이재명 대통령의 강력한 부동산 정책 발언 이후 다주택자 양도세 중과 유예 일몰이 현실화되면서 부동산 시장이 급격히 요동치고 있습니다. 약 100일이라는 제한된 시간 안에 매도를 결정해야 하는 다주택자들의 발등에 불이 떨어진 상황을 분석합니다.
매물 급증 현상과 다주택자의 딜레마
2025년 5월 9일, 다주택자 양도세 중과 유예가 종료됩니다. 이재명 대통령은 "정부를 이기는 시장은 없다"는 강한 어조의 발언을 통해 부동산 시장의 패러다임을 바꾸겠다는 의지를 분명히 했습니다. 이 발언 하루 만에 시장은 즉각 반응했습니다. 그동안 꿈쩍도 하지 않던 다주택자들이 갑자기 집을 급매로 내놓기 시작했으며, 강남 지역에서는 시세보다 무려 7억 원을 낮춰서라도 빨리 팔겠다는 집주인이 등장할 정도로 분위기가 급변했습니다. 이번 유예 일몰이 기존과 다른 결정적인 이유가 있습니다. 작년 5월 9일에는 자동으로 유예가 연장되었지만, 정권이 교체된 올해는 유예 연장 없이 바로 시행된다는 방침이 확고합니다. 대통령은 5월 9일까지 잔금 처리가 아닌 매매 계약 체결만으로도 양도세 중과 유예를 적용받을 수 있도록 국무회의에서 논의하겠다고 밝혔으며, 현재 약 103일이라는 시간이 남아 있습니다. 다주택자들이 직면한 딜레마는 단순히 세금 문제만이 아닙니다. 집값이 이미 크게 오른 상황에서 보유세 역시 큰 폭으로 상승했고, 특히 은퇴 후 소득이 없는 다주택자들에게는 매번 납부해야 하는 보유세가 노후 생활을 직접적으로 위협하는 요인이 되고 있습니다. 양도세를 많이 내는 것보다 가격을 낮춰서라도 빨리 매도하는 것이 실질적으로 이익인 상황이 만들어진 것입니다. 사용자들의 반응은 이러한 상황에 대한 민심을 잘 보여줍니다. "한 사람이 1,000채 넘게 소유하면서 집값을 계속 올리는 나라는 이제 끝나야 한다"는 목소리가 높습니다. 집을 기본 생존권의 문제로 바라보는 시각에서 다주택자들의 투기적 행태에 대한 누적된 분노가 폭발하고 있는 것입니다. 몇십 채에서 몇백 채를 보유한 이른바 '슈퍼 고래'들은 세금 폭탄에 이자 부담까지 겹쳐 조만간 경매로 쏟아질 물건이 상당히 많을 것이라는 전망도 나오고 있습니다.
| 구분 | 양도세 중과 유예 기간 | 양도세 중과 부활 후 |
|---|---|---|
| 1억 원 이익 발생 시 세금 | 약 2,000~3,000만 원 | 약 7,000~8,000만 원 |
| 실수령 이익 | 약 7,000만 원 | 약 2,000만 원 (취득세·대출이자 감안 시 사실상 0 또는 마이너스) |
| 최대 세율 | 기본세율 적용 | 기본세율 + 중과세율(20% 또는 30%), 최대 82.5% |
| 갭투자 수요 | 활발 | 사실상 동결·급감 |
토지거래허가구역이 만든 이중 함정
다주택자들이 빠진 진퇴양난의 핵심에는 바로 토지거래허가구역 제도가 있습니다. 서울 전 지역과 경기도 12곳이 토지거래허가구역으로 지정된 상태에서 초강력 대출 규제까지 동시에 시행되고 있어, 팔고 싶어도 현실적으로 팔 수 없는 복잡한 상황이 만들어졌습니다. 토지거래허가구역 안에서 집을 팔려면 임차인에게 받은 임대차 종료 확인서를 반드시 제출해야만 매매가 가능합니다. 또한 매수자 역시 실입주 조건을 충족해야 하기 때문에 전세 기간이 많이 남아 있는 경우에는 사실상 매도 자체가 불가능한 구조입니다. 