서울 아파트 실거래가가 2021년 전고점을 넘어섰다는 발표가 나오자 많은 사람들이 "지금이라도 사야 하나"를 고민하고 있습니다. 하지만 진짜 위협은 눈앞의 집값이 아니라 뒤에서 몰려오는 채권금리 쓰나미일 수 있습니다.
서울 집값 전고점 돌파와 채권금리 상승의 위험
한국 부동산원의 실거래 가격 지수 데이터에 따르면, 서울 아파트 실거래가는 2021년 10월의 전고점을 이제 막 넘어선 상황입니다. 다만 이 수치는 지역별로 큰 편차를 보입니다. 강남을 비롯한 고가 지역은 전고점을 훨씬 웃도는 수준까지 올라선 반면, 이른바 '노도강(노원·도봉·강북)'으로 불리는 저가 지역들은 여전히 전고점에 한참 못 미치고 있습니다. 이 두 지역을 합산한 결과가 서울 전체 평균으로 집계되면서 "서울 집값이 전고점을 넘었다"는 발표가 나온 것입니다. 표면적으로는 집값 상승처럼 보이지만, 지금 더 중요하게 봐야 할 지표는 채권 금리입니다. 최근 5년간의 한국 10년 만기 채권 금리 차트를 보면, 2020년 10월에 1% 초중반대에서 시작해 4.5%까지 급등했다가 하락했고, 2025년 5월을 바닥으로 다시 상승 추세를 이어가고 있습니다. 채권 금리는 신용 대출, 주택 담보 대출, 건물 대출 등 모든 대출 금리와 직접 연동되어 있습니다. 즉 채권 금리가 오른다는 것은 곧 우리가 매달 내는 대출 이자가 올라간다는 의미입니다. 여기서 단순한 수치보다 훨씬 중요한 개념이 바로 '증가율'입니다. 2020년 11월 대비 현재 한국 채권 금리는 약 129.78% 증가했습니다. 이를 실생활에 대입해 보면 충격적입니다. 2020년 연말에 주택 담보 대출 원리금으로 매달 100만 원을 내고 있었다면, 5년이 지난 지금 그 금액은 약 230만 원으로 늘어나 있다는 계산이 나옵니다. 130%에 가까운 증가율을 적용한 결과입니다.
| 기준 시점 | 월 원리금 (가정) | 채권금리 증가율 | 현재 환산 월 원리금 |
|---|---|---|---|
| 2020년 11월 (한국) | 100만 원 | +129.78% | 약 230만 원 |
| 제로금리 시절 (일본) | 100만 원 | 최근 3년 +860% | 약 900만 원 이상 |
더 심각한 문제는 2020년과 2021년에 소위 '연끌(연봉 끌어모아 영끌)'로 주택을 매수한 분들이 5년 고정금리 만기를 맞으면서 변동 금리로 전환되는 시점이 지금이라는 점입니다. 원리금을 감당하지 못한 주택들이 잇달아 경매로 넘어가고 있는 것이 이 때문입니다. 집값이 올랐음에도 경매 물건이 쏟아지는 아이러니, 그 핵심에는 무리한 연끌 대출이 있습니다.
연끌대출의 위험성과 일본의 경고
워렌 버핏은 "똑똑한 사람이 망하는 가장 큰 이유는 과도한 레버리지"라고 수차례 강조한 바 있습니다. 이 말은 지금 한국 부동산 시장에 그대로 적용됩니다. 2020년에 서울에서 집을 구매한 분들은 지금 집값이 오른 것이 사실임에도 불구하고, 무리한 연끌로 인해 이자를 감당하지 못해 경매로 내몰리는 사례가 현실에서 벌어지고 있습니다. 대출을 비유하자면 바다의 수위와 같습니다. 금리가 낮을 때는 물이 얕아서 넘어져도 고개만 들면 숨을 쉴 수 있습니다. 그런데 금리가 올라간다는 것은 바다의 수위가 높아진다는 의미이고, 여기서 연끌을 한다는 것은 목까지 차오른 물속에서 발끝까지 대출을 받는 것과 같습니다. 자산 가격이 대출 이자보다 더 빠르게 오르면 다행이지만, 그것이 항상 보장되지는 않습니다. 지금처럼 금리가 오르는 구조에서는 그 가능성이 더욱 낮아집니다. 특히 이웃 나라 일본의 사례는 극단적인 경고 신호를 보내고 있습니다. 