임대인 동의없이 전대차계약 체결

주택과 상가 등 임대인과 임차인이 계약을 체결하고 계약기간 동안에는 임차인이 임대인에게 사용료를 내고 건물을 사용함에 있어 임차인 임의로 내부수리를 하거나 사용 수익에 필요한 제반사항을 임대인 건물에 재산상 피해만 주지 않는다면 다각도로 활용하여 사용을 할 수가 있는데 임차인의 사정이 생겨 임차기간 중간에 다른 제삼자에게 전대차 계약을 하고 전차인이 임대인에게 동의를 구하지 않고 사용한 내용에 대한 글을 적어봅니다

임대인 동의없이 전대차계약 체결

임대인 동의없이 전대차 계약을 한 사례

주택임대차보호법 제3조 제1항의 내용에 따라 대항력을 갖춘 주택 임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에는 임차권 양수인, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차 보호법 제3조의 2 제2항과 제8조 1항에 따른 우선변제권을 행사하거나 대위 행사를 할 수가 있는지에 대한 관건의 내용을 보면서 알아야 할 사항입니다

여기에 대한 정확한 판결요지 내용에는 주택임대차보호법 제3조 제1항에 대하여 대항력을 갖춘 주택 임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다고 판단합니다

이런 경우 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 합니다. 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차 보호법 제3조의 2 제2항 및 1356 판례공보 2010.7.15와 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차 보호법 제3조의 2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다고 판결이 나와 있습니다

 

내용을 요약하여 정리하면

임대인과 임차인의 계약을 유지하고 있다가 임차인의 사정으로 임대차 관계를 존속하기 어려울 때 임차인이 다른 사람과 임차를 맺고(전대차) 임대인이 여기에 동의를 해준 상태에서 전차인이 거주를 쭉 하다가(전차인이 전입하고 주소이전한 상태) 살고 있는 집이 경매에 넘어가게 되었는데 임차인을 대신한 전차인의 우선변제권으로 보증금을 보호받을 수 있느냐에 대한 질문과 판결에 대한 답변 내용이 되겠습니다

우리가 알고있는 내용과 약간은 다를 수 있으나 우리 법은 강행규정으로 약자인 임차인의 편을 들어줘서 임차인이 아닌 전차인에게도 우선변제권이 있다는 것을 알게 되었습니다

여기에 대한 내용을 보면 임대차 관계의 전차인은 임대인이 동의를 해줬다 하더라도 제삼자인 다른 채권자가 불리할 수가 있겠으나 법에 기초하여 임차인이 아닌 전차인에게 보호를 해준 경우라 할 수가 있겠습니다

 

임대인에게 동의를 얻고 전대차를 한 사례

임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용, 수익 하도록 한 임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있을 경우에 임대인이 민법 제629조에 의해 임대차 계약을 해지할 수 있는지 여부와 이럴 경우에 제삼자는 임차권의 양수 또는 전대차에 따른 사용, 수익을 임대인에게 주장할 수 있는지에 대한 사례

 

우리 법에는 엄연히 임차인은 임대인의 동의 없이는 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대할 수 없고 이를 위반할 경우에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 나와 있습니다(민법 제629호)

그런데 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 헤치지 않게 하고자 함에 있고 임차인이 임대인의 동의 없이 제삼자에게 임차물을 사용 수익 시키는 것은 임대인에게 임대차 관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이가 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차 관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있습니다

그래서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용 수익 하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다난 것만을 이유로 임대차 계약을 해지할 수 없으며 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용 수익을 임대인에게 주장할 수 있다고 판결이 났습니다

 

이렇게 본다면 임대인에게 훨씬 불리한 상황인데 어떻게 일방적으로 임차인과 임차를 승계한 사람이나 전차인에게 유리하게 법이 적용이 되는데 법은 여전히 약자인 임차인과 전차인에게 손을 들게 해주었습니다

복잡하고 어려운 법이지만 이런 식으로 하나씩 접근하다 보면 민법이나 관련법에 대해 해박한 지식을 갖게 될 것 같습니다