솔직히 저는 강남 집값이 정말 꺾일 수 있을지 반신반의했습니다. 그런데 최근 서울 강남 3구와 용산구 아파트값이 2년 만에 처음으로 하락 전환했다는 소식이 들려왔습니다. 이재명 대통령이 SNS를 통해 연일 강력한 메시지를 내놓은 결과, 시장에 실제 변화가 감지되기 시작한 겁니다. 주식시장도 코스피 5000시대를 열며 국민연금 수익률이 개선되고, 대통령 지지율은 60%대 중반까지 올라섰습니다. 하지만 과연 이 흐름이 지속 가능할까요?
강남 불패 신화가 정말 깨질 수 있을까요?
강남 집값 하락 전환 소식을 처음 접했을 때, 저는 "이게 일시적 현상 아닐까?"라는 의심부터 들었습니다. 그동안 수많은 정부가 부동산 정책을 내놓았지만, 강남만큼은 끄떡없이 버텨왔으니까요. 그런데 이번엔 분위기가 조금 다릅니다.
정부는 다주택자를 대상으로 양도소득세 중과(양도세 중과) 유예 기한을 5월 9일까지로 못 박았습니다. 여기서 양도세 중과란 집을 여러 채 보유한 사람이 주택을 팔 때 일반세율보다 훨씬 높은 세금을 물리는 제도를 의미합니다(출처: 국세청). 이 기한 이후에는 투기 목적으로 1주택만 갖고 있는 사람에게도 더 강한 규제가 적용될 수 있다는 메시지까지 나왔습니다. 시장 심리를 정면으로 압박하는 전략이죠.
제가 주목한 건 단순히 정책 발표가 아니라, 실제로 매물이 쏟아지기 시작했다는 점입니다. 강남 일대에서 급매물이 늘어나고, 호가가 조금씩 내려가는 모습이 확인되고 있습니다. 과거엔 "강남은 절대 안 떨어진다"는 믿음이 강했는데, 지금은 그 심리적 저항선이 흔들리고 있는 겁니다.
물론 일각에서는 "집 가진 사람을 죄악시한다"며 반발합니다. 하지만 저는 이렇게 생각합니다. 주택은 투기 자산이 아니라 삶의 기반입니다. 최소한의 거주 안정을 보장하는 것이 문명 사회의 책임 아닐까요?
공급 확대 없이 규제만으로 될까요?
집값을 잡으려면 수요를 억제하는 것도 중요하지만, 공급을 늘리는 게 더 근본적입니다. 저는 여기서 한 가지 아이디어를 떠올렸습니다. 바로 폐교 위기에 놓인 학교 부지를 활용하는 방법입니다.
지금 전국 곳곳에서 학령인구 감소로 초·중학교가 문을 닫거나 통폐합되고 있습니다. 이 학교 부지를 정부가 매입해서 고층 주상복합으로 개발하면 어떨까요? 토지는 정부가 보유하고 건물만 분양하면, 토지 비용 부담이 줄어들어 훨씬 저렴하게 젊은 부부들에게 주택을 공급할 수 있습니다.
여기에 2층, 3층 일부는 교육부가 보유하면서 학생들을 위한 시설로 임대하는 방식도 가능합니다. 미래 학교는 굳이 넓은 운동장이 필요 없습니다. 체육 활동은 인근 공공시설을 활용하면 되니까요. 이렇게 하면 주거 공급과 교육 인프라를 동시에 해결할 수 있습니다.
주택공급정책(Housing Supply Policy)의 핵심은 단순히 양을 늘리는 게 아니라, 누구에게 어떤 방식으로 공급하느냐입니다. 여기서 주택공급정책이란 국가가 주택 부족 문제를 해결하기 위해 택지 개발, 분양 규제, 공공주택 건설 등을 종합적으로 운영하는 체계를 말합니다(출처: 국토교통부). 폐교 부지 활용은 기존 인프라를 재활용하면서 젊은 세대에게 실질적 혜택을 주는 방식이라고 생각합니다.
수도권 집중을 풀어야 근본 해결됩니다
부동산 문제의 뿌리는 결국 수도권 집중입니다. 일자리, 교육, 문화가 모두 서울에 몰려 있으니 사람들이 떠날 수가 없습니다. 저는 이 문제를 풀지 않고는 어떤 규제도 임시방편에 그칠 거라고 봅니다.
정부는 이미 세종시로 행정기관을 이전하는 작업을 진행했지만, 아직도 대법원, 검찰청, 국방부, 육군사관학교 같은 핵심 기관들은 서울에 남아 있습니다. 이들마저 지방으로 옮겨야 진짜 분산 효과가 나타납니다. 대기업들도 본사를 지방으로 옮기도록 유도해야 합니다. 세제 혜택이나 규제 완화를 통해 기업들이 자발적으로 움직이게 만드는 겁니다.
지방 균형 발전(Balanced Regional Development)은 단순히 지역 경제를 살리는 차원을 넘어, 전국적으로 주거 안정을 확보하는 핵심 전략입니다. 지방 균형 발전이란 수도권과 비수도권 간 경제·사회·문화적 격차를 줄여 전국 어디서나 양질의 삶을 누릴 수 있도록 하는 정책 목표를 뜻합니다(출처: 국가균형발전위원회). 수도권에 공간이 생기면 자연스럽게 집값 압력도 줄어듭니다. 지방에 일자리와 인프라가 갖춰지면 사람들이 굳이 서울에 집착할 이유가 없어지죠.
핵심 포인트를 정리하면 다음과 같습니다.
- 공공기관과 대기업의 지방 이전을 통한 수요 분산
- 폐교 부지 등 유휴 공공시설의 주거 공간 전환
- 토지 공공 보유, 건물만 분양하는 새로운 공급 모델 도입
제 경험상 부동산 정책은 단기 성과에 집착하면 실패합니다. 지금 강남 집값이 꺾인 건 고무적이지만, 이게 끝이 아닙니다. 공급 확대와 지방 분산이라는 두 축을 동시에 밀어붙여야 비로소 구조적 변화가 일어납니다. 정부가 이 방향을 흔들림 없이 밀고 나가길, 그리고 야당도 국민 이익을 위해 협력하길 기대합니다. 부동산은 이념이 아니라 삶의 문제니까요.