2025년을 지나 2026년을 바라보는 지금, 한국 부동산 시장은 전세·월세·매매 어느 방향을 택해도 쉽지 않은 상황입니다. 공급은 역대 최저 수준이고, 전월세 시장도 흔들리며, 규제 정책마저 방향을 잃은 듯 보입니다. 과연 무엇이 문제이고, 우리는 어떻게 이 시장을 읽어야 할까요?
2026년 집값을 결정짓는 핵심 변수, 공급 부족
2024년 민간 아파트 분양 물량은 전국 기준 약 12만 가구에 불과했습니다. 이는 역대 평균과 비교해도 현저히 낮은 수치이며, 문제는 2025년에도 이 분양 물량이 더욱 줄어들 것으로 전망된다는 점입니다. 서울 아파트 평균 매매가는 이미 15억 원을 돌파했습니다. 10년 전인 2014년에 약 5억 원이었던 것이 10년 만에 세 배로 뛰어오른 것입니다. 그럼에도 여전히 서울 가구의 44%만이 자가를 보유하고 있고, 25%는 전세, 28%는 월세에 거주하고 있습니다. 전국적으로는 약 5,200만 명 중 절반에 해당하는 2,600만 명이 무주택 상태입니다. 이처럼 수요는 탄탄하게 잠재되어 있는데 공급이 따라주지 못하는 구조적 불균형이 집값 상승의 핵심 원인입니다. 유튜브 영상에서 언급된 것처럼, 정부는 9월 7일 공급 대책을 발표했지만 시장은 이를 '맹탕 대책'으로 받아들이며 오히려 집값이 폭주하는 방아쇠(트리거)가 됐습니다. 이후 국토부는 주택 공급 추진 본부를 출범시키고, 연간 30만 가구씩 5년간 135만 가구를 공급하겠다는 계획을 발표했습니다. 하지만 그 구체적인 공급 수단이 여전히 불명확하다는 점에서 시장의 신뢰를 얻지 못하고 있습니다. 이에 더해 지분 정립형 주택, 토지 임대부 주택, 30년 분할 취득 방식의 적금 주택 같은 새로운 주택 형태도 거론되고 있습니다. 하지만 이러한 방식은 과거에도 여러 번 시도되었다가 재정 부담을 이기지 못하고 흐지부지된 전례가 있습니다. 결국 누군가에게 저렴하게 공급하려면 그 비용을 정부가 감당해야 하는데, 이 재정 부담을 장기간 유지하는 것이 현실적으로 쉽지 않다는 것이 반복된 역사가 보여주는 교훈입니다. 사용자 비평에서도 날카롭게 지적된 것처럼, 정부의 공급 의지 자체보다 더 큰 문제는 "공공 임대와 시세차익 없는 변태 분양만을 고집하겠다"는 시그널을 시장에 끊임없이 보내고 있다는 점입니다. 민간의 자발적 공급 의지를 꺾어 놓으면서 공공 공급만으로 시장을 채우겠다는 접근은 구조적 한계를 가질 수밖에 없습니다.
