솔직히 저는 이번 정부의 부동산 정책을 처음 봤을 때, 이게 정말 서민을 위한 건지 의문이 들었습니다. 양도세 중과 유예 종료, 비거주 1주택자까지 겨냥한 보유세 강화, 다주택자 대출 규제까지. 표면적으로는 투기 수요를 잡겠다는 명분이지만, 실제로는 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자들과 어쩔 수 없이 집을 비워둔 사람들까지 함께 옥죄고 있다는 생각이 들었습니다. 더 큰 문제는 이런 규제들이 전월세 시장까지 덮치면서, 결국 서민들의 주거 부담만 가중시키고 있다는 점입니다. 과연 이 정책들이 주거 안정을 가져올까요, 아니면 또 다른 양극화의 시작일까요?
양도세 중과와 보유세 인상, 누구를 위한 정책인가
5월 9일로 예정된 양도세 중과 유예 종료는 시장에 적잖은 충격을 주고 있습니다. 여기서 양도세 중과란 다주택자가 집을 팔 때 일반 세율보다 높은 세율(최대 82.5%)을 적용하는 제도로, 투기 수요를 억제하기 위해 도입되었습니다. 문제는 이 시한이 다가오면서 매물이 급증하고 있다는 점입니다. 실제로 강남과 용산 지역에서는 기존 가격보다 5~10% 낮춘 급매물이 쏟아지고 있습니다(출처: 한국부동산원).
저도 주변에서 이런 사례를 직접 봤는데요. 한 지인은 부모님 병간호 때문에 집을 비워둔 상태였는데, 비거주 1주택자로 분류되어 보유세 폭탄을 맞을까 봐 급하게 매물을 내놓았습니다. 이게 과연 투기꾼을 잡는 정책일까요? 정근, 이혼, 상속 등 다양한 사유로 집을 비워둔 사람들까지 한 덩어리로 묶어 규제하는 건 명백한 선의의 피해입니다.
보유세 인상 논의도 마찬가지입니다. 정부는 공시가격 현실화와 공정시장가액 비율을 60%에서 80%로 올리는 방안을 검토 중입니다. 쉽게 말해 집값이 똑같아도 세금 계산 기준이 올라가니, 보유세가 1.5배에서 2배까지 뛸 수 있다는 뜻입니다. 문제는 집값이 떨어진 지방도 똑같은 기준을 적용받는다는 점입니다. 10억짜리 아파트가 9억으로 떨어졌는데, 재산세는 30만 원에서 50만 원으로 오르는 상황이 벌어질 수 있습니다.
공시가격 현실화라는 말 자체가 모순입니다. 공시가격은 애초에 실거래가와 차이를 두기 위해 만든 개념인데, 이걸 실가에 가깝게 올린다는 건 제도의 취지를 스스로 부정하는 겁니다. 이런 식이라면 차라리 실거래가 기준으로 과세하는 게 더 투명하지 않을까요?
전월세 시장은 이미 붕괴 직전
정부가 매매 시장만 쳐다보는 사이, 전월세 시장은 조용히 무너지고 있습니다. 2025년 기준 서울의 월세 비중은 약 50%까지 올라왔고, 서울 외 지역은 60%를 넘었습니다. 불과 5년 전보다 20%포인트나 급증한 수치입니다(출처: 국토교통부). 월세 평균 금액도 1년 전 대비 약 20% 올랐는데, 서초구 같은 경우 평균 월세가 260만 원을 넘습니다. 연립이나 다세대도 마찬가지로, 강남권 평균 월세가 110만 원 수준까지 치솟았습니다.
왜 이런 일이 벌어졌을까요? 전세 사기에 대한 공포로 세입자들이 전세를 기피하고, 집주인들은 보유세 부담을 줄이기 위해 전세를 월세로 전환하고 있기 때문입니다. 여기에 8년 의무 임대 기간이 끝난 임대사업자들이 매물을 내놓거나 월세로 돌리면서 전세 매물 자체가 급감했습니다. 제 친구도 최근 이사를 준비하는데, 전세 매물을 찾다가 결국 월세로 방향을 틀었습니다. 전세 매물이 있어도 가격이 너무 높거나, 집주인이 월세 전환을 종용하는 경우가 대부분이었다고 하더군요.