대부분의 다주택자들이 이미 전세를 준 상태이기 때문에, 이 조건을 해결하는 것이 매도의 첫 번째 관문이 됩니다. 이 때문에 집주인들이 전세 임차인에게 이사비, 위로비 명목으로 5,000만 원에서 6,000만 원을 지급하면서 임대차 종료 확인서를 써 달라고 매달리는 사례가 실제로 발생하고 있습니다. 세입자는 보증금 반환에 더해 별도의 웃돈까지 받는 상황이 연출되고 있는 것입니다. 반대로 임차인이 이를 거부하면 집주인은 아무리 급매로 내놓고 싶어도 팔 수 없는 '매물 잠김 현상'에 갇히게 됩니다. 이 문제는 정책 구조 자체의 모순을 드러냅니다. 양도세 중과 유예를 종료해 다주택자들이 집을 팔도록 유도하면서도, 토지거래허가구역으로 사실상 매도를 막아 놓은 셈이기 때문입니다. 권투 선수의 팔다리를 묶어 놓고 최선을 다해 싸우라고 하는 것과 같다는 비유가 나오는 이유입니다. 이에 따라 5월 9일 이전에 한시적으로 토지거래허가구역 규제를 완화해 매물 공급을 늘려야 한다는 제안도 제기되고 있습니다. 한편 이번 주 목요일에는 서울 전 지역을 토지거래허가구역으로 묶은 10·15 대책이 위헌·위법에 해당하는지에 대한 법원 심리가 열릴 예정입니다. 2월 초에서 중순 사이에 결론이 나올 것으로 예상되며, 이 판결 결과에 따라 부동산 시장의 방향이 크게 달라질 수 있습니다. 위법 판결이 나온다면 토지거래허가구역 해제로 이어져 매물이 대거 풀릴 수 있고, 합당하다는 판결이 나온다면 현행 규제가 유지되어 매물 잠김이 지속될 것입니다.
갭투자 수요 붕괴와 내 집 마련 기회의 창
양도세 중과 부활이 가져오는 가장 큰 시장 변화는 갭투자 수요의 사실상 소멸입니다. 갭투자는 전세금을 지렛대로 활용해 적은 자금으로 주택을 매입한 뒤 시세 차익을 얻는 투자 방식인데, 양도세 중과가 부활하면 국가가 수익의 최대 82.5%까지 가져가는 구조가 됩니다. 1억 원의 이익이 발생해도 기본세율에 중과세율 20% 또는 30%가 추가 적용되면 실수령액은 고작 2,000만 원 수준으로 줄어들고, 여기에 취득세, 대출이자, 수리비 등을 빼면 실질 이익은 제로에 가깝거나 오히려 마이너스가 될 수 있습니다. 이 상황에서 갭투자를 감행할 투자자는 현실적으로 없다고 봐야 합니다. 이는 결국 투기 수요의 급감으로 이어지고, 공급은 늘어나는 반면 매수 수요는 위축되는 국면을 만들어냅니다. 시장에 급매물이 쏟아지면 아파트 가격은 일시적으로 큰 폭으로 하락할 가능성이 있습니다. 수도권 일부 지역에서는 시세 대비 15%에서 30%까지 낮은 급매물이 등장할 것이라는 전망도 나오고 있습니다. 이미 많은 잠재 매수자들이 이 흐름을 감지하고 매수세에 달라붙지 않고 관망하면서 집값이 더 내려가길 기다리고 있는 상황입니다. 사용자들의 반응에서 주목할 부분은 이번 변화가 단순히 부동산 시장의 문제를 넘어 출생률 회복, 혼인율 개선과 연결되는 사회적 신호로 받아들여지고 있다는 점입니다. "행정을 정상으로 하는 사람이 오랜만에 나와서 드디어 출산율도 코로나 이전으로 회복되었다"는 반응처럼, 집을 살 수 있다는 현실적 확신이 생기면 결혼과 출산에도 긍정적 영향을 미친다는 인식이 확산되고 있습니다. 젠더 갈등이 아니라 결국 경제적 형편, 그리고 그 형편의 핵심에 있는 주거 문제가 저출생의 본질이라는 시각입니다. 