부동산 중개사고 근저당권 미확인

부동산을 중개하는 공인중개사는 매도자, 매수자, 임대인, 임차인에게 부동산을 중개함에 있어 신의성실 원칙에 따라 어느 한쪽에도 치우쳐서 중개를 하면 안 되는 것은 필수이고 물건에 관한 권리관계와 시설상태와 행정적인 모든 업무를 확인하여 고지를 해야 합니다

부동산 중개사고

선순위 근저당권설정 미확인과 중개수수료 미수수시 책임

부동산 중개업자가 임대차계약을 했을 때 임대차 목적물의 등기사항 증명서를 확인하고 선순위 근저당권에 대한 파악과 어떤 내용으로 등기가 설정이 되어 있는가를 정확히 확인해야 하는데 이 절차를 잘못 판단하거나 잊고 있다면 엄청난 일이 벌어지고 결국은 책임을 부담하게 되는데요 그 범위를 알아보겠습니다

 

손해배상책임

공인중개사는 중개의뢰를 받은 경우에 해당 중개대상물의 권리관계와 법령에 의한 규정과 거래 또는 이용제한사항 기타 저당권 설정 등에 관한 사항 등을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 정확하게 설명을 해야 하는 의무사항입니다(부동산중개업법 제17조 제1항)

중개업자는 위에서 말한 법 소정의 중개대상물 확인설명서를 작성하고 내요에 대한 정확한 설명의무를 이행하지 않았고 등기부에 대한 설명을 하지 않았고 이 부동산에 대한 아무런 문제가 없다고 설명을 하는 경우에는 법적으로 문제의 소지가 다분히 있고 의무를 다하지 않았다 할 것입니다

그래서 임차인은 전세보증금을 근저당 때문에 반환을 받지 못하는 손해를 보게 되었으므로 중개업자를 상대로 손해배상할 책임이 있습니다

 

중개업자가 책임면제 주장에 대한 판단

위에서 임차인의 손해배상과 연관해서 중개업자는 임차인이 임대인과 임대차 계약을 체결하는 당일에만 위 계약에 관여하였을 뿐 이후의 임차보증금 지급 과정에 관여한 바도 없고 또한 임차인으로부터 중개수수료를 받은 바도 없으므로 중개업자에게 이 책임을 묻는 것은 부당하다는 취지로 주장하므로 살피건대 설사 위와 같은 사정이 인정된다고 하더라도 이미 이 사건 주택을 임차인 갑에게 소개하고 임대차 계약 시 중개업자로서 관여한 이상 중개대상물에 대한 확인 설명의무가 면제되는 것은 아니라고 할 것이므로 위 주장은 이유가 없다

 

책임의 제한

앞에 있는 내용을 토대로 결과적인 판단을 하자면 임차인이 잘 알지 못하는 사람과 보증금을 지불하고 임대차계약을 체결함에 있어 중개업자의 말만을 믿고 계약 체결에 나아갈 것이 아니라 나름대로 이 사건 주택에 대한 등기사항 증명서를 발급받아 봄으로써 이에 대한 권리관계사항을 미리 조사하는 등으로 손해방지를 위한 대비를 스스로 했어야 하는데 이러한 조치를 취하지 않고 더구나 계약 체결 당시 임대인이 그 자리에 있었는데도 불구하고 그에게 담보설정 여부에 대하여 한번쯤 물어보지도 아니한 채 중개업자의 말만을 믿고 섣불리 계약을 체결하고 전세보증금을 지급한 과실이 있고 이러한 것이 사건 손해의 발생 및 확대의 원인이 되었다는 것을 확인하고 이 과실을 참작하면 중개업자에게 100% 과실을 넘겨 손해배상을 하면 안 되고 5대 5의 책임이 있다고 판결을 했습니다(대법원 2002다 17944)

 

결론

모든 인생사가 마찬가지 입니다. 부동산 계약뿐만 아니고 모든 세상에서 벌어지는 다른 사람과의 약속은 계약과 같은 것입니다. 그래서 아주 사소한 것부터 우리는 약속을 잘 지키고, 또 모든 약속과 계약은 반드시 책임이 따르는 것이기에 신중하고 지킬 약속만 하면서 살면 되겠습니다. 위의 임차인과 공인중개사의 각자의 잘못은 서로 확인할 사항을 정확하게 판단을 못한 잘못이 있다는 것이고 앞으로 더 꼼꼼하고 자세하게 행동하는 사람이 되어야겠습니다