정부가 5월 9일을 기점으로 다주택자 양도세를 중과하겠다며 칼을 빼들었습니다. 세입자가 있어도 팔 수 있게 해주고, 갭투자도 한시적으로 허용하며, 잔금 기한도 6개월까지 늘려줬죠. 언뜻 보면 다주택자들에게 퇴로를 열어준 것처럼 보입니다. 하지만 저는 이 정책을 보면서 '이게 정말 집값 안정을 위한 건가?' 하는 의구심이 먼저 들었습니다. 대출은 여전히 꽁꽁 묶여 있고, 결국 혜택을 보는 건 현금 여유가 있는 1주택자들뿐이라는 생각이 들더군요.
다주택자만 살려주고 무주택자는 방치
정부가 내놓은 대책을 보면 묘하게 앞뒤가 안 맞습니다. 5월 9일까지 계약만 하면 양도세 중과를 피할 수 있고, 세입자가 있어도 토지거래허가 구역에서 매매가 가능하며, 심지어 세입자 계약기간까지는 갭투자도 허용한다고 합니다. 다주택자 입장에서는 '이제 팔 수 있겠구나'라고 생각할 만한 구조죠.
그런데 정작 이 집을 살 사람은 누구일까요? 무주택자들은 대출이 2억에서 4억으로 제한되어 있어서 웬만한 집은 엄두도 못 냅니다. 저 역시 주변에서 집을 알아보려는 지인들 이야기를 들어보면, 대출 한도 때문에 아예 포기하는 경우가 대부분이더군요. 결국 남는 건 현금이 넉넉한 1주택자나 2주택자들의 갈아타기뿐입니다. 무주택자를 위한다는 정책이 실제로는 1주택자들의 상향 이동만 돕는 구조가 되어버린 겁니다.
더 웃긴 건 세입자가 있는 물건이 오히려 프리미엄을 받을 수도 있다는 점입니다. 갭투자가 가능해지면서 전세 끼고 집을 살 수 있게 됐으니까요. 실거주자가 사는 집은 무조건 본인이 들어가야 하니 대출 규제를 정면으로 맞지만, 세입자 있는 집은 전세 차익만 있으면 됩니다. 이게 과연 무주택자를 배려한 정책일까요?
5월9일 데드라인이 만든 시장 왜곡
5월 9일이라는 마감 기한은 시장을 더 혼란스럽게 만들고 있습니다. 겉으로는 3개월이라는 시간을 준 것처럼 보이지만, 실제로는 토지거래허가를 받는 데만 3주가 걸립니다. 극단적으로 잡아도 4월 초까지는 매수자를 구해야 하니 실질적으론 두 달 정도밖에 안 남은 셈이죠.
저는 이런 식의 급박한 데드라인 설정이 오히려 패닉 셀링을 유도한다고 봅니다. 급하게 내놓은 매물은 제값을 받기 어렵고, 결국 손해를 보고 파는 경우가 생기게 마련입니다. 그런데 정작 그 집을 살 사람들은 대출이 막혀 있으니, 시장에서는 거래 자체가 줄어들 수밖에 없습니다.
실제로 주변에서 1주택자나 2주택자 지인들한테 연락이 쏟아진다는 이야기를 들었습니다. "이번 기회에 갈아타자", "지금 팔고 좀 더 좋은 데로 가자" 하면서요. 무주택자들은 구경만 하고 있는데, 이미 집 있는 사람들만 바쁘게 움직이는 겁니다. 정부가 의도한 건 다주택자 물량을 무주택자에게 넘기는 거였을 텐데, 현실은 정반대로 흘러가고 있습니다.
특히 통계적으로 봤을 때 다주택자가 보유한 물건의 절반은 빌라나 오피스텔입니다. 아파트만 가진 사람은 생각보다 적죠. 그런데 이런 비아파트 물건들은 지금 시장에서 아예 거래가 안 됩니다. 신축 공급도 3년째 끊겼고, 매수 수요도 거의 없습니다. 결국 이번 대책으로 팔 수 있는 건 아파트뿐이고, 그마저도 현금 여유 있는 사람들끼리만 주고받는 구조가 되어버렸습니다.
대출제한이 만든 진짜 문제
이 모든 정책의 핵심 문제는 결국 대출 규제입니다. 아무리 다주택자들에게 팔 기회를 줘도, 살 사람이 없으면 소용없죠. 정부는 한편으로는 "집 팔아라"라고 압박하면서, 다른 한편으로는 "대출은 안 돼"라고 막고 있습니다. 저는 이게 집값 안정이 목적이 아니라, 부동산 시장에 묶인 돈이 주식시장으로 빠져나가지 못하게 막으려는 의도로 보입니다.
실제로 지금 정부는 부동산 안정보다는 주식시장 방어에 더 신경 쓰는 것처럼 보입니다. 시중에 풀린 돈들이 부동산으로 몰리는 걸 막기 위해 토지거래허가, 조정대상지역, 대출 규제를 남발하고 있죠. 제가 주변에서 본 사례만 해도, 대출 없이 집을 사는 사람은 거의 없습니다. 그런데 대출을 막아놓고 집을 사라고 하는 건 모순입니다.
더 큰 문제는 빌라와 오피스텔 같은 소형 주택 공급이 완전히 멈췄다는 점입니다. 1인 가구나 저소득층은 아파트를 포기하고 빌라라도 사려고 하는데, 신축 빌라가 아예 없습니다. 요즘 동네에서 망치질 소리 들어보신 적 있으신가요? 저는 못 들었습니다. 건설사들이 빌라나 오피스텔 지으면 망하는 구조니까 아무도 안 짓습니다. 공사비는 오르는데 규제는 많고, 용적률도 안 올려주고, 친환경 에너지 의무화에 52시간 근무제까지 적용되니 수지가 안 맞는 거죠.
저는 이번 정책이 진짜 해결책이 되려면, 무주택자 대출을 한시적으로 풀어줬어야 한다고 봅니다. 5월 9일까지 계약하는 무주택자에 한해 LTV 제한을 풀고, DSR만 보는 식으로요. 그래야 다주택자도 팔고, 무주택자도 살 수 있습니다. 지금처럼 팔 기회만 주고 살 기회는 안 주면, 결국 1주택자 갈아타기만 활성화되고 무주택자는 계속 소외됩니다.
이번 정책을 보면서 든 생각은, 정부가 정말로 집값 안정을 원하는 건지 의문입니다. 5월 9일 이후 몇 개 단지에서 상징적으로 가격이 떨어지면 그걸로 정치적 성과를 삼으려는 건 아닌지 모르겠습니다. 진짜 해결은 공급을 늘리고, 무주택자가 집을 살 수 있는 환경을 만드는 건데, 지금은 그 반대로 가고 있습니다. 다주택자와 무주택자를 서로 싸우게 만들면서 시간만 끄는 것처럼 보입니다. 모두가 1주택자가 되면 아름답다고요? 그럼 순환근무하는 사람들은 어디 가서 살라는 건지, 정말 짧은 생각입니다.