요즘 부동산 카페나 커뮤니티 들어가보셨나요? 다주택자 증세 이슈로 난리가 났습니다. 저도 주변에 집 두세 채 가진 지인들 있는데, 다들 어떻게 해야 하나 고민이 이만저만이 아니더군요. 일주일 전만 해도 "세금은 마지막 수단"이라던 정부가 갑자기 5월 9일 만기로 다주택자 양도세 면제 연장은 없다고 못 박았습니다. 그러니까 다시 양도세 최대 82.5%의 시대로 돌아간다는 얘기죠. 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 문재인 정부 때 한 번 겪었던 그 '세금 전쟁'이 5년 만에 시즌 2로 돌아온 겁니다.
양도세 82.5% 부활, 다주택자들은 어떻게 되나요?
지금까지는 다주택자도 양도세 중과가 유예되어 있었습니다. 그래서 5억에 산 집을 10억에 팔면 양도 차익 5억 중에서 1억 6천 정도만 세금으로 내고 3억 4천은 손에 쥘 수 있었죠. 그런데 5월 9일 이후부터는 세금이 3억 4천이 됩니다. 같은 5억을 벌어도 실제 손에 들어오는 돈은 1억 4천 정도밖에 안 되는 겁니다. 세금이 거의 70% 가까이 나가는 거죠.
제 지인 중에도 아파트 두 채 가진 분이 있는데, 이분 말로는 "5억 올라봐야 세금 3억 넘게 내면 남는 게 뭐냐"며 한숨만 쉬더군요. 그렇다고 안 팔고 버티면 되냐? 그것도 아닙니다. 정부에서 아예 "팔면서 내는 세금보다 들고 버티는 세금이 더 비싸도 그렇게 할 수 있을까요?"라고 대놓고 얘기했습니다. 이건 사실상 보유세도 확 올리겠다는 선언이나 다름없습니다.
과거 문재인 정부 때도 양도세 올리고 보유세 올렸죠. 그때도 팔지도 못하고 가지고 있지도 못하는 상황이었는데, 이번엔 그때보다 더 강하게 조이겠다는 겁니다. 저는 이 정책이 집값을 잡을 생각이 있는 건지, 아니면 세금만 더 뜯어내려는 건지 솔직히 의문입니다.
보유세 인상 예고, 비거주 1주택자도 타겟
더 놀라운 건 다주택자만 겨냥하는 게 아니라는 점입니다. 정부는 "비거주 1주택도 투기용이라면 장기보유 특별공제를 주는 게 이상하다"고 했습니다. 그러니까 실거주하지 않는 1주택자는 투기꾼이라는 거죠. 장특공제는 집을 오래 가지고 있으면 양도세를 깎아주는 제도인데, 이걸 줄이거나 없애겠다는 겁니다.
예를 들어 부산에 살면서 서울에 집 한 채 사놨다? 그럼 실거주가 아니니까 투기용이고, 세금 혜택 없앤다는 겁니다. 실제로 문재인 정부 때도 이런 시도가 있었습니다. 양도 차익이 20억 이상이면 장특공제를 50%만 주고, 5억 미만이면 80% 주자는 식이었죠. 이번에도 비슷한 방향으로 갈 가능성이 높아 보입니다.
제 생각엔 이건 지방 사람들이 서울 집 사놓은 걸 정리하라는 압박인 것 같습니다. 실거주 안 하면 세금 폭탄 맞으니까 어쩔 수 없이 팔거나, 아니면 직접 올라와서 살라는 거죠. 그런데 이게 과연 집값을 잡는 방법일까요? 저는 오히려 양극화만 심해질 것 같습니다.
전월세 시장은 어떻게 되는 건가요?
정부는 실거주 아니면 다 팔라고 압박하는데, 그럼 전월세는 누가 공급합니까? 우리나라에서 공공임대가 차지하는 비율은 고작 9%입니다. 나머지 91%는 다주택자나 비거주 1주택자가 공급하는 거예요. 그러니까 다주택자를 없애면 전월세 공급이 줄어들 수밖에 없습니다.
많은 분들이 "다주택자 집 나오면 내가 사면 되지 않냐"고 생각하시는데, 현실은 좀 다릅니다. 서울 주택 중 아파트는 60%고 나머지 40%는 빌라, 오피스텔, 도생입니다. 다주택자들이 가진 집도 마찬가지예요. 아파트 하나에 빌라 두 개 이런 식인 경우가 많습니다. 그럼 뭘 팔까요? 당연히 시세 차익 적은 빌라부터 팝니다. 아파트는 안 나와요.
결국 무주택자들이 원하는 아파트는 안 나오고, 빌라나 오피스텔만 급매로 나오는 겁니다. 그럼 똘똘한 한 채 선호는 더 심해지고, 비아파트 시장은 더 무너지겠죠. 솔직히 이건 예상 가능한 수순입니다. 저는 이 정책이 정말 집값을 잡으려는 건지, 아니면 그냥 부동산 양극화를 부추기는 건지 모르겠습니다.
임차인 권리금 요구, 매도도 쉽지 않습니다
그럼 다주택자들이 "알았어, 팔게"라고 해도 팔 수 있을까요? 현실은 그렇게 간단하지 않습니다. 지금 다주택자들 집엔 세입자가 살고 있습니다. 그런데 토재(토지거래허가구역) 같은 규제 때문에 실거주자한테만 팔 수 있어요. 그럼 세입자를 내보내야 하는데, 세입자는 계약 기간 동안 안 나가도 됩니다.
요즘 임차인들이 권리금을 요구하는 경우가 많아졌습니다. 이사비 2천, 4천은 기본이고 심지어 1억까지 부르는 경우도 있다더군요. 제가 아는 중개사 분도 최근에 1억 들었다고 하더라고요. 다주택자 입장에서는 "1억 주고 팔 바에야 차라리 보유세 내고 버티지"라고 생각할 수밖에 없습니다.
더 황당한 건, 계약 만기인데도 이사비 안 주면 안 나가겠다고 버티는 경우도 있다고 합니다. 명도 소송 해보자는 식이죠. 임대업 해보신 분들은 아시겠지만, 세상엔 정말 대단한 사람들이 많습니다. 이런 일들이 늘어나면 전월세 공급은 더 줄어들 수밖에 없습니다.
지금 5월 9일까지 시간이 얼마 안 남았습니다. 금매물 조금 나오다가 매물 잠기면, 5월 이후엔 매물이 더 줄어들 겁니다. 그럼 하반기부터는 다주택자도 실거주로 복귀하고, 1주택자도 실거주 하러 들어갑니다. 집주인들이 다 들어오면 세입자들은 어디로 가야 할까요? 올해 공급도 최저 수준이고 내년은 더 적은데, 신축도 없습니다. 전월세 시장은 진짜 큰일 났습니다.
정리하면, 이번 정책은 표면적으로는 다주택자를 겨냥하지만 실제로는 전월세 시장 전체를 흔들 겁니다. 집 가진 사람들한테는 스트레스고, 세입자들한테도 불안입니다. 정부가 집값을 잡으려는 건지, 세금만 더 걷으려는 건지 앞으로 몇 달 지켜봐야 할 것 같습니다. 정부 고위직들이 어떻게 행동하는지 보는 게 가장 정확한 팁일지도 모르겠네요.