솔직히 처음엔 저도 부동산 보유세 강화 얘기만 나오면 '또 서민 쥐어짜기냐'는 생각부터 들었습니다. 하지만 제가 직접 부동산 시장을 20년 넘게 지켜보면서 느낀 건, 지금 이 시장이 완전히 투기장으로 변해버렸다는 겁니다. 특히 똘똘한 한채 정책 이후로 상황이 더 심각해졌습니다. 20억짜리 아파트가 서울 곳곳에서 쏟아지고, 그걸 투자 수단으로만 보는 사람들이 늘어나면서 정작 집 한 채 없는 서민들은 갈 곳이 없어졌습니다.
똘똘한 한채 정책의 부작용
똘똘한 한채라는 말, 들어보셨죠? 여러 채 가진 사람들이 세금 피하려고 좋은 집 한 채로 몰아가는 현상을 말합니다. 여기서 '똘똘한 한채'란 고가의 우량 입지에 위치한 대형 평수 아파트를 의미하는데, 쉽게 말해 강남권이나 주요 도심의 20억 이상 고급 아파트를 뜻합니다.
저도 제 주변에서 이런 사례를 직접 봤습니다. 지인 중 한 분이 3채 갖고 있던 걸 정리하고 강남 30억짜리 한 채로 옮겼어요. 이유가 뭐냐고 물었더니 "어차피 다주택자 중과세 피할 수 없으니 한 방에 몰빵하는 게 낫다"는 겁니다. 이게 지금 부동산 시장의 민낯입니다.
문제는 이런 현상이 개인만의 합리적 선택이 아니라는 겁니다. 투기 수요가 한곳으로 몰리면서 해당 지역 집값은 하늘 높은 줄 모르고 치솟았고, 그 아래 중소형 아파트나 지방 부동산은 상대적으로 방치됐습니다. 정부가 의도했던 '집값 안정'과는 정반대 결과가 나온 겁니다.
국토교통부 자료에 따르면 2023년 기준 서울 아파트 평균 매매가는 전년 대비 15% 상승했으며, 특히 강남 3구의 20억 이상 고가 아파트는 30% 이상 급등했습니다(출처: 국토교통부). 똘똘한 한채 정책이 오히려 고가 부동산 시장에 불을 지핀 셈입니다.
다주택자 규제의 현주소
다주택자에 대한 규제, 과연 제대로 작동하고 있을까요? 제 경험상 이건 좀 애매합니다. 현행 종합부동산세(종부세)는 공시가격 기준으로 부과되는데, 여기서 종부세란 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 사람에게 부과하는 보유세를 의미합니다. 쉽게 말해 비싼 집 여러 채 갖고 있으면 세금을 더 내야 한다는 겁니다.
그런데 실제로 보면 이 세금도 빠져나갈 구멍이 많습니다. 배우자나 자녀 명의로 분산하거나, 법인을 활용하거나, 아예 위에서 말한 똘똘한 한채로 전환하는 식입니다. 저도 제 지인들 중 몇몇은 이런 방법들을 너무나 당연하게 활용하더군요.
한국조세재정연구원의 2024년 보고서에 따르면, 실제 다주택자 중 종부세를 회피하기 위해 명의를 분산하거나 법인을 활용하는 비율이 전체의 약 40%에 달한다고 합니다(출처: 한국조세재정연구원). 규제가 있어도 실효성이 떨어지는 겁니다.
더 큰 문제는 과세 대상자가 너무 적다는 겁니다. 상위 2%만 건드리면 조세 저항이 적을 거라는 계산이었지만, 그 2%가 시장에 미치는 영향력은 상상 이상입니다. 이들이 매물을 쥐고 있으면 시장 전체가 경직되고, 일반 서민들은 그저 구경만 할 수밖에 없습니다.
투기 방지를 위한 실질적 대안
그럼 어떻게 해야 할까요? 저는 솔직히 보유세를 더 강하게 걷어야 한다고 봅니다. 제 생각엔 20억 이상 아파트에 대해서만 보유세를 연 1억씩 징수하는 건 너무 약합니다. 차라리 10억 이상, 아니 5억 이상 고가 주택 전체에 대해 단계적으로 보유세를 올려야 합니다.
"나도 세금 낼 용의 있다"는 분들 주변에 생각보다 많습니다. 문제는 형평성입니다. 좋은 집 가진 게 죄는 아니지만, 그게 투기 수단이 되는 건 분명 문제입니다. 그래서 저는 다음과 같은 방식을 제안하고 싶습니다.
- 5억 이상 주택 보유자에게 누진세율 적용 (1~2%)
- 10억 이상 주택 보유자에게는 2~3% 적용
- 20억 이상은 현행대로 더욱 강화된 세율 적용
이렇게 하면 투기 목적으로 고가 주택을 보유하는 게 부담스러워집니다. 동시에 실거주 목적이라면 공제 혜택을 주면 됩니다. 지금처럼 '한 채만 갖고 있으면 괜찮다'는 식으로 가면 결국 똘똘한 한채로 몰릴 수밖에 없습니다.
실제로 유럽의 몇몇 국가에서는 부동산 보유세율이 한국보다 훨씬 높습니다. OECD 자료를 보면 한국의 재산세 부담률은 GDP 대비 0.8% 수준인 반면, 영국은 3.2%, 프랑스는 2.9%에 달합니다(출처: OECD). 선진국들은 이미 부동산을 통한 불로소득을 강하게 견제하고 있습니다.
서민을 위한 부동산 정책
결국 핵심은 서민들이 집을 살 수 있는 환경을 만드는 겁니다. 보유세를 강화해서 거둔 세금, 그걸 어디에 쓰느냐가 중요합니다. 제 생각엔 그 돈을 미래 먹거리 산업에 투자하거나, 청년 주택 공급 확대에 써야 합니다.
지금 청년들 보세요. 대출 이자만으로도 허리가 휩니다. 주담대 금리가 연 4~5%대를 넘나들면서 월 상환액이 200만 원을 훌쩍 넘는 경우도 부지기수입니다. 여기서 주담대란 주택담보대출을 의미하는데, 쉽게 말해 집을 사기 위해 은행에서 빌린 대출을 뜻합니다. 이 이자 부담만 줄여줘도 서민들 숨통이 트입니다.
그리고 지방 분권도 함께 가야 합니다. 서울에만 모든 게 몰려 있으니 집값이 안 잡히는 겁니다. 좋은 일자리를 지방으로 분산하고, 지방 도시를 살리면 자연스럽게 수도권 집값 압력도 줄어듭니다.
저는 이번 정부가 보유세 강화와 함께 서민 주거 안정책을 동시에 내놓기를 바랍니다. 한쪽만 건드리면 또 다른 부작용이 생깁니다. 투기 수요는 확실히 잡고, 실수요자는 보호하는 정교한 정책이 필요한 시점입니다.
지금 이 순간에도 누군가는 20억짜리 아파트 계약서에 도장을 찍고, 누군가는 전세 보증금 올려준다는 집주인 말에 이사를 고민합니다. 이 격차를 줄이는 게 부동산 정책의 출발점이어야 합니다. 보유세 강화는 그 첫걸음일 뿐이고, 진짜 중요한 건 그 다음에 뭘 하느냐입니다. 세금 거둬서 끝이 아니라, 그 돈으로 서민들이 살 만한 집을 더 많이 공급하고, 청년들이 미래를 꿈꿀 수 있는 환경을 만들어야 합니다. 저는 그게 진짜 부동산 정책이라고 믿습니다.