요즘 부동산 카페에 들어가 보면 "보유세 1% 정말 가능한가요?"라는 글이 연일 올라옵니다. 저는 미국 캘리포니아에서 40년 넘게 살다가 3년 전 완전히 역이민을 왔는데, 솔직히 한국 돌아와서 부동산 세금 구조 보고 깜짝 놀랐습니다. 미국은 보유세만 1%가 넘는데 한국은 거래세가 어마어마하고 보유세는 거의 없다시피 했거든요. 그런데 이제 정부가 본격적으로 보유세 실효세율 1%를 검토하고 있다는 소식입니다. 현재 0.15%에서 6배 이상 오르는 수준이니, 많은 집주인들이 긴장할 수밖에 없는 상황입니다.
지금 한국 보유세는 얼마나 낮았나
우리나라 주택 보유세의 실효세율은 현재 0.15%입니다. 여기서 실효세율이란 납세자가 실제로 부담하는 세금의 비율을 의미하는데, 법으로 정해진 명목세율이 아니라 각종 공제와 감면 혜택을 모두 제외한 뒤 실제로 낸 세금이 부동산 가치에서 차지하는 비중입니다. 쉽게 말해 10억 원짜리 집을 가진 사람이 실제로 내는 세금이 연간 150만 원 수준이라는 뜻입니다.
이게 얼마나 낮은 수준인지 해외와 비교해 보면 확실히 드러납니다. 미국은 평균 1~2%, 일본은 1.7% 정도 됩니다(출처: 국토연구원). 제가 살던 캘리포니아만 해도 집값의 1% 이상을 매년 재산세로 냈습니다. 그런데 한국은 왜 이렇게 낮았을까요?
첫 번째 이유는 공시가격 제도입니다. 세금을 실거래가가 아니라 정부가 정한 공시가격을 기준으로 매기는데, 이 공시가격이 시세의 70% 수준밖에 안 됩니다. 두 번째로 종합부동산세는 1주택자 기준으로 공시가격 12억 원까지 세금을 한 푼도 안 냅니다. 서울 아파트 중위가격이 11억 5천만 원 정도니까 서울 집의 절반 정도는 종부세를 아예 안 내는 셈이죠.
세 번째로 장기보유특별공제라는 제도가 있습니다. 장기보유특별공제란 3년 이상 보유한 부동산을 매도할 때 보유 기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 공제해 주는 제도로, 고령자나 장기 보유자는 최대 80%까지 세금을 깎아 줍니다. 네 번째로 공정시장가액비율이라는 것도 적용됩니다. 공시가격에 종부세는 60%, 재산세는 40%를 또 곱해서 과세표준을 낮춥니다.
이런 이유들이 겹쳐서 시세 10억 원짜리 집이라도 실제로는 4~5억 원 어치에 대해서만 재산세를 내는 구조였습니다. 저도 처음에는 "한국이 부동산 천국이구나" 싶었는데, 이제는 그 구조가 완전히 바뀔 판입니다.
보유세 1%가 되면 어떤 일이 벌어지나
정부가 검토 중인 보유세 1% 정책이 실제로 시행되면 어떤 변화가 올까요? 몇 가지 사례를 들어 보겠습니다.
시가 11억 원짜리 아파트를 가진 사람이 지금은 연간 165만 원 정도 보유세를 냈다면, 1% 정책이 시행되면 1,100만 원을 내야 합니다. 각종 공제나 낮은 기준가격을 없애서 실거래가 기준으로 세금을 매기겠다는 뜻입니다. 이건 단순히 1%가 아니라 기존 대비 6.6배 늘어나는 세금입니다.
