정부가 발표한 1·29 공급 대책으로 서울 3.2만 가구, 경기 2.8만 가구를 공급하겠다고 밝혔습니다. 제가 이 발표를 처음 접했을 때 든 생각은 '또 시작이구나'였습니다. 분양가상한제(분양가 제한 제도) 시절에는 공급을 늘리면 로또 분양이 많아져서 실제로 가격 안정 효과가 있었지만, 지금은 상황이 완전히 다릅니다. 재건축이든 민영이든 분양가가 구축 아파트 평당 가격보다 낮을 수가 없는 구조에서, 공급만으로 집값을 잡겠다는 발상은 현실성이 떨어진다고 봅니다.
1·29 대책의 핵심 입지와 공급 실효성
이번 대책에서 정부가 내세운 핵심 입지는 용산 국제업무지구 1만 가구, 태능 CC 부지, 과천 경마장 등입니다. 용산 국제업무지구는 서울에서도 손꼽히는 금싸라기 땅이죠. 여기서 국제업무지구(IBD, International Business District)란 글로벌 기업과 금융기관이 입주하여 국제적 비즈니스 거점 역할을 하는 지역을 의미합니다. 쉽게 말해 여의도나 강남처럼 업무 중심지로 개발하려는 곳입니다.
문제는 이런 좋은 땅에 실제로 얼마나 빨리 주택이 공급될 수 있느�입니다. 정부는 내년 착공 물량이 전체의 5% 수준인 3천 가구 정도라고 밝혔는데, 입주까지는 최소 5~7년이 걸립니다. 제가 과거 3기 신도시 분양 과정을 지켜본 경험으로는, 발표부터 입주까지 평균 6~8년이 소요됐습니다. 2020년 8월 발표된 문재인 정부의 8·4 대책도 6년이 지난 지금까지 입주한 곳이 단 한 곳도 없습니다(출처: 국토교통부).
서울시는 용산에 8천 가구만 짓자고 하는데 정부는 1만 가구를 고집하고 있습니다. 이런 중앙정부와 지자체 간 이견은 사업 지연의 주요 원인이 됩니다. 설계를 다시 그려야 하고, 인허가 과정이 길어지기 때문입니다. 실제로 3기 신도시에서도 공급 물량을 늘리려다 설계 변경으로 2~3년씩 지연된 사례가 여럿 있었습니다.
태능 CC 부지는 세계문화유산인 태릉·강릉의 역사문화환경 보존 지역과 겹친다는 지적이 나옵니다. 문화재보호구역(Cultural Heritage Protection Zone)이란 문화재 주변 일정 범위를 개발로부터 보호하기 위해 지정한 구역을 말합니다. 여기서 문화재가 발굴되면 공사는 즉시 중단되고, 최악의 경우 사업 자체가 무산될 수도 있습니다(출처: 문화재청). 제가 알기로 과거 한 아파트 단지에서 유적이 발견돼 한 동을 아예 못 지은 사례도 있었습니다.
당장의 공급 부족을 메우려면 3기 신도시 분양 속도를 높이는 게 현실적입니다. 정부는 9·7 대책에서 3기 신도시 토지를 민간에 팔지 않고 LH가 직접 시행하겠다고 밝힌 바 있습니다. LH(Korea Land and Housing Corporation)는 한국토지주택공사의 약자로, 국가가 설립한 공공기관입니다. 최근 LH가 3기 신도시 분양 계획을 발표한 만큼, 여기서 속도를 내는 게 5~7년 후를 기약하는 용산이나 태능보다 훨씬 빠를 것입니다.
공급 정책이 가격 안정으로 이어질까
일반적으로 공급을 늘리면 가격이 안정된다고 알려져 있지만, 제 경험상 지금은 그 공식이 작동하지 않습니다. 분양가상한제가 있던 시절에는 로또 분양이 많아서 공급 자체가 수요를 잠재우는 효과가 있었습니다. 하지만 지금은 분양가가 시세를 반영하기 때문에, 신규 분양가가 구축 아파트보다 비싼 경우가 대부분입니다. 이런 구조에서는 분양에 실패해 미분양이 쌓여도 가격 안정으로 이어지지 않습니다.
정부가 정말 가격 안정을 원한다면 용산 같은 금싸라기 땅에 신혼부부·청년 대상 공공임대를 대량 공급해야 합니다. 공공임대주택(Public Rental Housing)이란 정부나 공공기관이 건설·공급하여 시세보다 저렴한 임대료로 제공하는 주택을 의미합니다. 쉽게 말해 국가가 직접 집주인이 되어 저렴하게 빌려주는 집입니다. 다주택자들이 세금 올리면 세입자에게 전가된다고 협박하는데, 공공임대를 대량 공급하면 그런 협박이 통하지 않습니다.
