요즘 부동산 카페에 들어가보면 분위기가 심상치 않습니다. 저도 작년에 지인 한 분이 압구정 쪽 아파트를 처분하려고 한다는 얘기를 듣긴 했는데, 설마 했던 일이 지금 현실로 벌어지고 있더군요. 작년 5월과 9월, 강남권 아파트가 몇 달 사이 5억씩 10억씩 오를 때만 해도 "이게 정상인가?" 싶었는데, 이제는 반대 방향으로 급속도로 흐르고 있습니다. 압구정 현대아파트 57평형이 작년엔 96억, 100억에 거래됐는데 지금은 80억 밑으로도 내려갔고, 심지어 70억 초반에 내놔도 매수자가 나타나지 않는다는 소식이 들립니다. 실거주자에게는 큰 문제가 아닐 수 있지만, 투기 목적으로 여러 채를 보유한 분들에게는 정말 잠 못 이루는 시기가 온 것 같습니다.
다주택자 매물이 쏟아지는 이유
다주택자 양도세 중과 유예 종료 발언이 나온 지 보름 정도 지났습니다. 여기서 '양도세 중과'란 한 사람이 여러 채의 주택을 보유했을 때 집을 팔 때 내는 세금을 일반 세율보다 훨씬 높게 부과하는 제도입니다. 쉽게 말해 다주택자가 집을 팔면 세금 폭탄을 맞는다는 뜻이죠. 이 유예 기간이 끝나면 다주택자들은 집을 팔아도 세금을 엄청나게 내야 하니까, 지금이라도 빨리 처분하려는 움직임이 거세지고 있습니다.
저도 개인적으로 부동산 중개업을 하는 지인에게 들었는데, 설 명절이 지나면 급매물이 본격적으로 쏟아질 거라고 했습니다. 그런데 예상보다 10일 정도 빠르게 시장이 돌아가고 있다고 하더군요. 실제로 서울 주택 매물이 2월 7일 기준 59,700건을 넘어섰고, 일주일 사이 7.2% 증가했습니다(출처: 부동산114). 특히 마포구, 용산구, 동작구, 성동구 같은 한강벨트 라인과 강남, 서초, 송파 지역에서 매물이 대폭 늘어났습니다.
성동구는 일주일 만에 매물이 16.5% 증가해 1,423건이 나왔고, 송파구도 14.9% 늘어나 1,577건이 시장에 나와 있습니다. 서울만이 아닙니다. 인천은 3.6% 증가해 46,700건, 경기도는 3% 늘어나 165,200건이 넘게 매물로 등록되었습니다. 이런 추세라면 올 상반기에 집값 하락 폭이 상당히 클 수밖에 없을 것 같습니다. 제가 봐도 이건 단순한 조정이 아니라 방향 자체가 바뀐 신호입니다.
호가는 내려가는데 왜 안 팔릴까
매물은 늘어나는데 정작 거래는 안 되고 있습니다. 호가를 5억에서 1억까지 낮춘 매물도 속출하는데, 매수자들이 움직이지 않습니다. 2주 전만 해도 매도자보다 매수자가 더 많은 시장이었는데 지금은 완전히 뒤바뀐 상황입니다. 저도 처음엔 "1억 싸게 나왔으면 금방 팔리겠네"라고 생각했는데, 실제로는 그렇지 않더군요.
부동산 중개소 사장님들 말로는 예전엔 "좋은 매물 나왔어요" 전화 드리면 바로 "제가 살게요" 하던 분들이, 요즘은 "혹시 더 싼 거 없나요?"라고 되묻는다고 합니다. 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 시장 심리가 이렇게 빠르게 바뀔 줄은 몰랐거든요. 집값이라는 게 하락으로 방향을 틀면 거래가 더 안 되는 법입니다. 다들 "조금만 더 기다리면 더 싸질 텐데"라는 생각을 하게 되니까요.
서울 한강변 좋은 매물만 나오면 달려들던 사람들이 갑자기 관망세로 돌아선 이유는 명확합니다. 앞으로 당분간 아파트값이 더 떨어질 거라는 확신이 생긴 겁니다. 제 경험상 이런 분위기는 3월까지는 이어질 것 같습니다. 리센츠, 엘스 같은 대단지 아파트에서도 호가가 2~3천만 원씩 내려가는 매물이 늘어나고 있는데, 오를 땐 수억씩 올랐다가 지금은 몇천만 원 내려간다고 해서 큰 하락이 아니라고 볼 수도 있지만, 중요한 건 '방향성'입니다. 일단 하락 신호가 명확해지면 매수 심리는 더 얼어붙습니다.