더 극단적인 예를 들어 볼까요. 서초구 반포 아크로리버파크 84㎡는 시세가 약 55억 원인데, 현재는 재산세 765만 원, 종부세 765만 원으로 총 1,530만 원 정도를 냅니다. 그런데 1% 실효세율이 적용되면 5,500만 원을 매년 내야 합니다. 강남구 압구정 현대아파트 196㎡(63평)는 작년 8월에 130억 5천만 원에 거래됐는데, 현재는 총 4천만 원 정도 보유세를 내지만 1% 정책이 되면 1억 3,050만 원을 매년 세금으로 내야 합니다.
제가 미국에서 봤을 때는 이 정도가 정상입니다. 미국은 보유세만 이 정도 내는데 대신 거래세는 거의 없거든요. 취득세 0%, 양도소득세도 장기보유공제 2년에 50%를 해 주고, 개인 연수입에 따라 차등 적용합니다. 즉 수입이 많으면 공제를 덜 해 주는 방식입니다. 그래서 미국은 수입이 약하면 절대 집을 살 수가 없는 시스템입니다. 모든 게 개인 수입에 따라 대출도 적용하고 집을 매수할 수 있습니다.
주요 변화 예상:
- 현재 종부세 비과세 대상이던 12억 이하 1주택자도 세금 부담 증가
- 장기보유공제 축소 또는 폐지로 매도 시 세금 부담 증가
- 규제지역 다주택자 대출만기 연장 불허 검토 중
- 투기성 고가 1주택자도 규제 대상 포함 가능성
그런데 여기서 중요한 게 하나 있습니다. 만약 집값이 계속 오른다면 사람들은 보유세 1%도 안 무서워할 겁니다. 압구정 현대 196㎡가 2021년에 51억이었다가 2023년 7월 90억, 2025년 8월 135억으로 해마다 수십억씩 뛰었는데, 고작 보유세 1억 원이 뭐 대수겠습니까? 그래서 핵심은 집값이 정상화되고 앞으로도 집값이 급등하지 않는다는 신호가 확실히 있어야 보유세에 두려워서 집을 팔고, 그래야 집값이 안정된다는 겁니다.
저는 솔직히 보유세도 못 내는 사람이 그렇게 비싼 집에 사는 게 이해가 안 갑니다. 대체 얼마나 거품이 끼었길래 그런 건지 답답하기만 합니다. 그냥 1.5% 이상 보유세 가고 전세대출 1~2억 이상 막아버리면 부동산이 조금이라도 안정되어서 젊은 세대들이 희망을 가질 수 있을 텐데 말입니다.
결국 정부의 의도는 명확합니다. 집을 많이 가지거나 살지도 않을 집을 보유하는 것이 경제적 이익이 아니라 부담이 되게 만들겠다는 것입니다. 보유세만 1%도 아니고 대출 받은 가구라면 대출 이자 부담도 있으니 앞으로 집을 보유한다는 것은 소득이 제대로 받쳐 주는 가구가 아니라면 정말 신중해야 할 일이 되었습니다. 한국도 이제 미국처럼 수입이 없으면 아예 대출이 제한되어서 집을 살 수 없게 만들어야 합니다. 그래야 정상적인 시장이 됩니다.
다만 일본처럼 감가상각이나 손익통산 같은 절세 구조 없이 무조건 1%만 때린다면 반발이 클 겁니다. 일본은 부동산 보유세가 1.7%지만 감가상각으로 소득 적자를 근로소득과 합산해서 손익통산으로 계산해 주고, 이미 낸 소득세 일부를 환급받을 수 있어서 실효세율은 1% 정도로 체감됩니다(출처: 한국조세재정연구원). 그래서 정책 설계를 어떻게 하느냐가 관건입니다.
정부는 지금 싱가포르 모델을 참고하겠다고 했는데, 싱가포르는 토지의 90%가 국가 소유이고 공공주택이 99년 장기 임대 방식입니다. 한국은 헌법상 사유재산권을 보장하기 때문에 그대로 적용하기 어렵습니다. 결국 한국형 모델을 만들어야 하는데, 그게 과연 현실적으로 가능할지, 또 국민이 받아들일지는 지켜봐야 할 문제입니다.