이재명 정부 출범 이후 부동산 시장의 향방에 대한 관심이 뜨겁습니다. 재건축·재개발 규제 완화 없는 공급 확대, 다주택자 규제 지속, 보유세 강화 가능성까지 올해 부동산 시장은 유주택자와 무주택자 모두에게 결코 쉽지 않은 시기가 될 것으로 전망됩니다.
재건축·재개발 없는 공급 확대의 한계
이재명 정부는 공급 확대를 주요 부동산 정책 기조로 내세우고 있지만, 정작 서울 주택 공급의 핵심 수단인 재건축·재개발 규제 완화에 대한 발언은 거의 없는 상태입니다. 부동산 분석가 삼토시 작가는 이 점을 정책의 가장 큰 맹점으로 지적합니다. 정부가 강조하는 유휴지(유효지) 활용 방식은 현실적인 한계가 뚜렷합니다. 애초에 그 땅이 놀려진 데에는 이유가 있으며, 가치 있는 입지의 유휴지는 많지 않다는 것이 전문가들의 공통된 시각입니다. 더불어 최근 고공행진 중인 환율로 인해 자재비가 대폭 상승했고, 이로 인해 건설사들이 수지 타산을 맞추기 어려운 상황이 지속되고 있습니다. 이는 신축 공급 확대를 더욱 요원하게 만드는 구조적 요인입니다. 설령 지금 당장 착공에 들어간다 하더라도 준공까지는 빠르게 4~5년이 소요되기 때문에, 현재의 시장 열기를 공급으로 잠재우는 것은 사실상 불가능하다는 결론에 이릅니다. 특히 과거 사례를 돌아보면, 2025년 9·7 대책처럼 LH 주도의 공공 시행 방식으로 공급을 늘리겠다는 발표가 나오자마자 시장 참여자들은 이를 '허황된 얘기'로 받아들이며 오히려 매수에 나섰고, 이후 10·15 대책이 추가로 나올 정도로 집값이 급등했습니다. 공급 대책의 실효성이 검증되지 않으면 시장은 오히려 더 뜨거워질 수 있다는 점을 역사가 반복적으로 증명하고 있습니다. 아래 표는 서울 기준 주요 공급 방식의 특성과 한계를 비교한 것입니다.
| 공급 방식 | 준공 소요 기간 | 현 정부 입장 | 실효성 평가 |
|---|---|---|---|
| 재건축·재개발 | 5년 이상 | 규제 유지 | 핵심 수단이나 봉쇄 |
| 유휴지(유효지) 개발 | 4~5년 이상 | 적극 추진 | 입지 가치 의문 |
| 공공 임대(LH 주도) | 4년 이상 | 추진 예정 | 시장 신뢰도 낮음 |
| 다주택자 규제 완화(기축 유통) | 즉시 효과 가능 | 부정적 | 전문가 권고 사항 |
한편, 일부 시청자 비평에서 "이거저거 다 해본 거, 이래서 저래서 안 될 거야 그 마인드면 언제 바뀌냐"는 반론도 제기됩니다. 이는 변화에 대한 기대를 담은 의미 있는 시각입니다. 그러나 현실에서 정책의 방향성과 실행 수단이 어긋날 때 그 피해는 고스란히 시장 참여자에게 돌아온다는 점에서, 단순한 낙관론보다는 데이터 기반의 냉정한 진단이 필요합니다. 공급 확대를 선언하면서도 재건축·재개발이라는 핵심 수단은 막아 두는 현재의 정책 구도는, 의도와 결과 사이의 간극을 키울 위험이 큽니다.
