2017년 8.2대책 이후 집값이 폭등했던 당시, 매물 잠김과 저금리, 그리고 공급 부재라는 3박자가 맞아떨어졌습니다. 저 역시 10년 전부터 동탄에서 전세를 살았는데, 2021년 전세값이 2.5억에서 4.5억으로 2억이나 뛰는 걸 직접 겪었습니다. 처음엔 월 30만 원이던 대출 이자가 1년 만에 80만 원이 되더군요.
그런데 지금은 당시와 상황이 완전히 다릅니다. 현 정부의 부동산 정책을 과거 문재인 정부와 같다고 보는 시각도 있지만, 제가 직접 시장을 지켜본 결과 전혀 다른 방향으로 가고 있습니다.
문재인 시즌2와 지금은 정반대 상황입니다
2017년 8.2대책 당시 양도세 중과를 발표하자 매물이 쏟아졌습니다. 그런데 불과 4개월 뒤인 12월 2일, 임대사업자 제도가 대폭 확대되면서 상황이 급반전했죠. 임대사업자 제도란 집을 구매하면 정부가 대출을 지원하고, 취득세·재산세·양도세까지 감면해주는 정책입니다.
여기서 임대사업자 제도란 실거주가 아닌 투자 목적으로 주택을 보유하는 사람들에게 각종 세제 혜택과 대출 지원을 제공하는 제도를 말합니다. 쉽게 말해 집을 여러 채 사서 임대 소득을 올리려는 사람들을 정책적으로 지원한 겁니다.
당시 전세대출은 그대로 유지되면서 전세 가격이 집값 수준까지 올라 갭투자가 더욱 활성화됐습니다. 저금리까지 겹치면서 돈만 있으면 집을 사지 않을 이유가 없었죠. 4년 또는 8년 단기·장기 임대사업자로 등록하면 그 기간 동안 매물을 팔 수 없으니, 시장에서 물건이 사라지는 건 당연한 결과였습니다.
반면 지금은 어떤가요? 임대사업자 제도는 사실상 폐지 수순이고, 대통령이 직접 양도세 감면을 한없이 연장하는 행태를 지적했습니다. 공급 대책도 과거와 다릅니다. 수도권만 30만 채 이상, 서울은 유휴 부지 개발로 6만 채 공급이 확정됐습니다(출처: 국토교통부). 90% 이상은 실현 가능성이 높다는 평가입니다.
금리 상황도 반대입니다. 스트레스 DSR 3%가 적용되면서 기준금리 1%당 대출금리가 4%가 됩니다. DSR(총부채원리금상환비율)이란 개인의 모든 대출 원리금이 소득에서 차지하는 비율을 의미합니다. 쉽게 말해 번 돈의 몇 퍼센트를 대출 갚는 데 쓰는지 나타내는 지표입니다. 현재 우리나라 대출 가구의 DSR은 평균 40%에 달합니다(출처: 한국은행).
이재명 시즌1, 경제 체질 개선의 시작입니다
이재명 대통령이 분당 아파트를 매물로 내놓은 건 단순히 집 한 채 파는 행위가 아닙니다. 저는 이게 거주·비거주 차등 보유세 도입의 강력한 신호라고 봅니다.
실제 거주하는 사람과 투자·투기 목적으로 보유하는 사람이 같은 보유세를 내는 건 공정하지 않습니다. 티코와 스포츠카가 같은 자동차세를 낼 수 없듯이 말이죠. 대통령이 본인 집을 먼저 정리한 건, 앞으로 보유세 개편에 누구도 빈틈을 찾지 못하게 하겠다는 의지로 읽힙니다.
유주택자 전세대출도 문제입니다. 자기 집이 있으면서 전세대출까지 받아 다른 지역에 살며 집값 상승을 노리는 건 사실상 갭투자죠. 박근혜 정부와 문재인 정부 모두 이 문제를 방치했습니다. 이번 정부는 이런 허점들을 하나씩 막고 있습니다.
솔직히 처음엔 연착륙이 가능할까 의구심이 들었습니다. 하지만 지금 보면 버블이 터지는 것보다 예측 가능한 연착륙이 훨씬 낫다는 생각이 듭니다. 제가 겪은 것처럼 갑작스러운 전세값 폭등으로 생활이 무너지는 사람들이 더 이상 나오지 않으려면 말이죠.
내수 붕괴와 청년 희망, 이제는 달라져야 합니다
편의점 매출이 7~8개월 연속 감소한 건 대한민국 역사상 처음입니다. 편의점은 청년과 아이들이 주로 이용하는 곳인데, 왜 매출이 줄었을까요? 제 경험으로 답은 명확합니다.
20~40대가 집을 사면서 월 100만~200만 원씩 이자를 내게 됐고, 그 돈만큼 소비가 줄어든 겁니다. 아이들 용돈도 줄고 학원비도 줄었죠. 저 역시 8년 전보다 월급은 조금 올랐지만, 애들 교육비는 더 들어가고 외식은 여전히 꿈도 못 꿉니다.
제가 사는 동네 편의점 주인도 요즘 밤마다 직접 근무합니다. 매출이 인건비를 못 따라가니 본인이 몸으로 때우는 거죠. 이게 악순환의 시작입니다. 고용이 줄고, 소비가 줄고, 다시 매출이 줄어드는 구조입니다.
한국은행은 3년 전부터 이 문제를 지적하며 대출 규제를 권고했습니다. 현 정부가 바로 그걸 실행하고 있는 겁니다. 대통령은 선진국처럼 자산 포트폴리오를 부동산 70~80%에서 주택·주식·채권 3:4:3 수준으로 재편하려는 겁니다.
주요 정책 방향을 정리하면 다음과 같습니다.
- 임대사업자 제도 축소 및 양도세 감면 한시화
- 거주·비거주 차등 보유세 도입 준비
- 유주택자 전세대출 규제 강화
- 수도권 30만 채 이상 공급으로 시장 안정화
청년들이 지금 희망이 없는 이유는 명확합니다. 집값은 오르는데 소득은 제자리고, 대출받으면 이자가 생활을 압박하기 때문입니다. 이 구조를 바꾸려면 연착륙밖에 답이 없습니다.
과거처럼 진보 정권이면 집값이 오른다는 건 이제 낡은 공식입니다. 경제 상황과 대출 조정, 수요와 공급에 따라 집값은 움직입니다. 지금 정부는 새로운 대한민국을 위해 경제 체질을 개선하려는 강력한 국정 패러다임을 잡았습니다.
저처럼 10년 넘게 전세로 살며 집값 폭등과 전세 대란을 겪은 사람 입장에서, 이번 정책 방향은 분명 과거와 다릅니다. 단기간에 효과가 나타나긴 어렵겠지만, 적어도 예측 가능한 시장을 만들겠다는 의지만큼은 확실히 느껴집니다. 무주택자와 청년들이 조금이라도 희망을 가질 수 있는 구조로 바뀌길 기대합니다.