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상가건물 임대차보호법과 주택임대차보호법에는 임대인과 임차인의 계약에 있어서 계약서를 작성하고 서로 계약 내용대로 이행을 한다면 아무런 문제가 없고 논란의 여지도 없는데 계약기간 중간에 아니면 계약이 끝나는 시점에 간혹 서로간의 의견 차이로 문제가 발생되기도 합니다. 그중 하나 임대차계약을 하고 임차인의 사정으로 임차인 전대를 했을 때 전대인과 전차인의 관계가 되는데 전차인은 임대인의 동의가 반드시 필요하게 되는데 여기에 관한 내용을 적어봅니다
상가건물 임대차보호법에서 전차인도 보호 대상인지요?
김길동씨는 2020년 5월 경기도 고양시 쇼핑몰 전문의료센터에 임차한 상인입니다. 그런데 이 건물은 일반인들에게 각 점포가 분양이 되었고 각 소유주가 점포마다 나뉘어 소유를 하는 구분소유자 였는데 김길동씨는 구분소유자와 계약을 하지않고 상가운영위원회와 임대차계약을 진행했고 임차보증금 1억에 200만원 월세를 지급하기로 하고 지금까지 운영하고 있었는데, 여기에 김씨 말고도 다른 임차인들도 운영회와 계약을 맺고 영업을 하고 있습니다
그런데 이 운영위원회는 구분소유자들로부터 상가임대 및 운영일체를 권한을 위임받아 상가를 임차하고 매달 임대인들에게 월세를 지급하고 있습니다. 여기서 질문은 제가 실제 소유주와 계약을 하지 않았는데 상가임대차보호법의 적용 대상인지 아닌지를 알고 싶습니다
상가건물 임대차보호법 제 10조에는 임차인의 계약갱신요구권을 인정하고 있는 반면 예외적으로 임차인의 임대차 계약갱신요구권에 대한 임대인의 거부권을 인정하는데 그 중 하나가 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 입니다.단순히 이 규정으로 볼 때에 김씨는 임대인과 계약을 하지 않았기 때문에 임대인이 임차인이나 전차인의 임대차계약갱신요구에 대해 거절하고 임차목적물에 대한 명도를 요구하면 동의를 받지 못한 전차인인 관계로 어쩔수 없이 당하고 만다는 생각을 할 수가 있겠습니다
일반상가건물이 아닌 쇼핑몰의 경우
그런데 일반 상가건물이 아니고 종합복합쇼핑몰인 관계로 단순히 임대수익을 목적으로 상가점포를 분양 받은 대부분의 분양주들은 스스로 임차인을 구하기도 어렵고 상가 활성화 방안에도 개개인이 나서서 하기에는 역부족이 되겠기에 활성화를 시키고 임대수익의 극대화를 도모하기 위한 노하우가 전혀 없는 상태이며 점포운영보다는 임대수익에 더 관심이 있는지라 이에 대한 전문가일 수 있는 상가운영위원회에게 임대를 의뢰하고 임대계약을 위임하며 이를 위임받은 상가운영위원회로 하여금 임대차계약을 체결하게 하거나 아에 일정한 기간을 해당 상가운영위원회 똔ㄴ 상가전문운영회사에게 임대를 하고 임대료를 상가운영위원회로부터 직접 받음으로써 그 목적을 달성하는 경우가 대부분인지라 운여위원회에서 해당 점포에 적합한 업종을 운영할 수 있는 상인을 찾아서 입점을 시키고 활성화 시키는 것이 관례입니다
결론의 말씀
결론적으로 내용을 간추려서 설명을 하자면 김씨와 같은 많은 분양주들은 이 상가의 구분소유자들이 운영위원회에게 임대권한을 위임을 해준 상태라 전대차계약을 체결한 전차인이지만 상가건물 임대차보호법 제 13조 제2항에 의한 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인에 해당한다고 할 것이므로 김씨는 임차인의 임대인에 대한 계약갱신요구권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있을 것으로 본다는 법률구조공단 법률상담사례에 의한 결론이 됩니다. 임대인과 계약을 하지않은 전차인이지만 쇼핑센터와 같은 운영회에서 운영을 하는 상가의 경우에는 전차인이 임차인을 대위한다는 결론의 말씀입니다
법은 많이 복잡하고 어렵습니다. 그렇지만 법이란 것이 모두에게 평범하고 이치에 맞게 적용이 된다면 모든 법은 만인에게 평범하게 되는 것인데 서민을 위한 법들을 놓고보면 터무니 없는 내용들도 많고 안타까운 법 내용도 많이 있습니다
임대차보호법에서도 마찬가지 주택임대차보호법, 상가임대차보호법에서도 많은 강행규정을 두어 임차인에게 훨씬 유리하게 적용되는 법들이 많은데 또 불리하게 해놓은 규정들도 많습니다. 어째됐건 법은 모두에게 구속이지만 잘 지킨다면 참 좋은 것입니다