다주택자 규제의 역설—집값 폭등의 진짜 원인은 누구인가
이재명 정부의 부동산 담론에서 다주택자는 여전히 집값 폭등의 주범으로 지목되는 경향이 강합니다. 그러나 삼토시 작가가 제시하는 실제 데이터는 이와 정반대의 이야기를 합니다. 2016년부터 2019년까지 3주택 이상 가구가 전국에서 14만 가구 늘었던 시기에는 집값이 완만하게 상승했습니다. 반면 2020년부터 2024년까지 다주택자 가구가 3만 가구 이상 감소,절반 이상이 서울에서 했던 기간에 집값은 폭등했습니다. 이는 다주택자가 줄수록 집값이 오르고, 늘수록 집값 상승 압력이 완화된다는 사실을 지난 10년간의 데이터가 뒷받침하고 있음을 보여줍니다. 그 이유는 구조적으로 명확합니다. 다주택자는 단순히 집을 쌓아두는 존재가 아니라, 전세·월세 임대 매물을 시장에 공급하는 핵심 기능을 담당합니다. 다주택자 규제가 강화되면 이들이 보유한 임대 매물이 시장에서 줄어들고, 전월세가 급등으로 이어집니다. 2020년 서울 입주 물량이 57,000호로 역대 최대였음에도 전월세가가 폭등한 것은 바로 임대차 3법 시행으로 전세 유통 매물이 급감했기 때문이었습니다. 비아파트 시장(빌라, 오피스텔 등)은 현재 사실상 초토화 상태입니다. 전세사기 여파로 수요자들이 아파트에 집중되는 현상이 심화되고 있으며, 비아파트 신규 공급은 전멸 수준에 가깝습니다. 전문가들은 적어도 비아파트 시장에서만이라도 다주택자 규제를 완화해 분양과 임대 공급을 촉진해야 한다고 제언하지만, 현 정부에서 그러한 방향의 발언은 아직 나오지 않고 있습니다. 다주택자 양도세 중과 문제도 중요한 변수입니다. 5월 9일부로 다주택자 양도세 중과가 원상복구될 가능성이 높아 보이는데, 2006년과 2018년의 역사가 이를 증명하듯, 양도세 중과 시행 전후에는 항상 매물이 줄고 집값이 폭등하는 패턴이 반복되었습니다. 중과 전에는 일시적으로 매물이 나오지만, 중과 이후에는 다주택자들이 팔지 않고 버티며 시장 유통 매물이 급감합니다. 마침 신규 공급 감소 구간과 맞물리는 지금 이 시점에 양도세 중과를 부활시키는 것은 "불에 기름을 끼얹는 형국"이라는 평가가 설득력을 가집니다. 일부 비평에서는 "다주택 잡아봐야 서민에게 고통이 더 커진다"는 직관적인 지적이 나옵니다. 이는 감정적으로 표현된 말이지만, 그 안에 담긴 경제적 논리는 전문가 분석과 상당 부분 일치합니다. 다주택자 규제 강화가 임대 공급 감소 → 전월세 폭등 → 무주택 서민 주거비 급증이라는 연쇄 반응을 낳는다는 사실은 이미 문재인 정부 시절의 경험으로 충분히 검증되었습니다. 민주당이 이념적 프레임에서 벗어나 실증적 접근으로 전환하지 않으면, 같은 실수를 반복할 가능성이 높습니다.
세금 강화 시나리오와 지방 선거 이후의 부동산 시장 전망
이재명 대통령은 초기에 세금을 당장 건드리지 않겠다고 밝혔지만, 시장이 '선을 넘으면' 추가 규제도 가능하다는 발언도 함께 나왔습니다. 삼토시 작가는 세금 정책의 분수령으로 2026년 6월 지방 선거를 지목합니다. 지방 선거에서 정부 여당이 압승을 거두면, 이후 보유세나 단기 보유 특별 공제 강화 등의 조치를 강하게 드라이브할 자신감을 얻게 된다는 분석입니다. 그 근거는 선거 지형 분석에 있습니다. 2022년 대선에서 이재명 후보는 서울에서 31만 표 차로 패했는데, 이는 문재인 정부 시절 부동산 정책으로 서울 1주택자들을 적으로 돌린 결과로 해석됩니다. 반면 현재 서울 48개 국회의원 의석 중 민주당이 37석을 차지하고 있으며, 이 지형을 유지하려면 서울 1주택자를 자극해선 안 된다는 정치적 계산이 작동합니다. 따라서 보유세 증세는 고가 주택에 대한 핀셋 증세 방식으로, 총선과의 시간적 간격이 충분한 시기에 시행될 가능성이 높습니다. 토지거래허가제(토제) 역시 당장 해제되기 어려운 상황입니다. 노원 지역 등에서 토제에 항의하던 주민들이 최근 집값이 급등하자 시위 명분을 잃었고, 오히려 정부 입장에서는 토제의 효과가 입증되는 국면이 됐습니다. 대출 규제도 2026년 경제 성장 전략에서 가계 대출 증가분을 경제 성장률 수준(약 2%)으로 제한하겠다는 방침을 밝힌 만큼, 시장 상황에 따라 추가 규제가 나올 수 있습니다. 전세 시장에서는 전세 자금 대출 규제 강화 가능성도 거론됩니다. 