정부의 잇따른 고강도 수요 억제 대책에도 불구하고 서울 아파트 시장은 오히려 반대 방향으로 움직이고 있습니다. 실거주 실수요자 중심으로 매수 심리가 빠르게 확산되는 가운데, 3월 이후 부동산 판도가 뒤집힐 것이라는 전망이 현장 전문가들 사이에서 강하게 제기되고 있습니다.
서울 집값과 규제 역설 — 대책이 나올수록 매수가 빨라지는 이유
아임해피 정지영 대표는 25년 차 부동산 투자자이자 현직 공인중개사로서, 실제 현장에서 체감하는 시장의 온도를 생생하게 전달합니다. 그는 자신을 "종군 기자"에 비유하며, 과거의 카더라 정보와 달리 지금은 전쟁터 한복판에서 시장을 목격하고 있다고 표현합니다. 2024년 서울 아파트 값은 2006년 이후 19년 만에 최대 상승폭을 기록했습니다. 정지영 대표는 그 근본적인 원인으로 '돈의 쏠림 현상'을 꼽습니다. 금값, 주식 등 다양한 자산에 자금이 파킹되는 흐름 속에서 부동산, 특히 서울 아파트로의 집중이 두드러졌다는 분석입니다. 이른바 '똘똘한 한 채' 심리가 강해지면서 강남·한강 벨트에 수요가 집중됐고, 이후 갭매우기를 통해 성동구, 마포구, 송파구 등으로 상승세가 번졌습니다. 문재인 정부 시절의 폭등기와 비교했을 때 가장 큰 차이점은 규제의 효과가 지속되지 않는다는 점입니다. 과거에는 규제가 나오면 최소 3개월에서 6개월은 시장이 쉬어가는 흐름이 있었습니다. 그러나 지금은 6·27 대책, 9·7 대책, 10·15 대책, 1·2군 대책이 연이어 발표되는 '핵폭탄급' 조치에도 불구하고 한 달 만에 매수 움직임이 재개됩니다. 이는 정보의 양이 달라졌고, 무엇보다 "지금 사지 않으면 더 비싼 값에 사게 된다"는 공포 심리가 시장에 팽배해 있기 때문입니다. 10월 15일 이후 토지거래허가구역(토허제) 전면 지정으로 갭투자가 막히면서 시장에는 실수요자만 남게 됐습니다. 그런데 이 실수요자 중에는 생애 최초 구매자들이 상당수 포함돼 있습니다. 이들은 70% 대출이 가능하기 때문에 규제의 영향을 거의 받지 않았습니다. 정지영 대표에 따르면 "1억대로 서울 아파트 매수 가능"이라는 소식이 퍼지면서 저가 시장에 또다시 수요가 몰렸습니다.
| 대책명 | 주요 내용 | 시장 반응 |
|---|---|---|
| 6·27 대책 | 수도권 6억 이하까지만 대출 가능 | 단기 진정 후 곧 재점화 |
| 9·7 대책 | 추가 대출 규제 시행 | "별거 없다" 심리로 갭투자 급증 |
| 10·15 대책 | 서울 전 지역 토허제 지정, 6·4·2억 대출 한도 | 갭투자 차단, 실수요자 시장 전환 |
| 1·2군 대책 | 추가 규제 강화 | 매수 움직임 한 달 내 재개 |
사용자 비평 관점에서 이 현상을 분석하면 더욱 핵심이 드러납니다. 취득세 중과로 인해 다주택자가 사실상 신규 매입을 할 수 없는 구조에서, 집값 상승을 주도한 것은 다름 아닌 실거주·실입주 1주택자들입니다. 그런데도 정부가 다주택자를 집값 상승의 주범으로 '악마화'하는 것은 현실과 동떨어진 프레이밍이라는 비판이 설득력을 얻고 있습니다. 규제가 강할수록 매물이 잠기고, 잠긴 매물은 다시 가격을 밀어 올리는 악순환이 반복되고 있는 것이 현실입니다.
