일반적으로 진보 정권에서 집값이 오른다는 말이 있지만, 제 경험상 이건 정확히 말하면 반쪽짜리 진실입니다. 2025년 현재 이재명 정부의 부동산 정책을 두고 시장에서는 '문재인 시즌 2'라는 우려와 '이재명 시즌 1'이라는 기대가 공존하고 있습니다. 저는 지난 15년간 서울 강남과 경기 지역에서 부동산을 직접 매매하고 임대해본 사람으로서, 지금 정부의 부동산 정책이 과거와 결정적으로 다른 지점들을 발견했습니다.
전월세 시장 급변과 청년 주거난
2025년 5월 현재, 서울 전월세 시장은 극심한 수급 불균형 상태입니다. 양도세 중과 종료 시한(5월 9일)을 앞두고 매물이 급증했지만, 정작 전세 물건은 오히려 감소했습니다. 전세를 놓던 집주인들이 양도세 중과가 종료되기 전에 매도하려고 전세를 회수하면서 벌어진 현상입니다.
여기서 DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)이란 개인이 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원리금을 연소득으로 나눈 비율을 의미합니다. 현재 정부는 스트레스 DSR 40%를 적용하고 있는데, 이는 소득의 40%를 대출 상환에 쓴다는 뜻입니다. 제가 최근 30대 지인들과 이야기해보니 실제로 DSR 50~60%를 넘는 가구도 상당했습니다. 이들은 전세 대출과 주택담보대출을 동시에 끌어쓰며 버티고 있었습니다.
문재인 정부 시절 2017년 12월 임대사업자 등록제도가 대폭 확대되면서 어떤 일이 벌어졌는지 저는 생생히 기억합니다. 당시 전세 대출은 그대로 두고 임대사업자에게는 취득세·재산세·양도세 감면 혜택을 몰아줬습니다. 그 결과 갭투자 열풍이 불었고, 4년·8년 임대 의무기간 동안 매물이 시장에서 사라지면서 집값이 폭등했습니다.
하지만 지금은 다릅니다. 이재명 대통령은 임대사업자 제도를 사실상 축소하고, 양도세 감면을 '죽을 때까지' 주는 것은 부당하다고 공개 비판했습니다. 저는 이 대목에서 과거와의 결정적 차이를 봤습니다. 말로만 집값 잡겠다는 게 아니라, 실제로 투기 수단을 하나씩 막아가고 있다는 점입니다.
전월세 시장 안정화를 위해 정부가 주목해야 할 핵심은 다음과 같습니다.
- 유주택자 전세 대출 제한 강화
- 생애최초 주택구입자금 대출의 실거주 목적 검증
- 5월 9일 이후 매물 잠김 방지를 위한 단기 완충 대책
솔직히 청년들이 지금 가장 힘든 건 전세 물건 자체가 없다는 겁니다. 정부가 양도세 중과 종료라는 정책 목표는 명확히 세웠지만, 그 과정에서 발생하는 전월세 공급 감소에 대한 사전 안내와 보완책이 부족했다는 점은 아쉽습니다.
공급 대책과 재건축·재개발의 진실
일반적으로 재건축·재개발이 지연된 것이 집값 상승의 주범이라고 알려져 있지만, 제 경험상 이건 절반만 맞는 이야기입니다. 제가 직접 강남 재건축 조합 관계자들과 이야기해보니, 지연의 가장 큰 원인은 정부 규제가 아니라 '조합 내부 갈등'과 '건축비 상승으로 인한 사업성 악화'였습니다.
용적률(容積率)이란 대지 면적 대비 건축물 연면적의 비율을 의미합니다. 예를 들어 100평 땅에 연면적 250평짜리 건물을 지으면 용적률 250%입니다. 서울시는 도시계획상 통상 250%를 적정선으로 보지만, 조합들은 300% 이상을 요구합니다. 왜일까요? 건축비가 오른 만큼 조합원 추가 부담금을 줄이려면 일반 분양분을 더 많이 팔아야 하기 때문입니다.
하지만 용적률을 무한정 올리면 어떻게 될까요? 도시 전체의 일조권, 교통, 기반시설이 망가집니다. 서울이라는 도시는 그곳에 사는 모든 시민의 공유재산입니다. 한 단지의 이익을 위해 도시 전체의 계획을 무너뜨릴 수는 없습니다.
저는 강남 재건축 단지를 직접 방문해봤는데, 실제로 많은 단지가 조합 임원 간 이권 다툼, 소송, 사업성 부족 등으로 멈춰 있었습니다. 현재 오세훈 서울시장은 신속통합기획까지 도입해서 인허가 기간을 3년에서 1년으로 단축했습니다. 그런데도 왜 재건축이 안 될까요? 정부나 서울시가 막아서가 아니라, 조합 자체의 문제인 경우가 대부분입니다(출처: 서울특별시 도시재생본부).
반면 이재명 정부의 공급 대책은 과거와 확연히 다릅니다. 수도권 3기 신도시만 해도 35만 채 이상이 계획되어 있고, 서울 유휴부지 개발로 6만 채 추가 공급이 확정됐습니다. 이 중 90% 이상은 법적 문제 없이 실현 가능한 물량입니다. 게다가 2028년부터 본격 입주가 시작되면, 기존 주택 대비 가격 경쟁력을 갖춘 신규 분양이 쏟아질 겁니다.