전세자금 대출 제한도 올바른 방향입니다. 서울 집값 상승이 가구소득 증가의 몇 배로 올랐는지 생각해보면, 이건 소득으로 설명이 안 됩니다. 하위 소득자를 빼고 중산층만 따져도 집값은 터무니없이 올랐습니다. 그럼 무슨 돈으로 올렸을까요? 주택담보대출과 전세자금 대출입니다. 역대 정부가 집값 상승 여론이 들끓으면 대출 규제하는 척하면서, 서민을 위한다며 전세자금 대출은 왕창 풀어줬습니다. 그 결과 갭투기 천국이 됐죠.
제가 직접 본 사례로, 한 지인은 전세자금 대출로 갭투기를 시도했다가 집값 하락으로 큰 손실을 봤습니다. 은행 부채로 부동산을 밀어 올리는 구조는 언젠가 무너질 수밖에 없습니다. 일본이 1990년대 부동산 거품 붕괴로 잃어버린 30년을 겪은 것처럼, 집값을 무한정 올리자는 건 결국 나라 경제를 망치는 길입니다.
정부는 이재명 대통령 취임 후 네 번째 부동산 대책을 내놨습니다. 6·17, 9·7, 10·15, 그리고 이번 1·29 대책인데, 이 중 공급 대책은 9·7과 1·29입니다. 9·7 대책은 전혀 효과를 발휘하지 못했고, 오히려 FOMO(Fear Of Missing Out, 기회를 놓칠까 봐 두려워하는 심리) 현상만 키웠습니다. 사람들이 '아, 이제 정부가 할 수 있는 게 없구나'라고 판단하자 6·17 대책으로 잠잠했던 매수 심리가 다시 살아난 겁니다.
이번 1·29 대책도 계절적 요인과 대통령의 SNS 메시지로 당장은 폭발적 수요 증가가 억제되고 있습니다. 하지만 수요가 많은 상태에서 또다시 큰 사건이 터지면 FOMO가 재발할 가능성이 높습니다. 솔직히 이건 근본 대책이 아니라 임시방편이라고 봅니다.
민간 정비사업 활성화도 중요합니다. 최근 국토부 장관이 재건축·재개발 승인권을 지자체뿐 아니라 국토부도 행사할 수 있도록 법을 바꾸려 한다는 뉴스가 나왔습니다. 재건축·재개발(Reconstruction and Redevelopment)이란 노후 주택을 철거하고 새 아파트를 짓는 민간 주도 정비사업을 말합니다. 쉽게 말해 낡은 동네를 주민들이 돈을 모아 새 아파트 단지로 바꾸는 겁니다. 서울시는 최근 신속통합기획으로 89곳을 지정했는데, 이게 실제 공급으로 이어지려면 10년은 걸릴 것입니다.
정비사업이 지연되는 가장 큰 이유는 다음 두 가지입니다.
- 투기과열지구 지정으로 인한 거래 규제와 각종 페널티
- 다주택자 이주비 대출 제한
이주비 대출은 사업비 성격인데 다주택자라는 이유로 막으면, 조합원들이 반대표를 던져 사업 자체가 무산됩니다. 제가 아는 한 재개발 조합은 이주비 대출 문제로 2년째 표결조차 못 하고 있습니다. 이런 걸림돌을 빨리 제거해야 민간 공급이 살아납니다.
1기 신도시는 단기간에 대량 공급으로 효과를 봤지만, 지금은 물리적으로 불가능합니다. 토지 확보, 환경 영향 평가, 주민 동의 등 절차가 복잡해졌기 때문입니다. 그래서 공급만으로 집값을 잡겠다는 건 현실성이 없다고 봅니다. 정부가 진짜 청년과 무주택자를 위한다면, 용산 같은 핵심 입지에 공공임대를 전량 공급하고, 전세자금 대출을 대폭 줄여 투기 수요를 차단해야 합니다.
정부의 강력한 의지와 실효성 있는 정책 수단이 결합될 때만 집값 안정이 가능합니다. 막연한 공급 발표만 믿고 기다리기보다는, 지금 당장 본인에게 맞는 공공분양이나 임대 조건이 있는지 꼼꼼히 따져보는 게 현명한 선택입니다. 부동산 유튜버 대부분이 집값 상승으로 돈을 버는 구조라는 점도 기억해야 합니다. 그들의 선동에 휘둘리지 말고, 본인의 실제 필요와 재정 상황에 맞춰 냉정하게 판단하시길 바랍니다.