전세 대란의 실체 — 매물 잠김과 월세 폭등의 연쇄 반응
토허제 확대와 실거주 의무 강화는 매매 시장만이 아니라 임대차 시장에도 심각한 파장을 미치고 있습니다. 정지영 대표는 최근 직접 계약을 진행하면서 전세 매물의 급감을 현장에서 체감했다고 밝혔습니다. 토허제 구역에서는 세입자가 집을 비워줘야 한다는 확약서를 요구하는데, 막상 세입자가 이사할 집을 구하려고 하면 매물이 없어 불안이 커진다는 것입니다. 잔금 날짜가 임박해도 전세 매물을 구하지 못하는 사례가 속출하고 있는 상황입니다. 주택 연구 기관이 예측한 올해 서울 전세 가격 4.7% 급등 전망에 대해 정지영 대표는 충분히 현실적인 수치라고 평가합니다. 통계적 조사에 기반한 보고서이므로 정치적 맥락이 아닌 객관적 수치로 받아들여야 한다는 입장입니다. 실제 현장에서도 수도권 전반에 걸쳐 전세 매물이 빠르게 소진되는 흐름이 뚜렷합니다. 특히 주목할 부분은 지역별 온도 차입니다. 강남구 일부 지역, 특히 송파구는 신규 분양 물량 공급과 고교 입시 제도 변화에 따른 이른바 '탈 대치화' 현상으로 오히려 전세값이 하락하는 반면, 성북구·관악구·노원구 등 서울 외곽과 광명·수지·평촌 등 경기권에서는 전세 품귀 현상이 심화되고 있습니다. 한편 지방에 거주하는 수요자가 서울에 집을 사려면 재개발 빌라 위주로만 매수가 가능한 구조가 정착되면서, 재개발 빌라 시장은 꾸준히 거래가 유지되는 양상을 보이고 있습니다. 전세 매물 잠김이 심화되면 그다음 단계는 월세 폭등입니다. 전세자금 대출 규제가 강화되면서 1주택자는 2억까지만 대출이 가능하게 됐는데, 이로 인해 전세 수요가 월세로 전환되는 현상이 가속화될 가능성이 높습니다. 정지영 대표는 규제가 강해질수록 임차인들이 월세 시장으로 밀려나는 구조가 고착화된다고 경고합니다.
| 지역 | 전세 시장 현황 | 주요 원인 |
|---|---|---|
| 강남·송파 | 전세값 하락 국지적 발생 | 신규 분양 입주, 탈 대치화 현상 |
| 성북·관악·노원 | 전세 품귀, 가격 급등 | 실수요 집중, 매물 잠김 |
| 광명·수지·평촌 | 경기권 전세 수요 확산 | 서울 공급 부족에 따른 풍선효과 |
| 전국 전세 시장 | 월세 폭등 진행 중 | 전세자금 대출 규제 강화 |
올해 서울 아파트 입주 물량이 전년 대비 반토막 수준으로 줄어들 것으로 예상되고, 2027~2028년 역시 신규 착공 급감으로 인해 공급 부족이 구조적으로 이어질 전망입니다. 반포 1단지 등 일부 대단지 입주를 제외하면 공급 파이프라인이 사실상 비어 있습니다. 이러한 공급 공백은 수요를 경기도권으로 분산시키는 역할을 할 것으로 보입니다.
보유세 카드와 다주택자 매물 — 향후 시장의 분기점
정지영 대표는 향후 이재명 정부의 부동산 정책 방향에 대해 '보유세 규제'가 다음 카드가 될 것이라고 전망합니다. 양도세 중과 유예는 절대 없다고 선을 그은 상황에서, 토허제 확대라는 카드를 이미 꺼낸 이상 논리적으로 다음은 보유세 강화로 이어질 가능성이 높다는 분석입니다. 다만 모든 세금의 기준일이 6월 1일인 만큼, 지방선거가 열리는 6월 이전에 보유세 카드를 꺼내기는 정치적으로 부담스럽다는 현실적 제약도 존재합니다. 현재 다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점인 5월 9일 이전에 1차적인 매물 출회가 이루어질 것으로 예상됩니다. 정지영 대표 본인도 과거 문재인 정부 시절 양도세 중과를 감수하고 매도를 결행한 경험이 있습니다. 당시 세무사의 만류에도 불구하고 매도를 진행했으나, 결과적으로 최고가에 팔았음에도 세금 부담이 너무 커서 순수익이 크게 줄었다고 회고합니다. 흥미로운 점은 그 이후 가격이 하락했을 때 팔았다면 세금 부담이 줄어서 실질 수익이 비슷하게 됐을 것이라는 사실입니다. 즉, 고세율 구간에서는 최고가 매도와 조정기 매도의 실질 수익이 유사해지는 역설적 상황이 발생합니다. 장기보유특별공제 개편 논의도 시장에 중요한 변수입니다. 현재 논의되는 방향은 보유만 하고 거주하지 않은 사람에게는 장기보유특별공제를 적용하지 않겠다는 것입니다. 