이재명 대통령은 "부동산 불로소득 공화국을 탈출하는 데 고통과 저항은 많겠지만 필요하고 유용한 일이라면 피하지 말아야 한다"고 밝혔습니다. 현재 정권의 임기는 4년 이상 남은 시작 단계이며, 이런 강력한 정책 드라이브가 얼마나 지속되느냐에 따라 부동산 시장의 구조적 변화 여부가 결정될 것입니다. 내 집 마련을 준비하는 실수요자들에게는 급매물을 적극적으로 탐색하되, 원하는 지역의 부동산 중개사와 미리 관계를 형성해 두는 것이 무엇보다 중요한 전략입니다. 이번 다주택자 양도세 중과 유예 일몰은 단순한 세제 변화가 아니라 부동산 시장의 판을 바꾸는 정책 전환점입니다. "집은 투자가 아니라 생존권"이라는 사회적 공감대가 형성되는 가운데, 투기 수요 붕괴와 급매물 증가가 실수요자에게는 기회의 창이 될 수 있습니다. 다주택자들의 선택지는 양도세·보유세가 삶을 짓누른다면 파는 것, 그렇지 않다면 장기 보유를 유지하는 것 두 가지뿐입니다. 시장이 정상화되어야 혼인율과 출생률도 회복된다는 사용자들의 목소리는 이 변화가 옳은 방향임을 보여줍니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 다주택자 양도세 중과 유예 일몰이 정확히 언제인가요?
A. 2025년 5월 9일입니다. 대통령의 발언에 따르면 이날까지 매매 계약서를 작성하면 양도세 중과 유예를 적용받을 수 있도록 국무회의에서 논의 중이며, 아직 최종 확정된 사항은 아닙니다.
Q. 토지거래허가구역 안에서 집을 팔려면 어떤 조건이 필요한가요?
A. 임차인으로부터 임대차 종료 확인서를 받아 제출해야 하며, 매수자도 실입주 조건을 충족해야 합니다. 전세 기간이 남아 있는 경우 임차인의 동의 없이는 사실상 매도가 불가능합니다.
Q. 양도세 중과 부활 후 세율이 얼마나 되나요?
A. 기본세율에 중과세율 20% 또는 30%가 추가 적용되어 최대 82.5%까지 세금이 부과될 수 있습니다. 예를 들어 1억 원의 이익이 발생했을 때 실수령액이 약 2,000만 원 수준으로 줄어들며, 취득세·대출이자·수리비를 감안하면 실질 이익이 제로 또는 마이너스가 될 수 있습니다.
Q. 내 집 마련을 준비 중인 실수요자는 어떻게 대응하는 것이 좋을까요?
A. 2025년 상반기, 특히 5월 9일 이전에 급매물이 대거 출현할 가능성이 높습니다. 희망 지역의 부동산 중개사와 미리 친분을 쌓아 급매 정보를 빠르게 받을 수 있는 네트워크를 형성해 두고, 시세 대비 15~30% 낮은 급매물을 직접 발품을 팔아 탐색하는 전략이 유효합니다.
Q. 장기보유 특별공제는 앞으로 어떻게 바뀔 수 있나요?
A. 실거주 여부에 따라 공제율이 차등 적용될 가능성이 검토되고 있습니다. 1주택자라도 집을 오래 보유하고 거주했다 하더라도 실거주 조건을 충족하지 못하면 세액공제가 줄어들어 세금 부담이 커질 수 있으므로, 향후 발표되는 구체적인 정책 내용을 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다.
[출처] 영상 제목/채널명 — 표용호 TV, "100일 안에 팔아라, 최후통첩에 매물이...": https://youtu.be/0Y0-zVCgGDY?si=Oz_a3d3cV9L0JknF