정부 보완책이 시장에 미칠 영향
구현철 부총리가 며칠 전 발언했습니다. 토지거래허가구역이나 세입자가 있는 주택 때문에 단기간 처분이 어려운 다주택자에게 보완책을 내놓겠다고 했습니다. 여기서 '토지거래허가구역'이란 정부가 부동산 투기를 막기 위해 특정 지역에서 토지나 주택을 사고팔 때 허가를 받도록 지정한 구역입니다. 이 구역 안에서는 마음대로 집을 팔 수 없기 때문에 다주택자들이 발이 묶인 상태죠.
정부가 이런 제약을 풀어주거나 세금 유예 기간을 조금 더 연장해 준다면, 다주택자들이 굳이 급매로 내놓을 이유가 줄어듭니다. 그러면 매물이 쏟아지는 속도가 다소 늦춰질 수도 있습니다. 하지만 제 생각엔 이미 눈치 빠른 사람들은 작년에 증여나 매매로 정리를 끝냈을 겁니다. 실제로 올해 1월 서울 아파트 증여 건수가 785건으로 작년 대비 87.4% 증가했습니다(출처: 국토교통부). 작년 12월에도 증여 건수가 1,000건을 넘어 전년 동기 대비 70% 이상 늘었습니다.
다만 아무리 보완책이 나와도 매물 자체는 계속 늘어날 수밖에 없습니다. 나이 드신 분들도 비싼 집값 유지하기 버거워서 내놓는 경우가 많고, 유동성은 많이 풀렸지만 심리적으로는 부동산 위축이 강하게 오고 있습니다. 시중에 돈이 많다고 해서 무조건 집값이 오르는 건 아닙니다. 정부 정책과 시장 심리가 더 강하게 작용하는 시기입니다.
고가 아파트 급매의 의미
지금 매물이 늘어나는 곳은 주로 '상급지'라고 불리는 고가 아파트입니다. 압구정 현대, 잠실 리센츠, 반포 아크로리버파크 같은 곳들이죠. 이런 고가 아파트 급매가 많아져야 시장 전체의 가격 안정화 속도가 빨라집니다. 저는 개인적으로 이 흐름이 중요하다고 봅니다. 왜냐하면 강남 고가 아파트는 우리나라 부동산 시장의 '바로미터' 역할을 하기 때문입니다.
여기가 흔들리면 다른 지역도 따라서 움직입니다. 30평대가 강남에서 300억씩 갔으면 좋겠다는 분들도 있던데, 솔직히 일반 사람들과는 상관없는 그들만의 리그니까 세금 많이 내고 나라에 보탬이 되면 그게 최선이라고 생각합니다. 문제는 그 정도 내려가도 일반인들은 여전히 못 산다는 점입니다. 그래서 지금은 경기도나 인천 쪽 가격 변화를 지켜보고 있는데, 아직까지는 큰 변화가 없어서 아쉽습니다.
고가 아파트 급매가 늘어나는 이유는 크게 세 가지입니다:
- 양도세 중과 유예 종료로 인한 세금 부담 증가
- 고령 인구 증가로 고가 주택 유지비 부담 상승
- 유동성은 풍부하지만 투자 심리 위축
집값이 오를 때는 다들 사고 싶어 안달이었는데, 이제 하락 신호가 보이니까 누구도 먼저 사려고 하지 않습니다. 제가 직접 써본 경험으로는, 부동산 시장에서 '방향성'만큼 중요한 게 없습니다. 방향이 한 번 바뀌면 그 흐름을 거스르기 정말 어렵습니다.
지금 시장은 명확하게 하락으로 방향을 틀었습니다. 4월쯤 되면 매도자나 매수자 모두 급해질 수도 있습니다. 실거주 목적이라면 크게 걱정할 필요 없지만, 투기 목적으로 여러 채 보유하신 분들은 정말 잠 못 이루는 날들이 계속될 것 같습니다. 조금만 남기고 빨리 정리하는 게 답일 수도 있습니다. 도둑질 사업 망한다고 걱정하는 꼴이라고 하시는 분들 말씀이 맞습니다. 저는 앞으로 3~4월까지 이 추세가 이어질 거라고 보고, 그때쯤이면 더 명확한 시장 신호가 나올 거라고 생각합니다.