더 큰 문제는 다주택자 대출 연장 금지입니다. 임대사업자들이 대출을 갚지 못하면 집을 팔 수밖에 없고, 그렇게 되면 안정적으로 살던 세입자들이 갑자기 집을 구해야 하는 상황에 내몰립니다. 정부는 투기를 잡겠다고 하지만, 실제로는 서민 주거 사다리를 걷어차고 있는 겁니다.
정부가 진정 서민을 생각한다면, 매매 시장 규제와 동시에 전월세 시장 안정 대책도 함께 내놓아야 합니다. 지금처럼 한쪽만 압박하는 건 풍선효과를 넘어서, 주거 시장 전체를 왜곡시키는 일입니다.
공급 절벽 속 싱가포르 모델, 현실성 있나
이재명 대통령은 싱가포르식 공공주도 모델을 자주 언급합니다. 1가구 1주택을 지향하고, 국가가 토지와 주택을 관리하는 시스템이죠. 하지만 싱가포르는 토지의 90% 이상을 국가가 소유하고 있으며, 이 체계를 만드는 데 거의 100년이 걸렸습니다. 우리나라는 현재 민간이 85%의 주택을 공급하고, 공공은 겨우 15% 수준입니다. 이 구조를 단기간에 역전시키는 건 사실상 불가능합니다.
더구나 싱가포르도 집값이 저렴한 건 아닙니다. 원룸 월세가 400만 원을 훌쩍 넘고, 주거 선호 지역은 가격이 훨씬 높습니다. 똘똘한 한 채 현상은 싱가포르에도 엄연히 존재합니다. 우리가 배워야 할 건 그들의 장기 계획과 일관성이지, 취득세 12% 같은 징벌적 과세만 따라 하는 게 아닙니다.
현재 서울의 주택 공급은 재건축·재개발 사업 외에는 사실상 없습니다. 그런데 정부는 조합원 지위 양도 금지, 이주비 대출 규제 등으로 이마저도 막고 있습니다. 조합 설립 후 3년 내 사업 인가가 나지 않으면 거래가 가능한데, 조합원들이 일부러 사업을 지연시키는 경우까지 생기고 있습니다. 이런 식으로 공급이 막히면, 결국 가격은 오를 수밖에 없습니다.
저는 정부가 단기·중기·장기 대책을 나눠서 접근해야 한다고 봅니다. 단기는 재건축·재개발을 신속히 추진하고, 중기는 연립이나 오피스텔 같은 소형 주택 공급을 늘리고, 장기는 신도시 개발로 대응하는 식이죠. 지금처럼 장기 대책만 내놓으면, 2035년까지 공급이 없다는 걸 정부가 스스로 인정하는 꼴입니다. 공급 대책이 나올 때마다 집값이 오르는 이유가 바로 여기에 있습니다.
정책은 명분만으로 작동하지 않습니다. 실효성과 현실성이 뒷받침되어야 합니다. 지금의 부동산 정책은 투기를 잡겠다는 명분 아래, 실수요자와 서민의 주거권을 함께 억누르고 있습니다. 양도세 중과, 보유세 인상, 대출 규제 모두 단기적으로는 시장을 조정할 수 있겠지만, 장기적으로는 공급 절벽과 전월세 폭등이라는 부작용을 낳을 가능성이 큽니다.
저는 정부가 정말로 서민을 생각한다면, 징벌적 규제가 아니라 실질적인 공급 확대와 전월세 안정 대책에 집중해야 한다고 봅니다. 한쪽만 억누르는 정책은 결국 모두에게 피해를 줍니다. 집은 투기 수단이 아니라 삶의 터전입니다. 그 본질을 잊지 않는 정책이 절실합니다.