주택임대차 자녀명의 전입신고 시 대항력은?

집을 얻는 임차인은 임대차 계약을 하고 가장 먼저 할 일은 전입신고와 확정일자를 받아두는 것이며 이 조건을 갖추어야 대항력을 주장할 수가 있습니다. 그럼 계약을 부모님이 하고 자녀가 전입신고를 했을 때는 대항력을 유지할 수 있나요?

자녀명의 전입신고 시 대항력

대항력 성립 여부는 주택 임대차 보증금을 지킬 수 있는 기준이 되며 경매가 되었을 때 권리분석에도 아주 중요합니다

주택의 인도와 전입신고 다음날 부터 대항력이 발생되는 것인데 여기서 중요한 사항 하나를 말씀드립니다

부모 명의로 임대차계약을 하고 그 자녀가 전입신고를 하고 거주를 했다면 대항력은 어떻게 되는지 궁금한데 알쏭달쏭합니다. 보통 대학가 주변의 원룸을 얻을 때 부모님이 계약을 하고 자식이 전입신고를 한 사례가 있는데 여기에 대해 알아봅니다

 

1. 점유 보조자, 간접 점유

1-1. 점유 보조자

점유보조자란 가사상 영업상 기타 유사한 관계에 의하여 타인의 지시를 받고 물건에 대한 사실상의 지배를 하는 자이다(민법 제195조)라고 점유 보조자를 규정합니다. 점유자의 지시에 따라 물건을 소지하는 자라고 할 수 있는데 부모 명의로 계약을 한 원룸에 자녀나, 점포에 고용된 종업원 등이 점유 보조자라고 할 수 있습니다

1-2. 간접 점유

계약에 의하여 타인으로 하여금 물건을 점유하게 하는 형태입니다. 전세권 계약에 의하여 임차인이 주택을 사용하게 되면 임차인은 직접 점유자, 주택 소유자는 간접 점유자가 되는 것입니다.  그 계약이 바늗시 유효한 것이 아니어도 간접 점유는 성립합니다. 대리는 법률행위에 대하여만 인정되고 간접 점유는 물건에 대한 사실상 지배라는 한정된 범위의 사실행위에만 인정됩니다

 

2. 자녀 명의 전입신고 시 대항력

부모 명의로 임대차 계약 후 자녀가 거주하면서 전입신고를 마쳤다면 원칙적으로 다음 날 대항력이 생기고 확정일자를 받으면 우선 변제를 받을 권리가 생깁니다. 자녀가 미성년자일때와  성년자 일 때 동일 세대원이냐 아니냐에 따라 또 대항력은 달라지게 됩니다

2-1. 미성년자인 자녀가 전입할 때

자녀가 미성년자이면 점유와 전임신고를 마치면 대항력이 생깁니다. 확정일자도 유효합니다

2-2. 성년이고 동일 세대원 자녀가 전입할 경우

자녀가 성년이어도 동일 세대원이면 미성년자와 같은 절차를 밟으면 대항력도 생기고 확정일자의 효력도 생깁니다

대항력을 인정 받으려면 자녀가 점유와 전입신고를 마치고 확정일자를 받았다면 그 요건을 계약기간 내내 유지하고 있어야 주택 임대차 보호법의 보호를 받아 주택임대차 보증금을 지킬 수 있습니다

2-3. 성년이고 독립 세대원 자녀 전입

자녀가 성년인데 독립 세대원이면 독립 생계원이고 독자적 결정으로 경제 활동도 하므로 점유보조자로 볼 수 없어 주택임대차 보호법의 보호를 받을 수 없습니다. 성녀인 자녀만 전입신고 등을 갖추었다고 해서 대항력과 우선 변제권이 생기지 않습니다

자녀명의 전입신고 시 대항력

3. 자녀 명의 임대차 후 부모 전입 시 대항력

자녀 명의로 임대차 계약을 한 주택에 그 부모가 살면서 전입신고를 하였다면 대항력이 발생하기 어렵습니다. 부모가 자녀에게 가사상 지시를 받는 관계라고 보기 어려워 점유 보조자가 될 수 없습니다. 부모 자식 간에 전대차 등 계약 관계도 없으므로 간접 점유도 될 수 없습니다. 점유하지 않고 있기 때문에 대항력의 기본을 갖추지 못한 형태입니다

 

4. 기타

사실혼 관계에 있는 사람도 점유 보조자가 될 수 있습니다. 경매 물건 권리분석할 때 외관만 보아서 전입이 없는 걸로 판단하기 쉬운 경우이므로 주의 깊게 살펴보아야 할 문제입니다

가족 전체가 전입신고를 하며 살다가 가장만 어떤 사정으로 인하여 주민등록을 옮겼더라도 그 대항력은 유지가 됩니다. 또는 가족 일부만 전입신고를 하였더라도 대항력이 발생합니다. 임차인의 주민등록이 없었다고 전입이 없었다고 섣불리 판단하시면 경매 물건 권리분석에서 낭패를 보게 될 수도 있습니다

 

5. 결론

부모 명의로 임대차 계약을 하고 미성년 자녀만 전입신고를 마치고 점유하고 있다면 대항력이 생깁니다. 자녀가 성인이고 동일 세대원을 경우도 대항력이 생기는데 성인이고 독립세대를 구성하고 있다면 대항력이 발생하지 않는다고 할 수 있습니다. 이와 같은 내용은 대항력이 생기는 것과 안 생기는 것에 따라 경매가 진행되었을 경우 엄청난 차이가 나는 것이므로 면밀히 살펴보고 경매에 응찰해야 할 것입니다

 

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