2024년 10월 15일 부동산 규제 정책이 발표된 지 한 달이 지난 시점에서, 대한민국 부동산 시장은 극명하게 대비되는 두 가지 흐름을 보여주고 있습니다. 서울과 경기 남부 일부 지역은 강력한 규제로 인해 거래가 급격히 위축되고 있는 반면, 울산, 부산, 경남 등 비규제 지방 지역들은 오히려 거래량이 증가하며 본격적인 상승 국면에 진입하고 있습니다. 흥미로운 점은 규제로 인한 매물 감소와 거래 감소가 동시에 일어나면서 호가는 오히려 상승하는 현상이 나타나고 있다는 것입니다. 이는 단순한 하락 국면이 아닌, 시장 주도주의 교체가 진행되고 있음을 의미합니다.
서울 부동산 시장의 거래 감소와 수급 악화
규제 이후 서울 부동산 시장은 명확한 위축 신호를 보이고 있습니다. 리치고 엑스퍼트 데이터에 따르면 서울의 매매 수급은 하락세를 보이며, 매도세는 커지고 있는 반면 매수세는 감소하고 있습니다. 더욱 주목할 점은 매매 거래 동향이 급격히 하락하여 2021년 9월 이후 최저 수준을 기록하고 있다는 것입니다. 전세 시장 역시 전세 수급 지수는 150 이상으로 높게 유지되고 있지만, 실제 전세 거래량은 오히려 감소하는 모순적인 상황이 벌어지고 있습니다. 이러한 현상에 대해 일부 투자자들은 중요한 지적을 하고 있습니다. 아실 데이터 기준으로 서울 매매 물량이 한 달 전 7.4만 건에서 6.3만여 건으로 15.3% 감소했으며, 경기도 투기과열지구 지역은 25~35%나 감소했습니다. 일반적으로 부동산 하락 국면에서는 매물이 증가하고 거래량이 감소해야 하는데, 현재는 매물 감소와 거래 감소가 동시에 일어나면서 호가는 오히려 상승하는 특이한 양상을 보이고 있습니다. 이는 급매물이 거의 없고, 보유자들이 버티기에 들어갔음을 의미합니다. 서울 시장의 이러한 위축은 단순히 규제만의 문제가 아닙니다. 전세 수급이 130을 훨씬 넘어 150 이상을 기록하고 있다는 것은 전세 수요가 공급보다 확실히 많다는 의미이며, 이는 전세가 상승 압력으로 작용합니다. 그러나 실제 거래는 이루어지지 않고 있어, 시장이 완전히 얼어붙은 상태라고 볼 수 있습니다. 일주택자들은 팔지 못해 멘붕 상태이고, 실수요자들은 내집마련 계획이 틀어져 혼란스러운 상황입니다.
| 지역 | 매물량 변화 | 거래량 변화 | 시장 상태 |
|---|---|---|---|
| 서울 | 15.3% 감소 | 대폭 감소 | 거래 올스탑 |
| 경기 투기과열지구 | 25~35% 감소 | 대폭 감소 | 시장 위축 |
| 구리·동탄 | 감소 | 증가 | 풍선효과 1억 급등 |
향후 2026년 5월에는 다주택자 양도세 중과 폐지와 보유세 인상이라는 중요한 변수가 예정되어 있습니다. 이러한 정책 변화가 실제로 시행될 경우 서울과 경기 규제 지역의 부동산 시장에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 규제 지역에서 내집마련을 준비 중인 실수요자들은 이러한 정책 변화가 가시화될 때까지 관망하는 것이 현명한 선택일 수 있습니다. 다만 주식 시장이 현재처럼 호황을 유지한다면 급매물이 나오지 않아 집값이 떨어지지 않을 가능성도 높습니다.
