이재명 대통령이 2025년 5월 9일 만료 예정인 다주택자 양도세 중과 배제 연장을 전혀 고려하지 않겠다고 선언했습니다. 여기에 보유세 인상 카드까지 꺼내 들며 본격적인 부동산 증세 전쟁 시즌 2가 시작되었습니다. 이 정책이 시장에 어떤 파장을 일으킬지 냉정하게 살펴봅니다.
양도세 중과 부활과 다주택자 세금 부담
2025년 5월 9일은 다주택자 양도세 중과 배제가 만료되는 날입니다. 이재명 대통령은 자신의 X(구 트위터) 계정을 통해 이 만료를 연장하지 않겠다고 못 박았습니다. 이것이 의미하는 바는 명확합니다. 다주택자는 최대 82.5%에 달하는 양도세를 다시 부담해야 하는 시대로 돌아간다는 것입니다. 구체적인 수치를 보면 그 충격이 더욱 실감납니다. 예를 들어 5억 원에 매입한 주택을 10억 원에 매도해 5억 원의 양도 차익이 발생했다고 가정할 때, 현재는 약 1억 6천만 원의 세금을 납부하고 3억 4천만 원이 통장에 들어옵니다. 그러나 5월 9일 이후에는 세금이 약 3억 4천만 원으로 역전됩니다. 실제로 손에 쥐는 돈은 약 1억 4천만 원에 불과하게 됩니다. 5억이 올라도 실수령액이 30% 남짓이라는 계산이 나오는 것입니다. 다주택자 기준으로 최소 세율은 36%이며, 일반적인 다주택자라면 50%는 기본이고 차익이 클수록 65~70%, 최대 82.5%까지 세금을 납부해야 합니다. 이는 문재인 정부 시절의 다주택자 증세 기조가 사실상 그대로 부활하는 것으로, 당시 팔지 않고 버텼던 사람들이 결국 시간이 지나 더 유리한 결과를 얻었다는 경험 때문에 지금도 많은 다주택자들이 버티기 전략을 선택할 것이라는 시장의 예측이 지배적입니다.
| 구분 | 양도 차익 | 예상 세율 | 실수령 비율 |
|---|---|---|---|
| 중과 배제 기간 (현재) | 5억 원 | 약 32% | 약 68% |
| 중과 부활 (5월 9일 이후) | 5억 원 | 약 68% | 약 28~30% |
| 중과 최대 적용 | 고액 차익 | 최대 82.5% | 약 17.5% |
여기서 일부 시청자들의 비평처럼 "욕심을 내려놔라"는 시각도 있지만, 문제는 단순히 개인의 욕심 문제가 아니라는 점입니다. 양도세가 82.5%에 달한다는 것은 팔아도 손해, 즉 거래 자체를 동결시키는 효과를 낳습니다. 과거 문재인 정부 때도 동일한 경험을 했으며, 결국 그 결과는 매물 잠김과 집값 폭등이었습니다. 정책의 의도와 실제 시장 반응 사이의 간극을 냉정하게 직시할 필요가 있습니다.
