최근 국회에서 열린 부동산 좌담회 내용을 보고 솔직히 충격을 받았습니다. 일반적으로 1주택자는 세금 걱정 없이 내 집에서 편히 살 수 있다고 알려져 있었는데, 이제 그 전제가 흔들리고 있습니다. 더불어민주당과 진보당, 참여연대가 모여 '똘똘한 한 채'에 대한 세제 혜택을 대폭 줄이자는 논의를 본격화했기 때문입니다. 10년간 땀 흘려 번 10억 원에는 11%의 세금을, 10년간 집값 상승으로 생긴 10억 원 이익에는 0.5~5%만 과세하는 것이 조세 불평등이라는 지적입니다.
종부세 비과세 기준 하향, 서울 아파트 절반이 대상 될 수도
좌담회에서 가장 논란이 된 부분은 종합부동산세(종부세) 비과세 기준 조정입니다. 여기서 종부세란 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 사람에게 부과하는 세금으로, 현재 1주택자 기준 공시가격 12억 원까지는 과세 대상에서 제외됩니다(출처: 국세청). 그런데 이번 좌담회에서는 이 기준을 12억 원에서 8억 원, 심지어 7억 원까지 낮추자는 의견이 나왔습니다.
일반적으로 종부세는 강남 고가 아파트 보유자들만 내는 '부자세'라고 알려져 있지만, 제가 실제로 서울 아파트 시세를 확인해보니 이 기준이 적용되면 상황이 완전히 달라집니다. 2025년 기준 서울 아파트 중위가격은 약 11억 원 수준인데, 종부세 기준이 8억 원으로 낮아지면 서울 전체 아파트의 약 50%가 종부세 대상이 됩니다. 강남 3구는 물론이고 노원구, 도봉구, 강북구, 금천구, 관악구 같은 지역의 전용 84㎡ 아파트들도 상당수 포함될 것입니다.
현재 서울에서 종부세를 내는 가구는 약 25만~30만 가구로 추산되는데, 기준이 8억 원으로 하향되면 90만~100만 가구로 3배 이상 증가합니다. 경기도 판교, 분당, 과천은 물론 광교, 하남, 일산 신축 단지까지 대거 종부세 대상에 편입될 가능성이 큽니다.
핵심 변화 내용
- 종부세 비과세 기준 12억→8억 원 하향 논의
- 서울 아파트 50% 종부세 대상 전환 가능성
- 종부세 납부 가구 25만→90만 가구로 급증 예상
실거주 1주택자 양도세 혜택도 칼날 위에
좌담회에서는 양도소득세 감면 혜택도 도마 위에 올랐습니다. 양도소득세란 부동산을 팔 때 발생한 차익에 대해 부과하는 세금인데, 현재 실거주 요건을 충족한 1주택자는 대부분 비과세 또는 대폭 감면 혜택을 받습니다. 예를 들어 5억 원에 매입한 아파트를 10년 거주 후 15억 원에 팔아 10억 원 이익을 봐도, 실거주 1주택 요건을 갖추면 양도세율이 실효세율 기준 0.5~5% 수준에 불과합니다.
반면 같은 기간 근로소득으로 10억 원을 벌면 각종 공제를 최대로 적용해도 평균 11.2%의 세금을 냅니다(출처: 국세청 홈택스). 이런 격차 때문에 정치권에서는 "일하지 않고 집값 상승으로 얻은 소득에 더 낮은 세율을 적용하는 것은 불공평하다"는 논리를 펼치고 있습니다.
저는 개인적으로 이 부분이 좀 과하다고 봅니다. 20~30년 전 3억 원에 산 집이 화폐가치 하락과 지역 개발로 30억 원이 된 것은 집주인의 투기 때문이 아닙니다. 최저임금도 2000년대 초반 대비 5배 가까이 올랐고, 화폐가치는 2배 이상 떨어졌습니다. 그런데 이런 외적 요인으로 인한 자산 증가분까지 고율 과세하겠다는 것은 사실상 재산권 침해에 가깝습니다.
좌담회에서는 실거주 거주 요건을 강화하는 것이 오히려 '거주 동결 효과'를 낳아 매물 잠김 현상을 심화시킨다는 분석도 나왔습니다. 강남에 오래 거주하면 세금 혜택을 받으니 은퇴 후에도 집을 팔지 않게 되고, 젊은 실수요자들의 진입 기회를 막는다는 논리입니다.
외국인 보유세 강화, 부동산 잔혹사의 시작일까
제가 가장 주목하는 부분은 비거주 외국인 보유세 강화 필요성입니다. 국토는 국가의 3대 요소 중 하나인데, 외국인이 돈으로 한국 땅을 소유하는 것은 경제적 측면에서 국소적인 국가 정복이나 마찬가지입니다. 저는 비거주 외국인의 취득세와 보유세를 100% 과세해도 과하지 않다고 봅니다.
기업 투자나 금융 활동으로 상호 이익을 창출하는 경우는 세제 혜택을 주더라도, 단순 토지 소유에 대해서는 강력한 세금을 부과해야 합니다. 현재 비거주 외국인의 국내 부동산 보유 규모는 절대 적지 않은 수준으로 알고 있는데, 정부가 이 부분에 대한 적극적인 대책을 세워야 합니다.
문제는 이런 규제 강화가 기존 내국인 보유자에게까지 연쇄 타격을 줄 수 있다는 점입니다. 보유세가 강화되면 소득 없는 고령층에게는 사실상 '집 팔아서 세금 내라'는 통보나 마찬가지입니다. 그런데 지금 강남 아파트 실거래를 보면 압구정 현대 아파트가 최고가 대비 30억 원이나 하락해서 거래되고 있습니다. 전용 183㎡가 작년 12월 128억 원에서 올해 2월 97억~98억 원에 거래됐습니다.
강남은 그나마 수십억 차익이 남아서 버틸 만하지만, 다른 지역은 30억씩 깎아서 팔면 원금 회수도 어려운 경우가 많습니다. 이것이 바로 부동산 잔혹사의 시작이 될 수 있습니다.
이제 정치권은 부동산 공화국을 끊고 생산적인 곳으로 자본이 흐르게 하려는 의지를 명확히 보이고 있습니다. 삼성전자가 20만 원을 넘고 SK하이닉스가 100만 원을 돌파한 것도 이런 정책 방향과 무관하지 않습니다. 부동산에 올인했던 사람들의 고민은 앞으로 더 깊어질 것입니다.
앞으로 서울에 내 집을 마련하려는 분들은 '이 아파트가 앞으로 얼마나 더 오를까'가 아니라 '세금을 내면서 내가 과연 버틸 수 있는 집인가'를 먼저 따져봐야 합니다. 똘똘한 한 채 전략이 이제는 세금 폭탄으로 돌아올 수 있는 시대가 온 것입니다. 부동산 패러다임이 근본적으로 바뀌는 이 시점에서, 우리는 내 집 마련의 의미를 다시 정의해야 할 때입니다.