집값이 오른다, 내린다 말이 많은 요즘, 부동산 전문가 너나위 님은 "이제는 언제 사느냐보다 어디에 사느냐가 더 중요하다"고 단언합니다. 인구 감소와 양극화가 심화되는 구조적 변화 속에서, 어떤 집을 선택하느냐가 자산의 미래를 결정짓는 핵심 변수가 되었습니다.
무주택도 투자 상태: 위치 입지 중심의 내집마련 전략
많은 분들이 내집마련을 '투자'와 별개의 개념으로 생각하는 경향이 있습니다. 하지만 너나위 님은 이 관점을 정면으로 뒤집습니다. 그에 따르면 부동산 투자는 2주택부터이며, 1주택은 투자가 아닙니다. 오히려 무주택 상태야말로 '인버스(inverse)' 투자 상태라는 것입니다. 주식 시장에서 인버스 ETF를 보유한 사람이 시장이 오를수록 손실을 보듯, 무주택자는 집값이 오를수록 상대적으로 손해를 보는 구조에 놓여 있습니다. 즉, 아무것도 하지 않는 것이 중립이 아니라는 뜻입니다. 그렇다면 내집마련의 시기는 언제가 좋을까요? 너나위 님은 시기적 기준 자체가 큰 의미가 없다고 말합니다. 실제로 2021~2022년 서울 집값이 폭락했을 때도, 반등할 때도, 폭등할 때도 끝내 집을 사지 못한 사람들의 사례를 언급하며, 타이밍보다는 필요성을 느낄 때 행동하는 것이 현실적으로 더 유효하다고 강조합니다. 특히 20대에 내집마련을 한 사람이 30대, 40대 때보다 장기적으로 자산 측면에서 유리한 경우가 많다는 점도 덧붙입니다. 핵심은 '위치 입지'입니다. 과거에는 모든 집이 다 올랐기 때문에 '언제'가 중요했습니다. 하지만 지금은 인구 감소, 양극화 트렌드, 선호도 변화가 맞물리면서 '어디'가 훨씬 더 중요해졌습니다. 그가 강조하는 입지의 첫 번째 조건은 바꿀 수 없는 '위치', 즉 물리적 지리입니다. 두 번째 조건은 그 지역이 앞으로 '바뀔 가능성'이 있느냐입니다. 이 두 가지를 동시에 충족하는 지역이 가장 높은 가치 상승 잠재력을 지닌다고 볼 수 있습니다. 이 대목에서 댓글에 달린 한 시청자의 비평이 눈길을 끕니다. "실수요에 맞게 내가 필요한 위치 근처로 사야 부동산으로 이난리가 없어질 텐데, 결국 투자수단으로 집을 보라는 거 아니냐"는 지적입니다. 이는 분명 유효한 비판입니다. 실거주 목적의 내집마련과 자산 증식을 위한 입지 선택은 때로 상충됩니다. 하지만 너나위 님의 논리는 '투자 목적으로 집을 사라'는 것이 아니라, '어차피 내집마련은 중립 상태로 가는 행위이니, 그 중립 상태를 최대한 유리하게 만드는 선택을 하라'는 것입니다. 이 차이를 정확히 이해하는 것이 중요합니다.
재개발 지역의 잠재력: 마포의 교훈과 동작구·영등포·동대문구
너나위 님은 지난 상승 사이클에서 지역 위상이 극적으로 달라진 대표 사례로 마포구를 꼽습니다. 그는 1981년생으로 마포 태생인데, 자신이 어린 시절인 1990년대에는 마포 집값이 일산보다 쌀 정도로 환경이 열악했다고 회고합니다. 범죄 발생률 1위라는 오명도 있었을 만큼, 소위 '우범 지역' 이미지가 강했습니다. 그러나 위치 자체는 달랐습니다. 서울의 센터에서 살짝 서쪽에 위치해 여의도, 광화문, 강남 모두 가까운 탁월한 지리적 조건을 갖추고 있었습니다. 이후 대단지 아파트가 들어서면서 상황이 반전됩니다. 거주 환경이 개선되면서 거주민 구성이 바뀌고, 새로운 거주민의 소비 수요에 맞는 상권과 인프라가 형성되었습니다. 이것이 외부 수요를 끌어들이며 입지 위상 자체를 상급지로 끌어올린 것입니다. 너나위 님은 이를 '천지개벽'이라는 표현으로 설명하며, 이 공식이 현재 어느 지역에 적용될 수 있는지를 분석합니다. 그가 지목한 지역은 동작구, 영등포구, 동대문구입니다. 동작구의 흑석 뉴타운, 노량진 재개발 지역은 과거 임장 시 밤에 혼자 다니기 무서울 정도로 주거 환경이 열악했습니다. 그러나 한강을 바로 옆에 두고 있는 탁월한 위치 조건을 갖추고 있습니다. 여기에 대규모 재개발·재건축이 진행되어 신축 아파트가 들어서면 마포가 걸었던 길을 그대로 따라갈 가능성이 높다는 분석입니다. 영등포 역시 비슷한 맥락에서 가치 상승 잠재력이 있고, 동대문구도 외대 인근을 중심으로 재개발·재건축을 통해 신축 아파트가 대거 공급되면서 환경이 변화하고 있습니다.