| 구분 | 서울 비율 | 비고 |
|---|---|---|
| 자가 보유 가구 | 44% | 서울 아파트 평균 매매가 15억 원 돌파 |
| 전세 거주 가구 | 25% | 계약갱신청구권 사용 비율 약 50% |
| 월세 거주 가구 | 28% | 오피스텔·빌라 전세 실종 후 월세 전환 가속 |
| 2024년 민간 아파트 분양 | 전국 12만 가구 | 역대 최저 수준, 2025년엔 더 감소 전망 |
전월세 대란이 현실이 되는 이유와 세입자들의 선택
전월세 시장은 복합적인 위기 상황에 처해 있습니다. 우선 민간 임대 사업자가 급격히 줄어들면서 임대 공급 자체가 붕괴되고 있습니다. 영상에 따르면 전월세 가구가 무려 20만 가구 증발했는데, 이는 정부가 한때 민간 임대 사업자를 장려했다가 소급 적용 방식으로 정책을 뒤집어 임대 사업자들의 신뢰를 완전히 잃어버린 결과입니다. 임대 등록 기간이 만료된 사업자들은 연장 대신 매각이나 자녀 증여를 선택하고 있으며, 새롭게 도입된 6년짜리 빌라 임대 사업자 제도에도 시장 반응은 냉랭합니다. 이 상황에서 세입자들은 계약갱신청구권이라는 마지막 방어선에 의존하고 있습니다. 2024년 서울 아파트 계약 갱신의 약 절반이 계약갱신청구권을 행사한 것으로 나타났는데, 이는 전세를 나가는 순간 현재 가격으로는 다시 들어오기 어렵다는 불안감이 그만큼 크다는 뜻입니다. 그러나 이 갱신권을 이번에 사용한 분들은 2027년이 되면 갱신권 없이 4년치 전세 인상분을 한꺼번에 부담해야 합니다. 2년은 버텼지만 그 이후는 또 다른 위기입니다. 전세 대출 규제 강화로 오피스텔·빌라 전세 시장은 사실상 실종 상태입니다. 오피스텔 전세 거래는 23%나 급감했고, 사회 초년생이나 지방에서 수도권으로 올라온 이들이 주로 거주하던 이 시장에서 전세 사기 우려까지 겹쳐 월세로의 전환이 빠르게 진행 중입니다. 오피스텔 매매가는 오르지 않았지만 월세가 크게 올라 투자 수익률이 개선된 아이러니한 상황이 펼쳐지고 있습니다. 사용자 비평이 정확히 꿰뚫은 것처럼, 세금을 납부하면서 자기 돈으로 집을 사고 직접 관리하며 임대를 제공하는 민간 임대인들은 사실상 국가가 해야 할 주거 공급 역할을 대신 수행해온 존재입니다. 그런데 정부는 이들을 지원하기는커녕 세금 폭탄과 소급 규제로 사업 의지를 꺾어 왔습니다. 민간 임대 시장이 무너지면 그 피해는 고스란히 임차인에게 돌아간다는 사실을 정책 입안자들이 간과한 결과가 지금의 전월세 대란입니다. 2026년에는 서울·수도권은 물론이고, 공급이 급감하는 지방 도시에서도 전월세 불안이 본격화될 것으로 전망됩니다.
토지거래허가제의 풍선 효과와 규제 혼선
토지거래허가제(토재)가 시행된 지 두 달이 지났지만 시장에서 나타나는 현상은 우려했던 그대로입니다. 강남 3구와 용산처럼 규제가 집중된 지역에서는 실거래가 신고가 빠르게 이루어지고 있지만, 그 외 지역들은 아직도 제도 적응이 버겁고 거래 자체가 크게 줄어든 상태입니다. 문제는 토지거래허가제를 피한 수도권 비규제 지역에서 예상했던 풍선 효과가 현실로 나타났다는 점입니다. 비규제 지역에서는 거래량도 늘고 가격도 급등하면서, 규제를 풀자니 불안하고 강화하자니 풍선 효과가 우려되는 딜레마에 빠져 있습니다. 규제 권한을 둘러싼 혼선도 심각합니다. 현재는 지자체 장이 토지거래허가제를 걸고 풀 수 있는 권한을 보유하고 있으며, 국토부 장관은 두 개 이상의 시도에 동시에 적용할 경우에만 권한을 행사할 수 있습니다. 이를 개정해 국토부 장관이 개별 지역에도 직접 개입할 수 있도록 하는 법 개정이 진행 중이지만 현재 잠시 멈춘 상태입니다. 지자체에서는 자신들의 권한을 침해하는 것이라며 반발하고 있고, 실질적인 법 개정은 빨라야 1월에 가능할 것으로 보입니다. 