보유세 인상과 장기보유특별공제 축소 가능성
양도세 중과만으로는 다주택자들이 매물을 내놓지 않을 것이라는 점을 이재명 대통령도 인지하고 있는 것으로 보입니다. 대통령은 X를 통해 "팔면서 내는 세금보다 들고 버티는 세금이 더 비싸도 그렇게 할 수 있냐"는 취지의 발언을 했습니다. 이는 보유세를 대폭 인상해 버티기 전략 자체를 불가능하게 만들겠다는 사실상의 선언으로 해석됩니다. 이 발언이 시장에 던지는 메시지는 간단합니다. 82.5%의 양도세를 내더라도 그것이 오히려 싸게 느껴질 만큼 보유세를 올려버리겠다는 것입니다. 이는 단순한 정책 예고가 아니라 다주택자들에게 퇴로를 원천 차단하는 고강도 압박입니다. 추가로 대통령은 1주택자에 대해서도 칼날을 겨누었습니다. 비거주 1주택, 즉 실거주하지 않는 1주택자도 투자 또는 투기용으로 장기 보유하면서 장기보유특별공제 혜택을 받는 것이 이상하다는 발언을 했습니다. 이는 장기보유특별공제가 투기를 권장한다는 논리로, 문재인 정부 시절에도 유사한 논의가 있었습니다. 당시에는 양도 차익이 20억 원 이상이면 장기보유특별공제를 50%만 허용하고 5억 원 미만이면 80%를 유지하는 방안이 검토된 바 있습니다. 이번에도 유사한 방식으로 실거주 여부에 따라 장기보유특별공제율을 극단적으로 차별화할 가능성이 있습니다. 예컨대 실거주 시 80% 공제, 전세·월세 임대 시 0% 공제라는 식으로 설계된다면, 비거주 1주택자들은 필연적으로 실거주를 택하거나 매도를 선택할 수밖에 없는 구조가 됩니다. 이 정책의 타겟은 부산, 광주 등 지방에 거주하면서 서울 또는 수도권 아파트를 보유한 비거주 1주택자들이 될 가능성이 높습니다. 이 대목에서 "잘 굴러가던 것을 들쑤실수록 역효과가 난다"는 사용자 비평은 매우 날카로운 지적입니다. 과거 의료계에서 필수의료 현장의 의사들을 악마화했을 때 의사들이 현장을 떠나고 각자도생으로 흩어진 것처럼, 다주택자들을 압박할수록 그들이 임대 공급을 중단하고 전월세 시장에서 이탈하는 부작용이 나타날 수 있다는 우려는 충분한 설득력을 가집니다. 정책 설계자들은 이러한 시장의 반응성을 결코 간과해서는 안 됩니다.
전월세 시장 붕괴 위기와 비아파트 시장의 위기
다주택자 증세 정책이 불러올 가장 심각한 부작용은 전월세 시장의 공급 감소입니다. 현재 우리나라에서 공공이 임대 시장에서 차지하는 비율은 약 8~9%에 불과합니다. 나머지 91%는 다주택자와 비거주 1주택자들이 공급하고 있습니다. 다주택자를 시장에서 퇴출시키는 것이 곧 91%의 민간 임대 공급을 축소시키는 결과로 직결된다는 논리는 반박하기 어렵습니다. "실거주가 아니면 다 팔아라"는 논리는 역설적으로 전월세 공급을 하지 말라는 것과 같습니다. 임대인들이 돈을 벌지 못하는데 남에게 집을 빌려줄 이유가 없기 때문입니다. 다주택자를 악마화하고 퇴출시키면 전월세 시장은 폭등하고 결국 피해는 신혼부부, 서민, 무주택자에게 돌아갑니다. 또 다른 문제는 서울의 주택 구조에서 비롯됩니다. 서울의 전체 주택 315만 호 중 아파트는 188만 호, 즉 약 60%를 차지합니다. 그런데 다주택자들이 보유한 물건의 상당수는 빌라, 오피스텔, 도시형생활주택 등 비아파트입니다. 서울 기준으로 2020년 38만 6,000명이었던 다주택자는 2024년에 37만 명으로 약 3.7% 감소했으며, 전국 지자체 중 서울에서만 2% 이상 감소해 가장 큰 폭의 하락을 기록했습니다. 이들이 보유세나 양도세를 피해 먼저 매도하는 것은 시세 차익이 크지 않은 빌라, 오피스텔, 도시형생활주택 등입니다. 이런 물건들은 세금이 80%가 붙어도 원래 번 게 없으니 빨리 정리하고 실거주 아파트로 복귀하는 패턴이 형성됩니다. 