혹시 최근 부동산 앱 열어보셨나요? 저도 며칠 전 우연히 강남 쪽 매물을 검색하다가 깜짝 놀랐습니다. '초급매', '급매', '근매'로 도배된 매물 목록을 보면서 "아, 뭔가 달라졌구나" 싶더라고요. 불과 몇 달 전까지만 해도 신고가 경신 소식이 연일 들려오던 곳이 강남 아닌가요? 그런데 지금은 10억, 20억씩 가격을 내린 매물들이 쏟아지고 있습니다. 도대체 강남 부동산 시장에 무슨 일이 벌어지고 있는 걸까요?
민주당 집권 = 집값 상승? 이번엔 다릅니다
오랫동안 사람들 사이에서 "민주당이 집권하면 부동산 가격이 오른다"는 공식처럼 받아들여져 왔습니다. 실제로 노무현 정부 때 전국 아파트 가격이 64% 상승했고, 서울은 74%나 올랐죠. 문재인 정부 시절엔 더 심했습니다. 전국 평균 78% 상승, 서울은 무려 106% 상승을 기록했으니까요(출처: 한국부동산원).
여기서 106% 상승이란 쉽게 말해 집값이 두 배가 됐다는 뜻입니다. 5억짜리 아파트가 10억을 넘어 12억, 15억까지 치솟았던 시기였죠. 저도 그때 주변에서 "지금 안 사면 평생 못 산다"며 패닉 바잉하는 분들을 정말 많이 봤습니다. 이런 경험이 쌓이다 보니 "민주당 정권 = 부동산 상승"이라는 심리가 자리 잡은 겁니다.
그래서 작년 6월 정권 교체 이후에도 많은 사람들이 같은 기대를 했습니다. 규제를 해도 오히려 더 오를 거라는 믿음이 있었죠. 실제로 올해 1월까지만 해도 강남 일대에서 신고가 거래 소식이 심심찮게 들려왔습니다.
1월 말부터 시작된 급격한 변화, 매물 쏟아지다
그런데 1월 말부터 분위기가 확 바뀌었습니다. 서울 아파트 매물이 갑자기 쏟아지기 시작한 겁니다. 한국은행이 2월 24일 발표한 소비자 동향 조사를 보면 주택 가격 전망 CSI(Consumer Sentiment Index)가 108을 기록했습니다(출처: 한국은행).
CSI는 소비자 심리 지수로, 100을 넘으면 집값이 오를 것으로 예상하는 사람이 더 많다는 뜻입니다. 그런데 이 수치가 전월인 1월(124.3)보다 16포인트나 급락했어요. 작년 12월엔 121.2였으니 두 달 만에 13포인트 넘게 떨어진 겁니다. 집값 상승 기대가 3년 7개월 만에 가장 큰 폭으로 꺾인 거죠.
저는 개인적으로 이게 단순한 일시적 현상이 아니라고 봅니다. 제가 최근 강남 일대 부동산 중개소를 몇 군데 둘러봤는데, 중개사들 표정이 심상치 않더라고요. "매물은 많은데 전화는 안 온다"는 말을 여러 번 들었습니다.
구체적인 사례를 보면 더 명확합니다. 압구정 신현대 아파트 전용 183㎡(55평) 매물이 최근 실거래가 110억 원이었는데, 지금 92억 원에 급매로 나와 있습니다. 최고가 대비 약 20% 하락한 가격이죠. 그런데 이 물건이 2주째 안 팔리고 있다는 겁니다.
반포동 레미안 퍼스티지 전용 270㎡(81평)도 1월에 96억 원에 거래됐는데, 현재 88억 원 매물이 나온 상태입니다. 반포 지역 다른 아파트들도 호가가 5억 정도씩 내려간 매물들이 즐비합니다.
지역별 매물 현황을 정리하면 다음과 같습니다.
- 강남구 청담동: 859건 (전월 대비 6~7% 증가)
- 강남구 대치동: 1,400건 이상 (전월 대비 6~7% 증가)
- 서초구 반포동: 2,580건 (전월 대비 8~9% 증가)
- 서초구 서초동: 1,765건 (전월 대비 8~9% 증가)
- 송파구 잠실동: 전월 대비 11% 급증
앞으로 어떻게 될까? 현금 부자도 주식한다
솔직히 말씀드리면, 저는 당분간 초고가 아파트 가격이 더 떨어질 가능성이 높다고 봅니다. 가장 큰 이유는 대출이 안 나온다는 점입니다. LTV(주택담보인정비율)가 아무리 높아도 92억짜리 아파트를 사려면 현금 90억 원 가까이 필요한데, 그런 돈을 들고 있는 사람이 과연 몇이나 될까요?
여기서 LTV란 주택 가격 대비 대출 가능 비율을 의미합니다. 쉽게 말해 10억짜리 집을 살 때 은행에서 얼마까지 빌려주느냐를 정하는 기준이죠.
더 중요한 건, 현금 90억을 들고 있는 사람들이 지금 뭘 하고 있느냐입니다. 제 주변만 봐도 그런 자산가들은 대부분 주식 시장에 몰려 있습니다. 부동산보다 주식 수익률이 훨씬 좋으니까요. 압구정 신현대 급매 40건이 소화되려면 현금 부자 40명이 동시에 달려들어야 하는데, 현실적으로 쉽지 않아 보입니다.
5월 9일까지 다주택자 양도세 중과 유예 기간이 끝나면서 매도 압박은 더 커질 겁니다. 양도소득세란 부동산을 팔아서 생긴 차익에 매기는 세금인데, 다주택자는 이 세율이 훨씬 높습니다. 그래서 기한 전에 팔려는 사람들이 지금 급매로 내놓는 거죠.
제 예상으로는 3월과 4월에 주택 가격 전망 CSI가 100 아래로 떨어질 가능성이 꽤 높습니다. 그렇게 되면 "집값이 떨어질 것"이라고 보는 사람이 더 많아진다는 뜻이고, 매수 심리는 더욱 위축될 겁니다.
물론 반대 의견도 있습니다. "유동성이 이렇게 풀려 있는데 언젠가 부동산으로 다시 몰리지 않겠느냐"는 시각이죠. 저도 장기적으로 보면 그럴 가능성을 완전히 배제하진 않습니다. 하지만 적어도 올해 상반기까지는 조정이 불가피해 보입니다.
정리하면, 지금 강남 부동산 시장은 명백히 매도자 우위에서 매수자 우위로 전환되고 있습니다. 매물은 쌓이는데 거래는 끊기고, 가격은 내려가는데도 안 팔리는 상황이죠. 인구 감소, AI와 로봇의 시대 진입, 사교육 시장 축소 같은 구조적 변화까지 고려하면 부동산 불패 신화는 이제 정말 끝나가는 게 아닐까 싶습니다. 저는 개인적으로 지금 시점에 급하게 아파트 사는 건 위험하다고 봅니다. 좀 더 지켜보면서 시장이 어디까지 조정되는지 확인하는 게 현명한 선택일 것 같습니다.