이 과정에서 국토부 장관과 서울시장, 경기도 지사가 각각 토지거래허가제를 걸고 푸는 권한을 동시에 갖게 될 경우 상충되는 결정이 나올 수 있다는 웃지 못할 상황도 거론되고 있습니다. 한쪽에서 규제를 걸고 다른 쪽에서 풀면 도대체 어떤 기준으로 시장이 움직여야 하느냐는 혼란이 생기는 것입니다. 집값 상승세에 대한 오해도 짚고 넘어가야 합니다. 일부에서는 최근 토지거래허가제 시행 이후 집값 상승률이 다소 둔화된 것을 두고 "집값이 잡혔다"고 해석하는 경우가 있습니다. 그러나 현재도 서울 아파트는 매주 약 0.2%씩 상승하고 있으며, 이를 연율로 환산하면 약 10%에 달합니다. 20억짜리 아파트가 1년 뒤 22억이 된다는 뜻입니다. 상승률이 '이전보다 낮아진 것'일 뿐, 집값이 하락하거나 안정된 것이 아닙니다. 인구 감소를 이유로 집값이 자연스럽게 떨어질 것이라는 주장도 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다. 인구 감소의 영향은 수도권보다 지방에서 먼저, 그리고 훨씬 강하게 나타납니다. 수도권 집값에 타격을 줄 만큼 인구가 감소하는 시점이 오면 그것은 부동산 문제가 아니라 국가 존립 차원의 문제가 되어 있을 가능성이 높습니다. 결국 지금의 부동산 시장은 규제와 공급 정책의 방향성이 정렬되지 않은 채, 각종 임시방편적 대책이 반복되는 구조 속에서 실수요자와 임차인만 피해를 입는 악순환이 이어지고 있습니다. 2026년 한국 부동산 시장은 공급 부족, 전월세 대란, 토지거래허가제를 둘러싼 규제 혼선이 맞물리며 더욱 복잡한 국면을 맞이할 것입니다. 사용자들의 비평처럼, 민간 임대 시장을 옥죄고 자가 보유자를 범죄자 취급하듯 하는 정책 기조가 근본적으로 바뀌지 않는 한, 집 없는 절반의 국민이 감당해야 할 주거 부담은 줄어들기 어렵습니다. 이 강제 유동성 게임에서 현명한 선택을 하려면 시장 흐름을 냉정하게 읽는 눈이 필요합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 2026년에도 서울 집값은 계속 오를까요?
A. 현재 매주 약 0.2%씩 상승 중이며 연율로 환산하면 약 10% 수준입니다. 공급 물량이 역대 최저 수준이고 무주택 수요는 여전히 막대하기 때문에, 강력한 공급 대책이 시장의 신뢰를 얻지 못하는 한 상승세는 지속될 가능성이 높다는 것이 전문가들의 공통된 시각입니다.
Q. 계약갱신청구권을 지금 써도 될까요?
A. 현재 전세를 나갈 경우 기존 가격으로 재계약이 어려운 상황인 만큼 갱신권을 사용하는 것이 단기적으로는 유리할 수 있습니다. 다만 갱신권을 사용하면 2027년에는 갱신권 없이 4년치 전세 인상분을 한 번에 부담해야 할 수 있으므로, 중장기적 주거 계획을 함께 고려하는 것이 중요합니다.
Q. 인구 감소가 집값 하락으로 이어지지 않나요?
A. 인구 감소의 영향은 수도권보다 지방에서 훨씬 먼저, 강하게 나타납니다. 수도권은 여전히 인구 유입이 지속되고 있으며, 현재 전국 무주택자가 약 2,600만 명에 달하는 만큼 인구가 감소하더라도 수도권 집값에 즉각적인 영향을 미치기는 어렵다는 분석이 지배적입니다.
Q. 오피스텔 월세 투자는 지금 좋은 시점인가요?
A. 오피스텔은 매매가가 정체된 반면 월세가 크게 올라 수익률이 개선된 상태입니다. 그러나 매매가 상승 여력이 낮고 정책적 지원도 부재한 만큼, 수익률 개선만으로 투자 매력을 판단하기보다 매매가 상승 가능성과 공실 리스크를 함께 신중하게 검토해야 합니다.
[출처] "전세, 월세, 매매도 답이 없다" 26년 앞으로 집값이 심각한 이유: https://youtu.be/7bmyPGu3_Rw?si=n9bHTiaWEluASApG