 말이 되냐"고 비판하면서 손질 대상 1순위로 떠올랐습니다.
저는 개인적으로 이 부분에서 정부 정책이 좀 극단적이라고 봅니다. 제 생각을 솔직히 말하면, 보유세를 1%로 인상해도 부자들은 코웃음 치며 버틸 겁니다. 50억짜리 집 가진 사람이 1년에 5,000만 원 세금 낸다고 해도, 집값이 한 번 오르기 시작하면 두 달 만에 5억은 오르니까요.
진짜 투기 심리를 차단하려면 집이 투자 대상이 아니라 거주 공간임을 각인시켜야 합니다. 저는 앞으로 거래되는 아파트는 1주택 실거주용이라도 양도세를 80% 부과해서 투자 실익을 완전히 없애야 한다고 생각합니다. 그러면 무주택자들이 집값이 지금보다 1/2~1/3 수준으로 떨어질 때까지 기다릴 수 있는 환경이 만들어지죠.
하지만 국토부 장관의 "집 보유하면 경제적으로 손실 보게 한다"는 발언은 정말 실망스러웠습니다. 삶의 필수재를 국민에게 이런 식으로 접근하는 게 과연 맞는 건지 의문입니다. 특히 비거주 1주택자 규제는 직장 이동이나 자녀 교육, 부모 부양 등 각자의 사정이 다른데, 이걸 일괄 규제하는 건 문제가 있어 보입니다.
더 큰 문제는 강남만 건드린다고 다른 지역 1주택자들이 괜찮은 게 아니라는 겁니다. 노도강(노원·도봉·강북) 1주택자들한테는 "보유세 감당 안 되니 거기서 평생 살아라"는 조롱처럼 들릴 수 있습니다. 이런 식으로 전국 절반 이상인 1주택자들을 건드리면 정권이 감당할 수 있을까요?
현재 다주택자들이 양도세 중과 회피를 위해 급매물을 쏟아내고 있습니다. 4월 10일에서 15일 사이에 계약금을 넣어야 5월 9일 전 매매 계약을 체결할 수 있기 때문에, 3월 말 강력한 대책이 나오면 그 사이에 추가 급매가 나올 가능성이 큽니다.
저는 이번 정책이 망국적인 부동산 투기를 끝낼 마지막 기회라고 봅니다. 하지만 실거주자와 진짜 투기꾼을 구분하지 못하면, 결국 서민만 피해 보는 정책이 될 겁니다. 정부가 3월 말 발표할 종합대책이 시장의 기대와 우려 사이에서 어떤 균형을 찾을지 지켜봐야 할 것 같습니다.