| 지역 | 위치 조건 | 변화 요인 | 참고 모델 |
|---|---|---|---|
| 동작구 (흑석·노량진) | 한강 인접, 서울 중심부 근접 | 흑석 뉴타운·노량진 재개발 | 마포구 |
| 영등포구 | 서울 업무 중심 인접 | 재개발·환경 정비 | 마포구 |
| 동대문구 | 서울 동북권 접근성 | 재건축·신축 아파트 대량 공급 | 마포구 |
| 용인시 수지구 | 판교·서울 접근 가능 | 신분당선 개통 + 판교 일자리 | 경기도 대표 위상 변화 사례 |
부동산 강의에 대한 비판적 시각도 짚어볼 필요가 있습니다. 한 시청자는 "부동산 투자 강의는 FOMO 심리를 활용한 감정 장사"라고 지적하며, 강의료가 저렴하지 않고 내용의 절반은 희망 팔이라고 평가했습니다. 실제로 특정 지역의 재개발 잠재력을 강조하는 방식이 투자 심리를 자극하는 측면이 있다는 점은 부인하기 어렵습니다. 그러나 이 시청자 스스로도 "결국 내가 배운 건 감정에 이끌리지 않고 구조적으로 생각할 수 있게 된 것"이라고 인정했습니다. 정보의 가치와 마케팅 방식은 분리해서 판단하는 것이 현명합니다.
예산별 전략: 5억·10억·20억으로 어디를 어떻게 볼 것인가
너나위 님은 내집마련을 결심했다면 가장 먼저 해야 할 일로 '호주머니 사정 파악'을 꼽습니다. 내가 보유한 현금이 얼마인지, 대출은 얼마나 받을 수 있는지를 먼저 파악하고, 그 예산 안에서 살 수 있는 집 중 가장 입지가 좋은 곳을 골라야 한다는 것입니다. 이를 백화점에서 1천만 원짜리 가방을 고르는 것에 비유합니다. 돈이 생겼다고 아무 가방이나 사지 않듯, 집도 예산 안에서 최선의 선택을 해야 한다는 논리입니다. 경기도에서의 입지 평가는 서울과 다른 기준이 적용됩니다. 서울에서는 위치 자체가 핵심이지만, 경기도에서는 주거 환경만 좋다고 높은 평가를 받기 어렵습니다. 서울 중심부에서 멀리 떨어진 신도시의 경우 가격 상승이 서울 구축 아파트에도 못 미치는 경우가 많기 때문입니다. 경기도에서는 직장 접근성과 서울 연결 교통편이 주거 환경보다 훨씬 중요합니다. 용인시 수지구는 이 두 가지 조건을 동시에 충족한 사례입니다. 2012년 신분당선 개통으로 교통이 획기적으로 개선되었고, 판교라는 거대한 일자리가 형성되면서 경기도 지역임에도 불구하고 구축 아파트들이 전고점을 모두 넘어섰습니다. 수지구청 및 성복역 인근 구축 아파트들이 2억에서 10억으로 오른 사례는 입지의 힘이 얼마나 강력한지를 보여줍니다. 경기도에서 현재 주목할 지역으로는 고양시 창릉, 안양, 성남이 언급됩니다. 창릉은 3기 신도시 개발과 함께 GTX A노선 역이 들어올 예정으로, 물리적으로 서울에서 멀지 않다는 지리적 강점이 있습니다. 안양은 인덕원과 과천 사이에 지식정보타운 등 새로운 일자리가 조성되고 있어, 과거 판교 개발 이전 모습과 유사하다는 평가입니다. 성남(구성남)은 위례 쪽 경계 하나만 넘어가면 바로 잠실로 연결되는 위치적 강점이 있음에도 불구하고, 환경이 열악해 외면받아 왔던 지역입니다. GTX 노선과 관련해서는 중요한 주의사항이 있습니다. GTX A노선은 이미 개통되었으나 부동산 하락장과 겹쳐 개통 효과가 체감되지 않았고, B노선은 착공 상태입니다. 반면 신호선의 경우 실제 개통이 불투명하다는 견해도 있으므로, 노선별 착공 여부와 실제 주민 활용 가능성을 반드시 따져봐야 합니다.