제가 볼 때 향후 4~5년간 서울 집값이 폭등할 가능성은 거의 없습니다. 공급 물량이 역대급으로 쌓여 있고, 정부가 가격 급등 시 즉각 개입하겠다는 의지를 여러 차례 밝혔기 때문입니다. 대신 주식, 채권, 금 등 다른 자산으로의 포트폴리오 전환이 현명한 선택이 될 것입니다.
보유세 개편과 대통령의 집 매각 의미
이재명 대통령이 경기 성남시 분당구 아파트를 매물로 내놓은 건 단순한 퍼포먼스가 아닙니다. 저는 이 행동에서 두 가지 강력한 신호를 읽었습니다. 첫째, 거주·비거주 보유세 차등 과세를 본격 추진하겠다는 의지. 둘째, 야당의 '집 팔면 나도 팔겠다'는 식의 발목잡기를 원천 차단하겠다는 전략입니다.
거주용과 비거주용 주택의 보유세를 다르게 매기는 것은 선진국에서는 상식입니다. 실제로 살기 위해 집을 보유한 사람과, 투자 목적으로 보유한 사람의 세금이 같다는 건 공정하지 않습니다. 박근혜·문재인 정부 모두 유주택자 전세 대출을 방치했습니다. 자기 집이 있는데 왜 나라 돈으로 전세 대출을 받아 다른 집에 살게 해줘야 할까요? 이건 명백한 투기 지원입니다.
대통령이 X(구 트위터)에서 여러 차례 밝혔듯이, "나는 죽을 고비를 여러 번 넘겼다. 이걸 못 하겠냐"는 표현에서 강한 의지가 느껴집니다. 제가 볼 때 지방선거 이후, 여당이 압승하면 보유세 개편은 강력하게 추진될 겁니다. 거주·비거주 차등 과세, 2년 단기 보유 양도세 강화 등 투기 수단을 하나씩 막아갈 것입니다.
한 가지 더, 기득권 카르텔 이야기를 안 할 수 없습니다. 2022년 8월 전 정부에서 생애최초 주택구입자금 대출 조건을 슬그머니 완화했습니다. 집을 사지 않고 전세를 주고도 생애최초 대출을 받을 수 있게 한 겁니다. 이게 무슨 뜻인지 아십니까? 전세금에 생애최초 대출을 더하면 자기 돈 거의 없이 집을 살 수 있다는 겁니다. 이건 명백한 갭투자 지원입니다(출처: 금융위원회).
금융위원회가 이런 편법을 왜 허용했을까요? 제가 볼 때 이건 모피아(금융위원회 + 은행 + 관료)의 전형적인 결탁 구조입니다. 대출을 늘려야 은행이 수익을 내고, 퇴직 관료들이 은행으로 자리를 옮기는 구조가 반복됩니다. 이재명 대통령이 부동산 투기의 주범으로 정치인과 관료를 지목한 건 바로 이런 카르텔을 겨냥한 겁니다.
정부가 이재명 정부 들어 전월세 시장이 일시적으로 어려운 건 사실입니다. 하지만 이건 집값을 잡기 위한 과정에서 불가피하게 발생한 진통입니다. 만약 정부가 청년들에게 솔직하게 소통했더라면 어땠을까요? "5월 9일까지는 전세 구하기 어렵습니다. 하지만 그 이후엔 안 팔린 매물들이 다시 전세로 나올 겁니다. 그리고 4~5년 후엔 집값이 안정권에 들어갈 겁니다. 조금만 믿고 기다려주세요." 이 한마디만 있었어도 청년들의 불안은 훨씬 줄었을 겁니다.
저는 지난 15년간 부동산 시장을 지켜보면서 한 가지 확신을 갖게 됐습니다. 집값은 정부 정책에 따라 움직인다는 것입니다. 이명박·박근혜·윤석열 정부에서 집값은 안정되거나 내렸습니다. 노무현·문재인 정부에서는 폭등했습니다. 그런데 이재명 정부는 다릅니다. 임대사업자 축소, 전세대출 규제, 대규모 공급, 보유세 개편까지 모든 수단을 동원하고 있습니다. 이건 과거 진보 정권과는 완전히 다른 접근입니다.
결국 중요한 건 결과입니다. 앞으로 4~5년 후 집값이 어떻게 되는지가 모든 걸 말해줄 겁니다. 저는 개인적으로 서울 집값이 더 이상 폭등하기는 어렵다고 봅니다. 공급 물량, 금리, DSR 규제, 보유세 개편 등 모든 요인이 상승을 억제하는 방향으로 작동하고 있기 때문입니다. 대신 지방은 지역 균형 발전 정책에 따라 일자리가 생기는 곳은 회복하고, 그렇지 않은 곳은 미분양이 쌓일 겁니다.
마지막으로 한 가지만 더 말씀드리면, 건강과 가족이 제일 중요합니다. 돈을 아무리 많이 벌어도 가족이 없으면 의미가 없습니다. 부동산에만 몰빵하지 마시고, 삶의 균형을 찾으시길 바랍니다.