고액 전세에 대해서는 대출 한도를 낮추는 핀셋 방식이 유력하며, 이는 주로 강남·서초·송파·용산 등 이재명 지지층이 상대적으로 적은 지역에 집중되는 특성이 있어 정치적 부담이 덜합니다. 그러나 전세 자금 대출 규제는 월세 전환 속도를 가속화하고, 서민 주거비 부담을 키울 수 있다는 점에서 부작용도 상당합니다. 임대차 계약 갱신 청구권의 추가 확대(이른바 '3+3+3' 또는 무제한 갱신 청구권)역시 정치권 일각에서 거론되고 있습니다. 그러나 1989년 임대 기간을 1년에서 2년으로 연장했을 때, 그리고 2020년 계약 갱신 청구권으로 2년에서 4년으로 연장했을 때 모두 전월세가 폭등이 발생했다는 역사적 사실은 이 정책의 위험성을 분명히 경고하고 있습니다. 선의로 포장된 정책이 오히려 세입자에게 더 큰 부담을 안겨주는 역설이 반복될 수 있습니다. 지방 광역시를 중심으로 한 풍선 효과도 본격화될 전망입니다. 전국적인 공급 부족 구간이 올해부터 시작되는 만큼, 지방 광역시들이 점차 '용트림하는 해'가 될 것이라는 분석이 나옵니다. 다만 인구 감소가 이미 시작된 지방 소도시들은 수요 자체가 부족해 상승 흐름에서 소외될 가능성이 높습니다. 결국 세금은 올라가고, 공급은 늘지 않고, 전월세는 오르는 삼중고 속에서 유주택자도, 무주택자도 모두 힘든 시기가 펼쳐질 가능성이 높습니다. 정부가 정책 방향을 어느 쪽으로 정하든, 그 흐름을 읽고 그에 맞게 대응하는 것이 현실적인 생존 전략일 수 있습니다. 이재명 정부의 부동산 정책은 공급 의지는 밝히면서도 재건축·재개발이라는 핵심 수단은 봉쇄하고, 다주택자 규제 완화보다 세금 강화 쪽으로 기울고 있는 모양새입니다. 시청자 비평처럼 "정부가 정책을 어느 방향으로 하는지 보고 그쪽으로 가는 것"이 당장의 현실적 대응일 수 있으며, 동시에 다주택자 프레임이 서민의 주거 고통을 가중시킬 수 있다는 경고도 귀담아들어야 할 시점입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 재건축·재개발 규제를 완화하지 않으면 서울 집값을 잡기 어려운 이유가 무엇인가요?
A. 서울은 신규 개발 가능한 토지가 극히 제한적이기 때문에, 기존 노후 주택지를 재건축·재개발하는 것이 사실상 유일한 대규모 공급 수단입니다. 유휴지(유효지)를 활용한 공급은 입지 가치가 낮고 물량도 미미해 시장에 미치는 영향이 제한적입니다. 재건축·재개발 규제를 그대로 둔 채 공급 확대를 선언하면, 시장 참여자들은 이를 신뢰하지 않고 오히려 매수에 나설 가능성이 높습니다.
Q. 다주택자 양도세 중과가 집값에 미치는 영향은 어떻게 되나요?
A. 양도세 중과가 시행되면 다주택자들이 세금 부담 때문에 보유 주택을 팔지 않고 버티게 됩니다. 이로 인해 시장에 유통되는 매물이 급감하고, 전세·매매 모두 공급이 줄어들어 가격이 상승하는 패턴이 반복됩니다. 2006년과 2018년에도 동일한 현상이 나타났으며, 공급 감소 구간과 겹치는 현 시점에서 양도세 중과 부활은 가격 상승 압력을 더욱 키울 수 있습니다.
Q. 지방 선거 결과가 부동산 세금 정책에 영향을 미치는 이유는 무엇인가요?
A. 정부·여당은 선거 결과를 정책 드라이브의 민심 위임으로 해석합니다. 6월 지방 선거에서 압승을 거두면 보유세·단기 보유 특별 공제 강화 등 세금 규제를 강하게 추진할 정치적 자신감을 얻게 됩니다. 반면 총선(2년 후)과의 시간적 간격이 남아 있어, 지방 선거 직후가 세금 제도 변화를 시행하기에 가장 '정치적으로 유리한 시점'으로 분석됩니다.
Q. 전세 자금 대출 규제가 강화되면 세입자에게 어떤 영향이 있나요?
A. 전세 자금 대출 한도가 줄어들면 세입자들은 기존보다 낮은 금액의 전세를 구하거나, 전세 대신 월세로 이동할 수밖에 없습니다. 이는 월세 전환 속도를 가속화시켜 매달 고정 지출이 늘어나는 부담으로 이어집니다. 정부는 고액 전세에만 핀셋 규제를 적용할 가능성이 높지만, 전반적인 전세 시장 위축과 월세화 흐름은 서민 주거 안정을 오히려 저해할 수 있습니다.
[출처] 영상 제목: 이재명 정부 부동산 정책 전망 "집값 올해부터 무서울 겁니다" [삼토시 작가 2부] / 유튜브 채널: 해당 채널 https://youtu.be/fUxGxxcLhm4?si=d5lBaDmSr2RX4wWl