| 예산 | 추천 방향 | 주요 포인트 |
|---|---|---|
| 5억 | 서울 인접 경기도 (경기 남부 포함) | 직장 접근성, 서울 연결 교통 우선 |
| 10억 | 서울 구축 아파트 또는 경기도 신축 | 서울 신축 25평 불가, 입지 우선 선택 |
| 20억 | 서울 중화급지 신축 또는 한강벨트 구축 | 입지 최우선, 구축이라도 상급지 선호 |
한 시청자는 "투자를 이유로 부동산을 사신다면 지금 국장(국내 주식 시장)에 들어가는 것이 이익이 더 많다"고 주장하며, "4월쯤 급급매가 나올 테니 시드를 올려놓으라"는 의견을 냈습니다. 부동산 상환 자금으로 주식을 했으면 몇천을 벌었을 것이라는 후회도 덧붙였습니다. 이는 자산 배분 관점에서 충분히 고려할 수 있는 시각입니다. 다만 주식과 부동산은 레버리지 구조, 유동성, 심리적 내성 요구 수준이 전혀 다르기 때문에 단순 수익률 비교만으로 우열을 가리기는 어렵습니다. 본인의 자산 상황, 거주 필요성, 리스크 감내 능력을 종합적으로 고려하는 것이 올바른 판단의 출발점입니다. 결국 너나위 님이 반복해서 강조하는 메시지는 하나입니다. 조정기도 겪고, 역전세도 맞고, 전세금이 1억씩 빠지는 생고생을 해보며 깨달은 것은 "언제 사느냐도 중요하지만, 어떤 걸 갖고 있느냐가 진짜 중요하다"는 것입니다. 신축보다 구축이라도, 경기도보다 서울이라도, 결국 입지가 모든 것을 결정합니다. 집값의 고점 공포와 '나만 뒤처지는 것 같다'는 FOMO 사이에서 흔들리는 분들에게, 시기보다 입지, 감정보다 구조적 사고가 더 오랜 시간 당신의 자산을 지켜준다는 점을 기억하시기 바랍니다. 한 시청자의 비평처럼, 강의료의 가치 여부를 떠나 결국 스스로 감정에 이끌리지 않고 구조적으로 사고하는 능력을 키우는 것이 가장 값진 배움입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 무주택 상태가 왜 '인버스 투자'라고 하나요?
A. 너나위 님의 설명에 따르면, 주식은 투자를 하지 않으면 중립 상태지만, 부동산은 실거주를 하지 않으면 이미 투자 상태(무주택)에 놓이게 됩니다. 집값이 오를수록 무주택자는 상대적으로 손해를 보기 때문에, 이를 주식 시장의 인버스 ETF와 같은 구조로 비유한 것입니다. 즉 아무것도 하지 않는 것이 중립이 아니라는 의미입니다.
Q. GTX A노선이 이미 개통됐는데 왜 아직 집값에 반영이 안 됐나요?
A. GTX A노선은 실제로 개통되었지만, 개통 시점이 부동산 하락장과 겹쳤기 때문에 시장에서 개통 효과를 체감하지 못했습니다. 너나위 님은 부동산 시장 분위기가 달아오르기 시작하면 GTX A노선의 호재가 본격적으로 가격에 반영될 것이라고 분석합니다. 다만 GTX라고 모두 호재인 것은 아니며, 노선별로 착공 여부와 실제 활용 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
Q. 예산이 10억일 때 서울 구축을 살지, 경기도 신축을 살지 어떻게 결정하나요?
A. 너나위 님은 결국 '입지'가 기준이 되어야 한다고 강조합니다. 10억으로 서울에서 신축 아파트 25평을 살 수는 없지만, 서울 구축 아파트는 가능합니다. 경기도라면 신축 아파트를 살 수 있습니다. 이 선택의 기준은 신축 여부가 아니라, 어느 쪽이 더 뛰어난 위치 입지와 향후 가치 상승 가능성을 갖고 있는지입니다. 신축이라도 입지가 약한 경기도 외곽보다 구축이라도 서울 상급지 인근이 장기적으로 더 나은 결과를 낳는 경우가 많다는 것이 그의 경험에서 나온 결론입니다.
Q. 동작구 흑석 뉴타운이나 노량진 재개발은 현재 투자해도 늦지 않나요?
A. 너나위 님은 현재도 해당 지역들이 '위치는 좋지만 환경이 바뀌는 과정'에 있다는 점에서 마포의 과거와 유사한 조건을 갖추고 있다고 봅니다. 다만 이미 재개발 기대감이 일부 가격에 반영되어 있을 수 있으므로, 실제 임장을 통해 정비사업 진행 속도와 현재 시세를 직접 확인하는 것이 중요합니다. 특정 지역에 대한 맹목적 추종보다 구조적 분석이 선행되어야 합니다.
[출처] 서울·경기도 아파트 '이곳' 사세요, 2026년 정말 무섭게 오를 겁니다 / 월급쟁이부자들 너나위: https://youtu.be/ajYpa3aqs0k?si=WAsP6O4qxjQ4jh1-