2026년 5월 9일을 기점으로 다주택자 양도세 중과 배제 조치가 만료되면서, 이재명 대통령이 연장 불가를 선언했습니다. 문재인 정부 시즌 2라 불리는 강력한 부동산 증세 정책이 재점화되고 있으며, 다주택자와 세입자 모두에게 직접적인 영향을 미치고 있습니다.
양도세 중과 부활과 다주택자가 받는 충격
이재명 대통령은 처음에는 "세금은 마지막 수단"이라고 밝혔지만, 불과 일주일 만에 X(구 트위터)를 통해 "5월 9일 만기 다주택자 양도세 면제 연장은 전혀 고려하지 않고 있다"고 못 박았습니다. 이는 곧 양도세 82.5%의 시대로 되돌아간다는 선언이었습니다. 구체적인 세금 부담을 살펴보면 다음과 같습니다. 5억 원에 매입한 주택을 10억 원에 매도할 경우, 양도 차익은 5억 원입니다. 현재는 약 1억 6천만 원의 세금을 납부하고 약 3억 4천만 원이 실수령액이 됩니다. 그러나 5월 9일 이후에는 세금이 약 3억 4천만 원으로 역전되어, 실제 손에 쥐는 금액은 약 1억 4천만 원에 불과합니다. 5억이나 오른 집을 팔아도 실수령액이 30%에 그치는 구조입니다.
| 구분 | 현행 (중과 배제 시) | 5월 9일 이후 (중과 적용) |
|---|---|---|
| 매입가 | 5억 원 | 5억 원 |
| 매도가 | 10억 원 | 10억 원 |
| 양도 차익 | 5억 원 | 5억 원 |
| 납부 세금 | 약 1억 6천만 원 | 약 3억 4천만 원 |
| 실수령액 | 약 3억 4천만 원 | 약 1억 4천만 원 |
| 최대 세율 | 일반세율 적용 | 최대 82.5% |
2주택자는 최소 36%, 일반적인 다주택자는 50% 이상, 차익이 클수록 65~70%까지 세금이 치솟습니다. 이쯤 되면 "팔아봐야 세금만 낸다"는 인식이 퍼지고 다주택자들이 버티기 전략으로 전환하는 것은 극히 자연스러운 반응입니다. 문재인 정부 시절에도 같은 패턴이 반복됐고, 그때 팔았던 사람들이 훗날 "안 팔았더라면" 하고 후회한 사례가 많았기 때문입니다. 이번에도 시장은 즉각적인 버티기 반응을 보이고 있으며, 3개월이라는 촉박한 시간 안에 매물을 처리하기도 현실적으로 어렵다는 목소리가 높습니다. 일부 시민 비평에서는 "아파트로 돈 놀이 하다가 나라 경제가 파탄난다"는 지적도 있습니다. 이는 부동산 자산 집중이 소비 위축과 내수 침체로 이어진다는 비판적 시각으로, 전혀 근거 없는 주장은 아닙니다. 아파트 대출과 세금 부담으로 실질 가처분 소득이 줄어든 가계가 소비를 줄이면 자영업과 골목 상권이 직격탄을 받는 구조는 이미 여러 경제 지표에서 확인되고 있습니다.
보유세 인상 카드와 실거주 유도 정책의 파장
대통령은 단순히 양도세 중과 부활에서 그치지 않고, "버티는 것을 용납하지 않겠다"는 발언까지 내놓았습니다. 팔면서 내는 세금보다 들고 버티는 보유세가 더 비싸지도록 하겠다는 선언으로, 82.5%의 양도세조차 싸게 느껴지게 만들겠다는 강력한 의지입니다. 이는 보유세를 대폭 인상해 매물 출회를 강제하려는 정책 방향을 예고하는 것입니다. 여기에 더해 대통령은 장기보유 특별공제(장특공) 축소도 시사했습니다. "비거주 1주택도 투자·투기용이라면 장기 보유했다고 세금을 깎아주는 건 이상하다"며 장특공제가 오히려 투기를 권장한다고 비판했습니다. 문재인 정부 시절에도 양도 차익이 20억 원 이상이면 장특공을 50%로 줄이는 방안이 논의된 바 있는데, 이번에는 그보다 한층 강화된 형태로 실거주자에게만 80% 공제를 허용하고 전월세 임대 중인 주택에는 0%를 적용하는 방향이 거론되고 있습니다. 이렇게 되면 실거주하지 않는 1주택자도 사실상 투기꾼으로 분류되어 세금 부담이 급증합니다. 특히 서울·수도권에 거주하지 않는 부산, 광주 등 지방 거주자가 서울 아파트를 보유하고 있는 경우가 주요 타깃이 될 가능성이 높습니다. 이들은 실거주가 불가능하므로 결국 매도를 선택하거나 막대한 세금을 감수해야 하는 상황에 놓입니다. 정책의 방향은 분명합니다. "실거주하지 않으면 팔아라, 더 오르기 전에 팔아라"는 메시지입니다. 그러나 이 논리에는 중요한 맹점이 있습니다. 전월세 임대 시장의 공급 주체 대부분이 바로 이 다주택자와 비거주 1주택자이기 때문입니다. 이들이 시장에서 퇴장하면 임대 공급이 급감하고, 전월세 가격은 자연히 상승 압박을 받게 됩니다. "집값을 잡으려다 전세 대란을 만드는" 전형적인 정책 역설이 재연될 수 있다는 우려가 커지고 있습니다.
