솔직히 저는 2026년 서울 집값이 이렇게까지 오를 줄 몰랐습니다. 잠실이 48억을 찍고 곧 50억 시대를 연다는 뉴스를 보면서, 제가 강동구 끄트머리에 12평짜리 나홀로 아파트를 샀던 결정이 얼마나 다행인지 새삼 실감하고 있습니다. 물론 신축 대장 단지처럼 몇억씩 오르는 건 아니지만, 제 수준에서 용기 내어 덥석 산 거라 후회는 없습니다. 2026년 서울 부동산 시장은 양극화가 더욱 심해지고, 똘똘한 한 채 전략이 여전히 유효할 것으로 보입니다. 하지만 제 경험상 모두가 강남 신축을 살 수 있는 건 아니기 때문에, 내 돈이 되는 선에서 최선의 선택을 하는 게 핵심입니다.
강남불패는 계속된다, 하지만 모두가 강남을 살 순 없다
2026년에도 강남 불패 신화는 이어질 것으로 보입니다. 잠실 르엘이 실거래가 48억을 찍었고, 조만간 50억 시대가 열릴 거라는 전망이 나오고 있습니다. 압구정, 반포 같은 강남 핵심 지역은 말할 것도 없고요. 제가 이 소식을 들으면서 든 생각은 "역시 강남은 다르구나"였지만, 동시에 "그럼 나 같은 사람은 어떡하지?"라는 현실적인 고민도 들었습니다.
여기서 '강남 불패'란 정치·경제적 변동에도 불구하고 강남 지역 부동산 가치가 지속적으로 상승하는 현상을 의미합니다. 특히 현 정권의 다주택자 규제 강화 정책이 오히려 똘똘한 한 채 트렌드를 부추기면서, 상급지와 하급지의 격차가 더욱 벌어지고 있다는 분석이 나옵니다(출처: 국토교통부). 실제로 고위 공직자들이 강남에 집을 보유하고 있는 상황에서, 강남을 잡는 정책이 나올 가능성은 낮아 보입니다.
하지만 제가 직접 겪어보니, 강남이 좋다는 건 누구나 아는 사실이지만 내 자금이 그만큼 안 되면 어쩔 수 없다는 게 현실입니다. 압구정 갈 수 있으면 가는 거고, 반포 갈 수 있으면 가는 거죠. 그런데 저처럼 그 정도 자금이 안 되는 사람들은 차선책을 찾아야 합니다. 마포, 성동구가 이미 30억을 돌파했고, 2026년에는 평당 1억 시대, 즉 33억 시대가 열릴 거라는 전망도 있습니다. 저는 그마저도 안 되니까 강동구 끄트머리를 선택했고요.
중요한 건 '똘똘한 한 채' 전략이라는 개념입니다. 이는 여러 채를 분산 보유하기보다 내 예산 범위 내에서 가장 좋은 한 채를 집중 투자하는 전략을 뜻합니다. 지역별, 상품별, 신축·구축 간 양극화가 심화되면서 이 전략의 중요성이 더욱 커지고 있죠. 제 경험상 이건 단순히 투자 전략이 아니라, 내 삶의 질과 직결되는 선택이었습니다.
내 돈이 되는 선에서 최선을 다하는 게 답이다
"소장님, 저는 돈이 안 돼요"라는 질문에 대한 답은 간단합니다. 내 금액 선에서 최대한 괜찮은 곳을 사는 겁니다. 20억 중반이 안 되면 서대문구, 동대문구라도 가야 합니다. 서대문구, 동대문구 대장 단지는 20억대도 있지만, 15억에서 16억 선도 아직 있습니다. 노도강, 은평구도 신축 중에는 15억대가 있고, 구축은 더 말할 것도 없고요.
여기서 '노도강'은 노원구, 도봉구, 강북구를 통칭하는 약어입니다. 이 지역들이 강남 3구에 비해 상대적으로 저평가되어 있다는 의미로 자주 사용되죠. 하지만 노도강이라고 해서 안 오르는 건 절대 아닙니다. 2021년 전고점 대비 지금도 마이너스인 곳들이 많아서 오히려 기회일 수 있습니다.
제가 직접 고민하면서 느낀 건, 누구에게는 노도강이 상급지일 수 있다는 겁니다. 저는 강동구 12평짜리 나홀로 아파트를 샀는데, 운 좋게 역을 공사하고 있어서 더블 역세권이 될 예정입니다. 역까지 8분 거리에 19년 된 아파트라 신축은 아니지만, 제 수준에서는 최선의 선택이었습니다. 빌라는 대출 없이 살 수 있어서 고민했지만, 결국 아파트를 선택했고 지금은 너무 잘했다고 생각합니다.
설국열차 비유가 딱 맞는 것 같습니다. 꼬리칸 사람들이 불쌍하긴 하지만, 꼬리칸이라도 탑승했으면 살아남았습니다. 꼬리칸도 못 탔으면 얼어 죽었겠죠. 전월세 한파가 다가오는 상황에서 무주택자 입장에서는 뭐라도 사야 합니다. 하다못해 서울에 빌라라도 잡아야 하고, 지방 미분양도 계약금 5~10%면 시작할 수 있습니다.
