깡통전세 사고대책 방안

자고 나면 집값이 떨어지고 계속 우하향 추세로 무섭게 내려가는 현상은 언제까지 이어질까, 계속 오르는 대출이자는 도대체 언제까지 올라갈지 서민들이 살아가는데 여러 가지로 걱정이 많이 되고 있습니다

정부에서 그동안 깡통전세에 대한 피해 사례 대책 마련에 관한 내용을 발표했는데 감정평가사의 고무줄 시세 파악을 바로 잡겠다고 뒤늦게 해결 방안을 내놓았습니다

깡통전세 앞으로의 대책

정부는 앞으로 시세 파악이 어려운 신규 빌라를 평가할 때 비교사례 선정 관련 내용을 감정평가서에 포함하도록 법을 개정하기로 했는데 감정평가사의 부실평가로 인해 피해 방지책으로 거래 사례 선정기준을 명시하는 등 법적 책임 근거를 마련하기로 했습니다. 정부가 이 같은 대책을 내놓은 이유는 최근 사회문제로 떠오른 깡통전세의 원인 중 하나가 평가를 제대로 하지 않은 이유이기 때문이라고 하였습니다

 

정부, 국토부 관계자는 최근 전세 사기 등 감정평가사들의 고의적인 고가 감정 등 부실 평가 문제가 지속적으로 발생하고 있다고 하면서 한국감정원이 관련 내용에 대한 교육 및 지도를 실시하고 있지만 한계가 있었다고 설명했고 여기에 대한 표준 방안을 마련해야 한다고 했습니다

개정안 내용은 감정평가보고서 작성 시 거래사례 비교방법을 이용한 감정평가를 할 경우 비교거래사례 선정, 상황 정정, 가치 형성 요인 등이 추가되어야 한다며 일반적으로 공시지가를 기준으로 감정평가를 실시하지만 시기 보정이나 평가 보정을 정한 거래 사례 비교방식을 적용해 거래할 부동산과 유사한 다른 부동산의 거래 사례를 비교해 가격을 추정할 수 있습니다

 

주택도시보증공사(HUG) 전세금 반환보증보험

이러한 문제는 감정평가 부실로 깡통 임대가 발생하고 있고 주택도시보증공사는 전세금 반환보증보험에 가입할 때 감정평가사로부터 평가서를 받으면 평가서에 적힌 가격을 시세로 인정하여 대출을 해주게 됩니다

이를 틈타 감정평가서에 시세보다 높게 책정을 해서 시세 확인이 어려운 신규 빌라가 크게 늘었으며 최근처럼 주택시장이 얼어붙으면서 집주인들이 매매 가격보다 높은 전세보증금 때문에 보증금을 제 때 돌려주지 못하고 경매로 넘어가는 집들도 많이 생겨나고 있습니다

실제로 HUG에 따르면 임대보증금 반환을 위한 보험사고 내역 중 감정평가서를 이용한 사고 건수가 늘고 있으며 올해 7월까지 997억 원(427건)은 이미 지난해 622억 원(251건)을 넘어섰으며  2018년 8억 원 과 비교하면 125배 늘어난 수치입니다

 

주택도시보증공사(HUG) 전세금 반환보증보험

HUG 주택도시보증공사

 

국토부는 거래사례 선정 기준을 명시했습니다

- 실지 거래가 신고

- 정상적인 사례로 정정할 수 있는 사례

- 평가목적이나 감정 조건, 기준가치가 감정과 유사한 사례

- 3년 이내(비수도권 5년)로 나타났다

 

현행법상 이용지역 등 공법상 제한 사항과 이용 상황, 주변 환경은 유사하고 지리적으로도 최대한 가깝지만 규제가 더욱 강화되었고 사례 선정과 관련해 감정평가사의 자발적 개입을 차단하고 고가, 저가 부실을 의도적으로 막겠다는 국토부에 따르면 거래건 선정 오류가 가장 많았고 지난해 감정평가사들이 내린 징계가 솜방망이가 되어서 이러한 문제가 되고 있다고 하였습니다

 

정부의 뒤늦은 대책발표로 현실적인 감정평가방식과 감정평가사의 일방적인 가격 책정도 문제가 되고 있으니 빠른 대책이 절실한 입장이고 힘없는 서민들만 피해를 보고 당하고만 있는 안타까운 사태를 빠르게 방안을 내놓아서 힘든 세상에서 벗어나게 해주었으면 하는 바람입니다

 

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