결과적으로 비아파트 시장에는 매물이 넘쳐 더욱 침체되고, 아파트는 매물이 잠기며 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 극도로 강화될 것입니다. 더 나아가 임차인 문제도 심각합니다. 다주택자가 집을 팔려면 세입자를 내보내야 하는데, 조정대상지역에서는 토지거래허가구역 규정상 실거주자만 매수할 수 있습니다. 계약갱신청구권이 남아 있는 임차인은 나가지 않아도 되고, 일부 임차인들은 이 상황을 이용해 이사비로 수천만 원에서 최대 1억 원까지 요구하는 사례도 등장하고 있습니다. 정상적인 임대 시장의 작동이 근본부터 흔들리고 있는 것입니다. 5월 9일 이후에는 일부 급매물이 나왔다가 곧 매물이 잠기는 패턴이 반복될 것으로 예상됩니다. 하반기에는 다주택자와 비거주 1주택자들이 실거주로 복귀하면서 전세 공급이 더욱 줄어들 것이며, 2025년과 2026년 모두 신축 공급이 최저 수준인 상황에서 기존 세입자들이 밀려나는 구조적 위기가 현실화될 가능성이 높습니다. 이재명 대통령의 부동산 증세 정책은 투기 억제라는 명분을 내세우지만, 실제 시장에서는 전월세 공급 감소, 비아파트 시장 침체, 아파트 가격 상승이라는 역설적인 결과로 나타날 수 있습니다. 사용자 비평이 지적하듯 "가만 놔두면 알아서 굴러가는 것을 들쑤실수록 역효과가 난다"는 경고는 정책 입안자들이 진지하게 받아들여야 할 시장의 목소리입니다. 다주택자를 악마화하고 압박하는 것이 서민의 주거 안정으로 이어지지 않는다는 점은 과거의 경험이 이미 증명하고 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 2025년 5월 9일 이후 다주택자 양도세 중과는 구체적으로 얼마나 올라가나요?
A. 5월 9일 이후에는 다주택자 양도세 중과 배제가 종료되어 세율이 대폭 높아집니다. 최소 36%에서 시작해 일반적인 다주택자라면 50% 이상, 차익이 클수록 65~70%, 최대 82.5%까지 부담하게 됩니다. 예를 들어 5억 원의 양도 차익이 발생했다면 약 3억 4천만 원을 세금으로 납부하고 실수령액은 1억 4천만 원 수준에 그칠 수 있습니다.
Q. 다주택자가 집을 팔고 싶어도 못 파는 이유는 무엇인가요?
A. 조정대상지역 및 토지거래허가구역에서는 실거주자만 매수가 가능하기 때문에, 다주택자는 세입자를 내보낸 뒤 실거주자에게만 매도할 수 있습니다. 그런데 계약갱신청구권이 남아 있는 임차인은 퇴거 의무가 없으며, 일부 임차인이 이사비 명목으로 수천만 원에서 1억 원까지 요구하는 사례도 나타나고 있어 사실상 매도 자체가 매우 어려운 상황입니다.
Q. 보유세 인상이 현실화되면 다주택자들은 어떤 선택을 할 가능성이 높을까요?
A. 보유세가 대폭 인상될 경우 다주택자들은 시세 차익이 적은 빌라, 오피스텔, 도시형생활주택 등 비아파트를 우선적으로 처분하고 실거주 아파트 한 채만 남기는 이른바 '똘똘한 한 채' 전략으로 이동할 가능성이 높습니다. 이는 아파트 매물 잠김과 가격 상승, 비아파트 시장 추가 침체, 전월세 공급 감소로 이어질 수 있으며, 결국 서민과 무주택자의 주거 비용 부담이 가중되는 역설적 결과가 나타날 수 있습니다.
Q. 비거주 1주택자도 이번 증세 정책의 영향을 받나요?
A. 네, 받을 가능성이 높습니다. 대통령은 실거주하지 않는 비거주 1주택자도 장기 보유하며 장기보유특별공제 혜택을 누리는 것이 투기를 권장하는 것이라고 언급했습니다. 이에 따라 실거주 여부에 따른 장기보유특별공제 차등 적용이 검토될 수 있으며, 특히 지방에 거주하면서 서울·수도권 아파트를 보유한 비거주 1주택자들이 주요 정책 대상이 될 것으로 분석됩니다.
[출처] 영상 제목: "못 버틸 만큼 세금 올리겠다" 다시 시작된 부동산 증세 전쟁 채널: 유튜브 영상 참고 URL: https://youtu.be/puRbp3ehxPY?si=_HgFWcHSKxHrlarX