솔직히 저는 아파트값이 50% 떨어진다는 말을 들었을 때 처음엔 '그럼 우리 경제가 무너지는 거 아닌가'라는 생각부터 들었습니다. 그런데 실제 데이터를 들여다보니 생각보다 훨씬 복잡한 구조였고, 제가 막연히 걱정했던 부분과 실제 리스크가 다른 곳에 있다는 걸 깨달았습니다. 2018년 이전에 집을 산 사람들은 지금도 최소 2배 이상 오른 상태라 반토막 나도 손해가 아니고, 2019년 이후 LTV 40% 규제로 대출 비중 자체가 낮아졌다는 점도 간과하기 쉬운 부분이었습니다. 결국 50% 하락해도 금융권 위기로 전이될 가능성은 생각보다 낮다는게 현실이었습니다.
누가 진짜 타격을 입는가
아파트 시장의 회전율을 보면, 주식처럼 회전율이 100을 넘는 시장과는 차원이 다릅니다. 아파트는 한 번 사면 오래 보유하는 자산이고, 실제로 7~80% 이상이 2017년 이전, 그러니까 급등기 이전에 매수한 사람들입니다. 강남 압구정동 아파트를 5억에 사서 지금 100억이 된 경우처럼, 이들은 지금 가격에서 30
50% 조정이 와도 여전히 큰 수익 구간에 있습니다.
여기서 LTV(Loan to Value, 주택담보대출비율)라는 개념이 중요한데, 이는 집값 대비 대출 가능 한도를 제한하는 규제입니다. 2019년부터 투기지역 기준 LTV 40% 규제가 강화되면서, 10억짜리 집을 사도 대출은 4억까지만 받을 수 있게 됐습니다. 지금 집값이 오른 상태를 감안하면 실제 대출 비중은 20~30% 수준으로 더 낮아진 셈이죠.
제가 주변 지인들 사례를 들어보니, 2020년 이후 시장에 진입한 분들만 실질적으로 가격 하락에 민감한 상태였습니다. 이분들은 고점에서 매수했고, 대출 비중도 상대적으로 높은 편이었습니다. 반면 그 이전 매수자들은 "가격이 좀 내려가면 어때, 어차피 팔 생각 없는데"라는 반응이 대부분이었습니다. 이게 바로 시장 참여 시점에 따른 충격 정도의 차이입니다.
실제로 한국은행 자료를 보면, 가계부채 중 주택담보대출이 차지하는 비중은 크지만 대부분 장기 고정금리로 전환됐고(출처: 한국은행), 원리금 상환 부담이 급격히 늘어날 구조는 아닙니다. 결국 50% 하락해도 이들이 갚는 대출 총량은 변하지 않으므로 가처분소득이 바뀌는 것도 아닙니다. 유일한 영향은 역의 부의효과(Negative Wealth Effect, 자산 가치 하락으로 인한 소비 심리 위축)인데, 이마저도 최근 코스피 상승으로 주식 수익을 본 사람들의 부의효과로 상쇄 가능하다는게 제 판단입니다.
전세 레버리지와 중국·일본의 교훈
우리나라 부동산 시장의 가장 큰 특징은 전세 제도입니다. 전세 보증금은 민간 대 민간의 사금융 성격이 강한데, 그 규모가 무려 천조 원에 달합니다. 이 부분은 공식 부채 통계에 제대로 잡히지 않아 LTV를 계산할 때도 누락되는 경우가 많습니다. 갭투자(Gap Investment, 전세 보증금과 매매가 차액만으로 집을 사는 방식)가 성행했던 시기에는 이 구조가 더욱 복잡해졌습니다.
예를 들어 10억짜리 아파트에 5억 전세 세입자가 있으면, 무주택자는 5억만 있으면 그 집을 살 수 있습니다. 정부가 최근 갭투자 규제를 일부 완화한 배경도 여기 있습니다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 매물은 나오는데 살 사람이 없으니, 일시적으로 무주택자의 갭투자를 허용해 수요를 만들겠다는 의도입니다. 단, 이 경우 전세 계약 종료 후 실거주 의무가 따르고, 세입자는 계약갱신청구권을 행사할 수 없게 됩니다.
저는 이 정책을 보면서 "결국 매물을 빨리 소화시키려는 임시방편 아닌가"라는 생각이 들었습니다. 실제로 경기도와 서울 주요 지역 부동산 중개업소 사장님들과 통화해보니, 매물은 나오는데 빨리 안 판다는 얘기가 공통적이었습니다. 이게 바로 심리를 꺾는 중요한 신호입니다. 매물이 없어서 안 팔리는 게 아니라, 매물이 나왔는데도 안 팔리는 상황. 가격을 낮춰도 반응이 없으면 매도자 심리가 꺾이기 시작합니다.
여기서 중국과 일본 사례를 빼놓을 수 없습니다. 중국은 2022년 3대 레드라인 정책(Three Red Lines Policy)을 도입했는데, 그 내용이 놀라울 정도로 기본적입니다.
- 집값의 70%까지만 대출 허용
- 자기 돈 한 푼도 안 들이고 집 사지 말 것
- 1년치 이자 상환액은 미리 보유할 것
이 세 가지만 지키라고 했더니 부동산 시장이 붕괴했습니다. 부채를 부채로 돌려막던 구조가 무너진 겁니다. 일본은 1990년대 금리 인상이 계기가 되어 잃어버린 30년을 겪었고, 그 결과 40대 이하 세대는 "집 사면 내년에 떨어질 텐데 왜 사요?"라는 심리를 갖게 됐습니다(출처: 통계청). 우리나라만 예외일 수 없습니다.
제가 가장 우려하는 건, 우리나라는 전세 레버리지가 공식 부채에 잡히지 않는다는 점입니다. LTV 규제를 아무리 강화해도 전세 보증금은 여전히 사각지대입니다. 형사정책연구원 보고서에서도 2015년 가격이라도 지키려면 지금의 왜곡된 시장 질서를 바로잡아야 한다고 지적했습니다. 2015년 가격으로 돌아간다는 건 지금보다 60% 이상 하락을 의미하는데, 그게 비현실적으로 들릴 수 있지만 중국과 일본이 이미 겪은 일입니다.
집값이 30억인 아파트가 7.5억(반의 반)이 되어도 전혀 이상하지 않고, 오히려 그게 정상적이고 현실적인 가격이라고 저는 봅니다. 물론 그 밑으로 내려가면 대폭락이지만, 지금은 그것보다 더 많은 문제가 있기 때문에 정상화는 선택이 아닌 필수입니다. 모든 자산과 상품은 결국 심리입니다. 매수자의 우위가 매도자 쪽으로 돌아서고 있고, 저는 서서히 우하향하며 안정화되길 기대합니다.