전월세 시장 위기와 '똘똘한 한 채' 현상 심화
현재 우리나라 전월세 임대 시장에서 공공 임대가 차지하는 비율은 약 8~9%에 불과합니다. 나머지 91%는 다주택자와 비거주 1주택자 등 민간이 공급합니다. 따라서 다주택자를 줄이면 전월세 문제가 해결되는 것이 아니라 오히려 공급 절벽이 발생해 더 큰 혼란이 초래됩니다. 더욱이 현실은 훨씬 복잡합니다. 다주택자들이 보유한 물건의 상당수는 아파트가 아닌 빌라, 오피스텔, 도시형생활주택 등 비아파트입니다. 서울 기준으로 전체 주택 315만 호 중 아파트는 188만 호로 약 60%를 차지하는데, 다주택자 보유 물건의 40% 정도는 빌라 등 비아파트입니다. 즉, 다주택자 규제로 시장에 나오는 물건은 국민이 원하는 아파트가 아니라 빌라와 오피스텔이 주를 이룰 가능성이 높습니다. 실제로 서울 다주택자 수는 2020년 38만 6천 명에서 2024년 37만 명으로 약 3.7% 감소했으며, 전국 지자체 중 서울의 감소폭이 가장 컸습니다. 이미 떠난 다주택자들이 남긴 물건은 시세 차익이 적은 빌라와 오피스텔 위주였고, 아파트 매물은 여전히 잠겨 있습니다. 이 결과로 나타나는 현상이 바로 '똘똘한 한 채' 선호의 극단적 심화입니다. 다주택자들은 빌라와 오피스텔을 먼저 정리하고 아파트 한 채에 실거주하는 방향으로 움직입니다. 1주택자들도 비거주 아파트에 대한 세금 부담이 커지면 실거주로 복귀하게 됩니다. 그렇게 되면 기존 세입자들은 집을 내줘야 하는 상황에 처합니다. 여기에 또 다른 문제가 있습니다. 토지거래허가제(토재) 적용 지역에서는 실거주자만 매수가 가능하기 때문에, 다주택자가 집을 팔려면 세입자를 내보내야 합니다. 그런데 세입자는 계약갱신청구권을 활용해 버틸 수 있고, 일부에서는 이사비 명목으로 수천만 원에서 심지어 1억 원까지 요구하는 사례까지 등장하고 있습니다. 이런 상황에서는 집주인이 차라리 팔기를 포기하고 보유세를 납부하며 버티는 선택을 하게 됩니다. 2026년 하반기부터는 다주택자와 비거주 1주택자 모두 실거주로 복귀하는 흐름이 가속화될 것으로 예상됩니다. 올해 신규 아파트 공급은 최저 수준이고 내년은 더욱 부족한 상황에서, 기존 주택으로 집주인들이 속속 복귀하면 세입자들이 나갈 곳을 잃는 전세 공급 부족이 현실화될 가능성이 매우 높습니다. 결론적으로, 이번 다주택자 증세 전쟁은 아파트 매물을 끌어내기보다는 비아파트 물건만 쏟아내고 전월세 공급을 줄이는 방향으로 시장을 움직일 가능성이 큽니다. 일부 시민 비평처럼 "정부가 집값을 잡을 생각이 없거나, 앞뒤 안 보고 규제만 때리는 것"이라는 냉소적 평가가 나오는 배경입니다. 양도세 중과, 보유세 인상, 장특공 축소가 동시에 작동하면 다주택자도 1주택자도 세입자도 모두 출구가 없는 삼중 압박 구조가 형성될 수 있으며, 그 나비 효과는 향후 5~6개월 내 전월세 시장 대란으로 나타날 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 2026년 5월 9일 이후 다주택자 양도세율은 정확히 어떻게 되나요?
A. 다주택자 양도세 중과 배제 조치가 만료되면 최소 36%에서 최대 82.5%의 세율이 적용됩니다. 일반적인 다주택자는 50% 이상, 차익이 클수록 65~70% 수준이 되며, 지방세 포함 최대 82.5%까지 납부해야 합니다.
Q. 장기보유 특별공제(장특공)는 어떻게 바뀔 수 있나요?
A. 현재 거론되는 방향은 실거주자에게는 최대 80% 공제를 유지하되, 전세·월세로 임대 중인 비거주 주택에는 공제율을 대폭 축소하거나 0%로 적용하는 방안입니다. 이는 실거주를 사실상 강제하는 유도 장치로 작동할 가능성이 높습니다.
Q. 다주택자 규제가 강화되면 전월세 시장은 어떻게 되나요?
A. 오히려 전월세 공급이 줄어들 가능성이 높습니다. 우리나라 임대 시장의 약 91%는 민간(다주택자 포함)이 공급하고 있으며, 공공 임대 비율은 8~9%에 불과합니다. 다주택자가 실거주로 복귀하면 기존 세입자가 이주해야 하는데, 신규 공급마저 최저 수준인 상황에서 전세 대란이 재발할 수 있다는 우려가 큽니다.
Q. 임차인이 이사비를 요구하면 집주인은 어떻게 해야 하나요?
A. 법적으로 계약 만료 시 임차인은 퇴거 의무가 있으며, 이사비 지급 의무는 없습니다. 다만 임차인이 계약갱신청구권을 행사하거나 명도를 거부할 경우 법적 절차가 필요하며, 시간과 비용이 상당히 소요될 수 있습니다. 현재 일부 지역에서 수천만 원에서 1억 원 수준의 이사비 요구 사례가 보고되고 있으나, 이는 법적 근거가 없는 요구입니다.
[출처] 영상 제목: "못 버틸 만큼 세금 올리겠다" 다시 시작된 부동산 증세 전쟁 https://youtu.be/puRbp3ehxPY?si=e2ow9TR7L7pZBqO6