이렇게 되면 강남권에서 실거주 없이 보유만 해온 다주택자들이 일부 매도에 나설 유인이 생길 수 있습니다. 반면 갭투자로 보유한 다주택자 입장에서는 매도 시 세금이 오히려 더 커지는 구조이기 때문에, 세금을 감당하지 못하는 일부만 매물을 내놓고 나머지는 계속 보유하는 양상이 이어질 가능성이 높습니다. 사용자 비평을 논리적으로 확장하면 이 지점에서 정부 정책의 구조적 모순이 드러납니다. 공급 측면에서 임대차 시장을 책임지는 주체는 정부와 다주택자 두 곳입니다. 그런데 다주택자들이 대거 매도를 선택하면 임대차 공급이 급감해 전세·월세 시장이 충격을 받습니다. 반대로 세금 부담에 눌려 매도를 안 하면 매매 시장에 매물이 부족해집니다. 어느 쪽이든 서민 주거 안정과 멀어지는 결과로 이어진다는 점에서, 현 정부의 다주택자 압박 정책이 집값을 잡으려는 의도라기보다 세금을 더 걷으면서 집값 상승 구조를 유지하려는 프레임이라는 비판이 제기되는 것입니다. 실제로 우리나라 유주택자 비율은 약 57%에 달하며, 집값이 하락하면 득표에 불리해지는 정치적 현실도 이와 무관하지 않습니다. 퇴로를 주려면 확실한 혜택이 동반되어야 합니다. 토허제 유예를 반복하면서 세금으로 압박하는 방식은 시장 참여자의 신뢰를 무너뜨리고 예측 불가능성만 높입니다. 사유재산에 대한 과도한 세금 간섭이 오히려 시장을 왜곡하고 실수요자의 주거 안정을 해치는 부작용을 낳고 있다는 점을 정책 당국은 진지하게 고민해야 할 시점입니다. --- 2025년 3월 이후 서울 부동산 시장은 규제의 역설, 전세 대란, 보유세 카드라는 세 가지 변수가 맞물리는 복잡한 국면에 접어들고 있습니다. 현장 전문가들의 공통된 진단은 "무주택자라면 한시라도 빨리 유주택자로 넘어오는 것이 현실적 선택"이라는 것입니다. 정부의 규제가 강해질수록 시장은 반대로 움직인다는 역설을 냉정하게 직시할 필요가 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 토지거래허가구역(토허제)이 지정되면 갭투자가 완전히 불가능한가요?
A. 토허제 구역 내에서는 실거주 의무가 부과되기 때문에 전세를 끼고 매수하는 갭투자는 사실상 불가능합니다. 단, 지방 거주자가 서울에 투자하고 싶다면 토허제 적용을 받지 않는 재개발 빌라 등을 통해 우회적으로 접근하는 방법이 현재 시장에서 활용되고 있습니다.
Q. 생애 최초 주택 구입자는 현재 규제에서 얼마나 자유로운가요?
A. 생애 최초 구입자는 주택담보대출(주담대) 규제에서 상대적으로 자유롭습니다. 현재 조건에서 LTV 70% 대출이 가능하기 때문에, 소액으로도 서울 저가 아파트 진입이 가능한 구조입니다. 정지영 대표가 언급한 "1억대로 서울 아파트 매수 가능"이라는 사례가 이를 반영합니다. 단, 대출 한도와 대상 물건의 가격 조건을 반드시 사전에 확인해야 합니다.
Q. 보유세 규제가 강화되면 다주택자들은 집을 팔까요, 버틸까요?
A. 상황에 따라 다릅니다. 세금 부담을 감당하기 어려운 다주택자는 일부 매도를 선택할 수 있으나, 갭투자 형태로 보유한 경우 매도 시 오히려 세금이 더 커지는 역설이 발생할 수 있습니다. 또한 장기보유특별공제에서 거주 요건이 강화될 경우 강남권 비거주 보유자를 중심으로 매도 유인이 일부 생길 수 있지만, 대다수 다주택자는 보유세를 감당하면서 버티는 전략을 택할 가능성이 높다고 현장 전문가들은 전망합니다.
Q. 2027~2028년 서울 공급 부족은 얼마나 심각한가요?
A. 분양 후 입주까지 통상 2~3년이 소요되는 점을 감안하면, 최근 수년간의 착공 급감이 2027~2028년 입주 물량 부족으로 직결됩니다. 올해 서울 아파트 입주 물량이 전년 대비 반토막 수준으로 예상되는 가운데, 2027년은 반포 1단지 등 일부 대단지를 제외하면 공급 파이프라인이 빈약한 상태입니다. 이 공급 공백은 서울 수요를 경기도로 분산시키는 동시에 서울 아파트 가격을 구조적으로 지지하는 요인이 될 가능성이 높습니다.
[출처] 영상 제목: 한달 뒤 부동산 판도가 뒤집힌다, 집값 3월부터 무서울 겁니다 (아임해피 정지영 대표) / 채널: 김작가 TV https://youtu.be/ZfJZ18oSkng?si=sGPgmiOPCe64qze_