이재명 대통령의 부동산 정책이 연일 화제입니다. 다주택자 타겟팅, 세제 강화, 강남 집값 하락 조짐까지. 그런데 정말 궁금한 게 하나 있습니다. 다주택자를 몰아내면 전세와 월세는 누가 공급하나요? 저도 처음엔 "투기꾼 잡는다니 잘하는 거 아닌가?" 했는데, 막상 주변에서 전세 구하기가 더 어려워지는 걸 보니 이건 좀 다른 문제구나 싶더군요.
다주택자 규제, 정말 답일까요?
이재명 정부의 핵심 공약 중 하나가 바로 다주택자에 대한 세제 강화입니다. 양도소득세와 보유세를 높여서 투기 세력을 제거하겠다는 겁니다. 여기서 양도소득세란 부동산을 팔 때 발생한 차익에 매기는 세금으로, 다주택자일수록 세율이 높아지는 구조입니다(출처: 국세청).
문재인 정부 때와 차이점이라면, 이번엔 다주택자만 핀셋처럼 콕 집어서 타겟팅했다는 겁니다. 당시엔 공시지가 기준으로 무작위로 때렸다가 1주택자까지 피해를 봤거든요. 그래서 이번엔 "투기꾼만 잡는다"는 명분이 있긴 합니다.
그런데 솔직히 이건 좀 이상합니다. 다주택자가 있어야 전세와 월세 물건이 나오는 거 아닌가요? 한 세대당 무조건 한 집만 가져야 한다면, 건설업체는 뭘 지어서 팔겠습니까? 공급 자체가 끊기는 겁니다. 지금도 전세 매물 구하기 어려운데, 앞으로는 더 심해질 가능성이 큽니다.
일부 전문가들은 "다주택자 규제가 집값을 잡는다"고 주장하지만, 제 경험상 이건 단기적 효과일 뿐입니다. 매물이 일시적으로 나왔다가, 공급 부족으로 다시 가격이 오르는 악순환이 반복됩니다.
세금으로 사유재산 장난치는 건 어디까지 허용될까요?
이번 정책의 가장 큰 논란은 세금을 무기로 사유재산을 통제한다는 점입니다. 보유세, 양도세, 거래세를 동시에 올린 나라는 세계적으로도 거의 없습니다(출처: 한국조세재정연구원). 여기서 보유세란 부동산을 보유하는 동안 매년 내는 세금으로, 재산세와 종합부동산세를 합친 개념입니다.
문재인 정부 시절 공시지가 현실화를 급격하게 추진했다가 1주택자들까지 세금 폭탄을 맞았습니다. 월급쟁이들이 평생 모아서 집 한 채 장만했는데, 갑자기 보유세가 두 배로 뛰니 분노할 수밖에 없었죠. 그 여파로 서울시장 보궐선거에서 참패했습니다.
이재명 정부는 "이번엔 1주택자는 건드리지 않겠다"고 약속했습니다. 그런데 정말 그럴까요? 정책이라는 게 한번 시작하면 확대되기 마련입니다. 처음엔 다주택자만 타겟팅하다가, 나중엔 고가 1주택자까지 손을 댈 가능성이 있습니다.
정부가 시장을 세금으로 정한다면, 그건 사회주의 공산국가와 다를 바가 없습니다. 지금은 경제적 논리가 아니라 정치적, 이념적 오기와 객기로 부동산 정책을 밀어붙이는 모습입니다. 저는 이런 독재적 정책이 결국 좋은 결과를 낳지 못할 거라고 봅니다.
공급 부족은 어떻게 해결할 건가요?
부동산 정책의 핵심은 수요와 공급입니다. 아무리 세금을 올려도 공급이 부족하면 가격은 결국 오릅니다. 그런데 다주택자를 몰아내면 누가 임대 물건을 공급하겠습니까?
전세와 월세는 다주택자가 보유한 물건에서 나옵니다. 집주인이 한 채만 갖고 있으면 본인이 살아야 하니, 남에게 빌려줄 집이 없습니다. 결국 전세 월세 시장 자체가 붕괴될 위험이 큽니다.
현재 서울 지역 전세 매물은 역대 최저 수준입니다. 봄철 이사 시즌이 다가오는데, 구할 물건이 없어서 전세 가격이 오히려 상승하고 있습니다. 이런 상황에서 다주택자 규제를 강화하면, 임대 공급은 더욱 줄어들고 전세난은 심화될 수밖에 없습니다.
일각에서는 "정부가 공공임대를 늘리면 된다"고 하지만, 그건 현실성이 떨어집니다. 공공임대는 재정 부담이 크고, 원하는 지역에 원하는 시기에 공급되지 않습니다. 민간 임대시장이 건강해야 전세난도 해결됩니다.
주식, 환율, 물가는 괜찮은 건가요?
부동산 정책에만 집중하는 동안, 다른 경제 지표들은 어떻게 됐을까요? 주식 시장에서는 대출이 사상 최대치를 기록했습니다. 환율은 마지노선이라던 1,480원을 넘어섰습니다. 물가는 어마어마하게 올랐습니다.
그런데 왜 다들 부동산 정책만 극찬하고 있을까요? 저는 이게 가장 이해가 안 갑니다. 부동산 가격을 잡겠다고 온갖 규제를 쏟아내면서, 정작 환율과 물가 관리는 손을 놓고 있습니다.
환율이 오르면 수입 물가가 올라가고, 그러면 서민들의 생활비 부담이 커집니다. 주식 대출이 늘어나면 금융 리스크가 커집니다. 이런 문제들은 부동산보다 더 시급할 수도 있습니다.
부동산 정책의 성공 여부는 단순히 집값이 내려갔는지만으로 판단할 수 없습니다. 전세난, 공급 부족, 건설업 위축, 금융 불안 등 다양한 변수를 종합적으로 고려해야 합니다. 지금처럼 한 가지 목표에만 몰입하면, 다른 부작용이 생길 수밖에 없습니다.
부동산 정책은 결국 사람들의 삶과 직결됩니다. 무주택자와 유주택자를 갈라치기 하는 방식으로는 국민 통합을 이룰 수 없습니다. 1주택자는 건들지 않겠다던 약속을 지킬지, 공급 대책은 어떻게 마련할지, 세계 경제 흐름 속에서 우리 부동산 시장은 어디로 갈지. 앞으로 지켜봐야 할 변수가 너무 많습니다. 저는 정부가 세금 무기만 휘두를 게 아니라, 공급 확대와 실수요자 보호에 더 집중했으면 좋겠습니다.