저도 솔직히 처음엔 집값 걱정에 전전긍긍했던 사람입니다. 돈이 있어도 떨어지면 떨어진다고 못 사고, 오르면 올라서 더 못 사는 악순환을 몇 년째 반복하다 보니 어느새 제 주변 친구들은 다 집을 샀더라고요. 지금 부동산 시장을 보면 정책도 시시각각 바뀌고, 양도소득세(양도세) 중과 문제에 다주택자들은 5월 9일 시한을 앞두고 전전긍긍하고 있습니다. 여기서 양도세란 부동산을 팔 때 차익에 대해 내는 세금으로, 다주택자는 최고 82.5%까지 중과될 수 있습니다. 무주택자는 전세도 없고 대출도 안 나오니 어디서 어떻게 살아야 할지 막막하기만 합니다. 그런데 제가 직접 시장을 들여다보니, 집이 정말 없는 건 아니더라고요.
무주택자가 지금 선택할 수 있는 현실적인 방안
무주택자분들이 제일 고민하시는 부분이 바로 "지금 사야 하나, 더 기다려야 하나"입니다. 저도 똑같았습니다. 전세는 불안하고 월세는 아까운데 내 집 마련은 엄두가 안 나니까요. 그런데 냉정하게 따져보면 선택지는 두 가지입니다. 지금 사는 동네에서 빌라나 오피스텔이라도 사거나, 멀리 나가서 대출 한도 내에서 아파트를 사거나 해야죠
예비 신혼부부 같은 경우 열심히 모아서 3~4억 정도 자금이 있다면, 대출 한도인 6억까지 받아서 10억 아래 구간 아파트를 노려볼 만합니다. 여기서 대출 한도란 주택담보대출(LTV, Loan to Value)의 최대 금액을 의미하는데, 쉽게 말해 집값의 일정 비율까지만 은행에서 빌려준다는 뜻입니다. 서울 강서구나 영등포 쪽에는 아직도 10억 아래 소형 아파트가 있습니다. 노후되긴 했지만 접근성만 따지면 나쁘지 않죠.
꼭 서울이 아니어도 괜찮다면 눈을 경기·인천으로 돌려보세요. 제가 실제로 김포 금단신도시를 둘러봤을 때, 공항철도 개통으로 홍대까지 30~40분이면 가더군요. 신축 아파트가 7~8억대에 나오니 3억만 있어도 대출 받아서 살 수 있습니다. 역세권에 학교, 편의시설 다 갖춰진 곳이 강남보다 못할 이유가 없습니다.
돈이 1억~1.5억밖에 없다면 어떻게 해야 할까요? 신안산선이 개통 예정인 안산 성포주공 같은 곳을 노려볼 만합니다. 전용 59㎡가 3억대인데, 역세권이 되면 5천만 원에서 1억까지 오를 가능성이 있습니다. 용적률(건폐율 대비 건물 총면적 비율)이 낮아서 나중에 재건축 기대감도 있고요. 용적률이 낮다는 건 땅에 비해 건물이 적게 지어졌다는 뜻이니, 재건축 시 더 많이 지을 여지가 있다는 의미입니다.
핵심 포인트를 정리하면 다음과 같습니다.
- 서울 10억 아래 구간 아파트(강서구, 영등포구 등)
- 경기·인천 신축 아파트(김포, 인천 계양 등)
- 신안산선 역세권 저가 아파트(안산 성포주공 등)
다주택자는 5월 9일 전에 정말 팔아야 할까
다주택자분들은 지금 양도세 중과세 시한을 앞두고 공포에 질려 계십니다. 5월 9일 이후 팔면 양도세율이 82.5%까지 올라가니까요. 그런데 제가 주변 다주택자들 얘기를 들어보니, 꼭 팔아야 하는 분과 버틸 수 있는 분이 명확히 나뉘더라고요.