구축을 샀으면 1~2억이라도 올라서 그 돈으로 또 점프하는 겁니다. 2년 동안 돈 벌어서 좋은 데 사겠다는 생각은 위험합니다. 2년 동안 번 돈으로 지금 보는 곳을 살 수 있을 뿐, 2년 뒤 그 좋은 곳은 더 올라 있을 테니까요.
재개발투자가 2026년 틈새 기회다
2026년 재개발 시장이 엄청 뜨겁습니다. 제가 이 얘기를 듣고 관심을 가진 이유는, 재개발이 토지거래허가구역 규제를 피할 수 있기 때문입니다. 서울시 전역이 토지거래허가구역인데, 왜 재개발은 피할 수 있냐고요? 토지거래허가는 아파트를 대상으로 하는데, 재개발은 다세대, 다가구, 단독주택을 거래하기 때문입니다. 실거주 의무도 없고요.
여기서 '토지거래허가구역'이란 투기 과열을 막기 위해 일정 면적 이상 토지 거래 시 관할 지자체의 허가를 받아야 하는 구역을 의미합니다. 이 규제가 강화되면서 일반 아파트 투자가 어려워졌지만, 재개발은 이를 우회할 수 있는 구조죠(출처: 서울특별시).
재개발의 장점은 여러 가지입니다. 먼저 보유세 부담이 적습니다. 신축 아파트보다는 구축이 낮고, 구축보다는 오래된 재건축 아파트가 낮은데, 재개발은 더 극단적으로 공시가가 낮습니다. 매매 금액은 20억, 30억, 한남뉴타운은 50억씩 하는데 공시가는 몇억 안 되거든요. 관리처분인가 후 이주·철거하면 주택이 없어지니 토지분 재산세만 내고, 종부세 과세 대상도 아닙니다.
한남뉴타운이 대표적입니다. 한남 4구역, 5구역은 지금 거의 40억씩 들어가는데도 불구하고 "40억으로 한남동 오케이"라며 지방 부자들이 매수하고 있습니다. 성수, 노량진, 흑석도 금액대별로 차차 움직이고 있고요. 저는 이렇게까지 비싼 곳은 엄두도 못 내지만, 은평구 가좌1구역 같은 곳은 7억대로 갈 수 있다고 하니 관심이 갑니다.
다만 2026년 지방선거가 변수입니다. 오세훈 서울시장이 떨어지면 사업 속도가 늦어질 수 있습니다. 박원순 시장 10년 동안 재개발 투자자들이 얼마나 고생했는지 생각하면 답이 나옵니다. 민주당은 재개발·재건축을 선호하지 않는 색채가 강하니까요. 그래서 지금 현재 인허가 받은 곳들이 상대적으로 안전하고, 초기 지역들은 조금 위험할 수 있습니다.
실거주 의무와 중국인 매입, 그리고 제 진짜 생각
강남 3구가 실거주 의무로 묶였는데, 중국인 매입이랑 집값 폭등은 상관없는 걸까요? 캐나다, 호주, 미국은 안보 문제와 주거 폭등 문제 때문에 중국인 부동산 매입 금지 법안이 있습니다. 하지만 대한민국은 서울뿐만 아니라 곳곳에 중국인이 땅과 집, 건물을 사고 있고, 사이비 종교 건물들도 있다는 얘기를 들으면 섬뜩합니다.
문재인 정부부터 집값 폭등으로 출산율과 인구수가 감소했습니다. 무비자 입국으로 중국인이 대거 입국하면서, 대한민국 국민들 대신 인구수를 중국인으로 채우는 게 정상적인 국민들이 원하는 건 아닐 겁니다. 앞으로 집 투기로 돈 벌려고 하는 시대는 끝내야 한다고 생각합니다. 이재명 정권 끝나면 도로 민주당 정권이 이어질 거고, 폭탄 돌리기 부추기는 사람들도 몽땅 망해야 이 나라가 산다고 봅니다.
저는 김제경 소장님 영상을 참 좋아합니다. 부읽남에 나오셨을 때 처음 봤는데, 딕션이 너무 좋아서 귀에 쏙쏽 들어옵니다. 덕분에 꼬리 끄트머리 짐칸에라도 탔고요. 하지만 솔직히 제 마음 한편에는 불안함도 있습니다. 이렇게 집값이 계속 오르는 게 정말 건강한 사회인가 싶거든요. 비교만큼 불행에 가까워지는 행동이 없다고 하지만, 제 신혼집이 1년에 1,500만 원씩 오른다고 해도 다른 사람들의 몇억 상승과 비교하면 초라해 보일 때가 있습니다.
그래도 저는 제 선택에 후회하지 않습니다. 제 소중한 신혼집을 잘 살아보려고 합니다. 하지만 이 글을 읽는 분들께는 말씀드리고 싶습니다. 내 돈이 되는 선에서 최선을 다하되, 투기로 한탕하겠다는 생각은 버리시길 바랍니다. 부동산은 삶의 터전이지, 도박판이 아니니까요. 2026년에도 똘똘한 한 채 전략은 유효하겠지만, 그게 모두에게 강남 신축을 의미하는 건 아닙니다. 각자의 자리에서 최선을 다하는 게 진짜 똑똑한 선택이라고 생각합니다.