일본은 2020년까지 거의 제로(0) 금리 상태를 유지했습니다. 그런데 일본의 10년 만기 채권 금리는 현재 2.339%까지 올라왔고, 최근 추세가 가파르게 상승하고 있습니다. 이를 제로 금리 기준으로 퍼센트 증가율로 환산하면 무려 1만%가 넘게, 즉 100배 이상 오른 셈입니다. 100만 원이던 이자가 1억 원이 된다는 계산이 나옵니다. 최근 3년으로만 한정해도 860%에 가까운 상승률이 적용되어, 월 100만 원이던 원리금이 900만 원에 육박합니다. 이것이 단순한 수치 게임이 아니라 실제 가계를 파탄 낼 수 있는 현실적 위협이라는 점을 직시해야 합니다. 한국이 일본과 똑같은 수준의 금리 폭등을 겪을 것이라고 단정할 수는 없습니다. 그러나 중요한 시사점은 한국과 일본의 채권 금리 간극이 좁아질수록 '엔 캐리 트레이드' 발생 확률이 높아진다는 것입니다. 엔 캐리 트레이드란 저금리인 일본 엔화로 자금을 조달해 고금리 국가의 자산에 투자하는 전략인데, 이 간극이 줄어들면 글로벌 자금의 흐름이 크게 바뀌고 한국 금융 시장에도 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 채권 금리 상승이 단지 나와 무관한 거시 경제 지표가 아니라 내 주택 담보 대출 이자와 직결된 문제라는 인식이 절실히 필요합니다. 사용자 비평 중에 "AI로 직장 수가 줄어들고 대기업 40~50대도 명퇴 받는 와중에 30년 상환 대출로 집을 산다는 게 이해되지 않는다"는 지적은 매우 날카롭습니다. 대출 상환은 소득이 전제되어야 가능한데, 고용 불안정이 구조적으로 심화되고 있는 현실에서 수십 년짜리 장기 대출은 그 자체로 엄청난 리스크를 내포합니다. 금리 상승과 고용 불안이 동시에 진행되는 지금, 무리한 연끌 대출은 더더욱 경계해야 합니다.
부동산투자 전략의 재정립, 지역 분화와 금융 공부의 중요성
채권 금리가 상승하는 현 시점에서 부동산 투자 전략은 어떻게 재정립해야 할까요? 우선 서울 전체를 하나의 덩어리로 보는 시각에서 벗어나야 합니다. 서울 강남 등 고평가된 일부 지역은 이미 전고점을 크게 웃돌고 있어 추격 매수의 위험이 크지만, 서울 내에서도 저평가된 지역들이 분명히 존재합니다. 그리고 상당수의 지방 및 일부 수도권 지역에서는 7년 만에 좋은 매수 기회가 찾아왔다는 분석도 있습니다. 다만 이 기회를 살리기 위한 전제 조건은 분명합니다. 반드시 대출 규모를 본인의 상환 능력 범위 내로 제한해야 합니다. 집을 사지 말라는 것이 아니라 무리한 대출로 연끌을 하지 말라는 것입니다. 그리고 대출을 받더라도 지금처럼 채권 금리가 상승하는 국면에서는 변동 금리보다 고정 금리를 선택하는 것이 훨씬 유리한 전략입니다. 변동 금리는 단기적으로 이자 부담이 낮아 보이지만, 금리가 올라갈수록 그 부담이 급격히 커지는 구조이기 때문입니다. 사용자의 비평 중 분당에 30년 넘게 거주하면서 자녀 세대를 걱정하는 목소리는 부동산 문제의 세대 간 불균형을 잘 드러냅니다. 자산 가격이 오르는 것이 기존 보유자에게는 이익처럼 보이지만, 그 상승분만큼 자녀 세대의 진입 장벽이 높아진다는 점에서 마냥 기뻐할 수만은 없는 구조입니다. 또한 지방 부동산의 경우, 천안·아산처럼 인구 증가와 전철 연결, 반도체·자동차 기업과 대학이 집적된 지역임에도 주택 공급 부지가 넓어 아파트 가격이 오히려 하락하고 있다는 지적도 매우 현실적인 분석입니다. 서울에 주택을 지을 땅이 없는 반면, 지방은 공급 여력이 무한에 가깝다는 구조적 차이가 부동산 시장의 지역 분화를 가속화하고 있습니다.