꼭 팔아야 하는 분들은 지금이라도 매수자 조건에 맞춰서 파는 게 맞습니다. 3월이 되면 시장 분위기가 매수자 우위로 바뀌기 때문에, 지금 2억 조정했는데 매수자가 4억 조정해달라고 하면 그냥 파는 게 낫습니다. 중과세 맞아서 10억 중 4억 세금 내고 6억 가져가는 게, 욕심 부리다 5억도 못 건지는 것보다 낫죠.
반대로 생활비 여유 있고 월세 수입 안정적이면 굳이 공포에 질려 팔 필요 없습니다. 입주 물량 부족하고 유동성 많은 건 여전하거든요. 2024년 기준 국내 주택 공급 부족분은 약 29만 가구로 추산됩니다(출처: 국토교통부). 장기보유특별공제(보유 기간에 따라 양도세 감면해주는 제도)도 거주 요건만 충족하면 받을 수 있으니, 고가 주택 보유자는 실거주로 전환하는 것도 방법입니다.
비규제 지역 주택은 중과세 대상이 아닙니다. 인천이나 경기 비규제 지역에 두 채 있고 서울에 한 채 있다면, 서울 집 팔 때만 중과세 적용되고 인천 집은 일반과세입니다. 이런 디테일을 모르고 무작정 파는 분들이 의외로 많더라고요.
실거주 의무 강화, 어떻게 대응할 것인가
정부가 1주택자에게도 거주 요건을 강화하겠다고 나섰습니다. 장기보유특별공제 혜택을 받으려면 실제로 거주해야 한다는 건데, 솔직히 저는 이게 그렇게 나쁜 정책은 아니라고 봅니다. 집은 투기 대상이 아니라 사람이 사는 곳이니까요.
실거주 의무란 주택을 일정 기간 이상 실제 거주지로 사용해야 세제 혜택을 받을 수 있다는 규정입니다. 예를 들어 1세대 1주택자는 보유 2년, 거주 2년을 채워야 양도세 비과세(12억 이하) 혜택을 받을 수 있습니다. 고가 주택 보유자는 장기보유특별공제가 5억~10억까지 차이 나기 때문에, 거주 요건이 절실합니다. 이런 분들은 출퇴근 2시간 걸려도 들어가서 사는 게 맞습니다.
반대로 집값이 10억도 안 되는데 장기보유특별공제가 뭐가 중요합니까? 12억 이하는 2년 보유·거주만 채우면 비과세니까, 굳이 무서워할 이유가 없습니다. 정책에 맞춰 사는 건 당연합니다. 박근혜 정부 때 "사라"고 해서 샀고, 문재인 정부 때 "다주택 되지 마라"고 해서 팔았고, 이번에 "거주하라"고 하면 거주하면 됩니다.
제가 직접 주변 실수요자들 사례를 보니, 정작 필요한 건 공포가 아니라 냉정한 계산이더라고요. 내 집이 규제지역인지, 장기보유특별공제가 얼마나 되는지, 실거주 2년 채울 수 있는지만 따져보면 답이 나옵니다. 모르겠으면 세무사 상담 한 번 받아보는 게 백 번 낫습니다. 계약하기 전에 꼭 확인하세요.
결국 집은 10년을 바라보고 사는 겁니다. 지금 10억짜리 아파트도 10년 후엔 13억~15억 갑니다. 인플레이션 방어하고 가족 안정적으로 거주하는 것만으로도 충분한 가치 아닙니까? 제 주변에서 2013년 박근혜 정부 때 개포주공 5억~7억에 산 분들이 지금 35억~40억 되셨습니다. 부럽긴 하지만, 그분들이 용기 낸 건 인정해줘야죠. 공포 때문에 사지 못하고, 공포 때문에 팔지 못하는 사람이 제일 손해입니다. 지금이 골든타임입니다. 냉정하게 숫자 계산하고, 본인 상황에 맞는 선택 하시길 바랍니다.