| 구분 | 서울 고가 지역 | 서울 저가 지역(노도강 등) | 지방·일부 수도권 |
|---|---|---|---|
| 전고점 대비 현재가 | 전고점 대폭 상회 | 전고점 하회 | 하락 또는 정체 |
| 매수 리스크 | 높음 | 중간 | 지역별 상이 |
| 공급 여력 | 극히 제한 | 제한 | 풍부 |
| 투자 관점 매력도 | 낮음(고평가) | 선별 접근 가능 | 7년 만의 기회(신중 접근) |
무엇보다 이 시대에 필요한 것은 금융 공부입니다. 채권 금리가 오르면 대출 이자가 오르고, 대출 이자가 오르면 가계 부담이 늘고, 그것이 경매 증가와 자산 시장 위축으로 이어지는 연결 고리를 이해하는 것이 투자의 기본입니다. 인공지능(AI)의 발달로 일자리가 줄어드는 구조적 변화, 인구 감소, 제조업 기반 약화 등을 고려하면 집값이 인플레이션 수준 이상으로 지속적으로 상승하기 어려운 환경이 조성되고 있습니다. 금리가 오르는 시기에는 예금과 현금을 보유한 사람과 과도한 대출을 안고 있는 사람 사이의 자산 격차가 더욱 벌어집니다. 은행에서 자금이 빠져나가면 금리를 올릴 수밖에 없고, 이것이 다시 대출 이자 상승으로 이어지는 악순환의 고리도 명확히 인식해야 합니다. --- 지금은 무리한 연끌 시대가 저물고 있다는 신호가 곳곳에서 나타나고 있습니다. 채권 금리와 대출 이자의 연동 구조를 이해하고, 과도한 레버리지를 경계하며, 본인의 소득 수준에 맞는 합리적인 대출 규모를 유지하는 것이 지금 시대의 현명한 선택입니다. 집에 대한 환상을 내려놓고, 금융 공부를 통해 스스로를 지키는 것이 무엇보다 중요합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 채권 금리가 오르면 주택 담보 대출 금리는 얼마나 오르나요?
A. 채권 금리와 주택 담보 대출 금리는 직접 연동되어 있습니다. 한국의 경우 2020년 말 대비 채권 금리가 약 130% 가까이 상승하면서, 같은 기간 동안 월 100만 원의 원리금이 약 230만 원 수준으로 늘어난 것으로 추산됩니다. 다만 개별 대출 상품의 조건, 금리 유형(고정·변동), 대출 시점에 따라 실제 인상 폭은 달라질 수 있으니 본인의 대출 조건을 반드시 확인하시기 바랍니다.
Q. 지금 서울 집값이 전고점을 넘었는데 그래도 사는 것이 맞나요?
A. 서울 전체 평균이 2021년 10월 전고점을 막 넘어선 것은 맞지만, 이는 고가 지역의 급등과 노도강 등 저가 지역의 부진이 합산된 결과입니다. 따라서 지역별로 투자 판단이 달라져야 하며, 무엇보다 현재 채권 금리 상승 추세와 본인의 대출 상환 능력을 먼저 냉철하게 점검하는 것이 우선입니다. 대출 없이 또는 감당 가능한 수준의 대출로 내 집 마련을 하는 것은 여전히 의미 있지만, 무리한 연끌은 금물입니다.
Q. 변동 금리와 고정 금리 중 지금 시점에서 어떤 것을 선택해야 하나요?
A. 채권 금리가 지속적으로 상승하는 현재 국면에서는 고정 금리 대출이 훨씬 유리합니다. 변동 금리는 금리가 낮을 때는 이자 부담이 적어 유리해 보이지만, 금리가 오르면 매달 내는 원리금이 그대로 올라가는 구조입니다. 반면 고정 금리는 금리가 오르더라도 약정된 금리가 유지되므로 상환 계획을 안정적으로 관리할 수 있습니다. 특히 5년 고정 후 변동으로 전환되는 상품은 향후 금리 환경을 반드시 고려하여 선택해야 합니다.
Q. 일본의 채권 금리 급등이 한국에 어떤 영향을 미치나요?
A. 일본은 수십 년간 제로 금리를 유지하다 최근 10년 만기 채권 금리가 2.339%까지 급등했습니다. 한국과 일본의 채권 금리 간극이 좁아질수록 엔 캐리 트레이드 청산이 발생할 가능성이 높아지는데, 이는 글로벌 자금의 급격한 이동을 유발해 한국 주식 시장과 부동산 시장에도 단기적으로 상당한 충격을 줄 수 있습니다. 또한 일본의 대출 이자 급등 사례는 제로 금리 환경에서 고레버리지 투자를 한 차입자들에게 얼마나 치명적인 결과가 올 수 있는지를 보여주는 경고 사례로 반드시 참고해야 합니다.
[출처] 영상 제목: 한국 집값의 미래, 이미 일본에 있습니다 / https://youtu.be/Fq25ulUpuIg?si=eUTX3DRefhmC2PAd