지방 부동산 시장의 본격 상승 신호
서울과 경기 규제 지역이 위축되는 동안, 지방 부동산 시장은 완전히 다른 양상을 보이고 있습니다. 울산, 부산, 경남, 세종, 대전 등의 지역에서는 매매와 전세 거래가 모두 활발하게 증가하고 있으며, 수급 동향 역시 긍정적으로 개선되고 있습니다. 이는 단순한 일시적 현상이 아니라 부동산 시장의 주도주가 서울에서 지방으로 이동하고 있음을 의미하는 구조적 변화입니다. 울산의 경우가 대표적입니다. 2024년 초중반부터 매수세가 뜨겁게 올라오고 있으며, 매도세는 줄어들면서 매매 수급 지수가 계속 상승하고 있습니다. 더욱 중요한 것은 거래량 데이터입니다. 올해 초부터 매매 거래가 크게 늘어나면서 시장이 본격적인 상승 국면으로 진입했음을 보여주고 있습니다. 울산은 이미 바닥을 치고 무릎에서 허리로 올라가는 본격적인 상승 초입 단계에 있다고 평가됩니다. 부산 역시 주목할 만한 움직임을 보이고 있습니다. 거래량이 2021년 9월 이후 처음으로 급격히 증가하고 있으며, 매매와 전세 시장 모두에서 활발한 거래가 이루어지고 있습니다. 이는 대세 상승의 신호탄으로 해석될 수 있습니다. 약 4년 가까이 시장이 위축되어 있다가 이제 막 기지개를 켜기 시작한 것입니다. 경남과 대구 역시 바닥을 치고 본격적으로 올라가는 초입 단계에 있는 것으로 분석됩니다. 이러한 지방 시장의 상승에는 몇 가지 구조적 요인이 있습니다. 첫째, 지방 부동산이 너무 오랫동안 저평가되어 있었다는 점입니다. 둘째, 전세 수급이 계속해서 뜨거워지고 있으며, 2025년부터는 공급이 정말로 부족해집니다. 셋째, 저평가와 높은 전세 수급, 적은 공급이라는 세 가지 조건이 맞물리면서 시장이 본격적으로 올라갈 수 있는 기반이 완성되었습니다. 이른바 '육각형 부동산'의 조건이 지방에서 점점 나타나고 있는 것입니다.
| 지역 | 시장 단계 | 거래량 추이 | 내집마련 시기 |
|---|---|---|---|
| 울산 | 무릎→허리 | 큰 폭 증가 | 현재 가능 |
| 부산·경남·대구 | 바닥→무릎 | 증가 시작 | 현재 적기 |
| 기타 지방 | 바닥 부근 | 개선 중 | 2026~2027 상반기 |
규제 우려에 대해서도 냉정한 분석이 필요합니다. 지방 시장이 약 4년 동안 거래가 거의 없었고, 이제 막 회복 초기 단계에 있기 때문에 최소한 2~3년은 규제를 받을 가능성이 낮습니다. 역사적으로도 지방을 강하게 규제 지역으로 묶었던 사례는 매우 드뭅니다. 너무나 저평가되어 있던 지역이 이제 서서히 재가격을 찾아가고 있는 단계에서 규제를 한다는 것은 현실적으로 어렵습니다. 만약 2~3년 이상 지속적으로 상승한다면 그때 규제 가능성을 고려할 수 있겠지만, 현 시점에서는 너무 먼 이야기입니다.
풍선효과와 실수요자 투자 전략
규제 정책 이후 가장 두드러진 현상 중 하나는 구리와 동탄 같은 비규제 지역에서 집값이 단숨에 1억씩 급등하는 풍선효과입니다. 2024년 11월 9일 기사에 따르면 "서울이 막히니 규제 지역 바로 옆에 있는 구리와 동탄이 팔라고 있다"는 내용이 보도되었습니다. 이는 투자 목적의 갭 투자자들이 규제 지역에서는 투자할 수 없기 때문에 비규제 지역을 찾아 몰리면서 발생한 현상입니다. 그러나 여기서 중요한 포인트는 이러한 상승이 본질적인 가치 상승이 아니라는 점입니다. 구리와 동탄의 급등은 규제 지역에 대한 풍선효과 때문에 단기적으로 발생하는 현상입니다. 투기 수요가 규제를 피해 이동하면서 일시적으로 가격을 끌어올리고 있는 것이지, 해당 지역의 근본적인 수요 증가나 공급 부족 때문은 아닙니다. 따라서 이러한 지역에 대한 투자는 신중해야 하며, 풍선효과가 꺼졌을 때의 리스크를 반드시 고려해야 합니다. 반면 울산, 부산, 경남과 같은 지역의 상승은 성격이 다릅니다. 이 지역들은 데이터상 바닥을 찍고 본격적인 대세 상승 국면으로 진입하고 있습니다. 단순히 투기 자금이 몰려서가 아니라, 저평가 해소, 전세 수급 개선, 공급 부족이라는 펀더멘털이 뒷받침되고 있습니다. 따라서 실수요자 입장에서는 이러한 지역에 주목할 필요가 있습니다. 서울 과수요 문제에 대한 비평도 의미가 있습니다. 많은 전문가들이 지적하듯이, 대한민국 부동산 문제의 근본 원인은 서울에 살려고 하는 과도한 수요입니다. 서울 과수요를 분산시키지 않는 한 집값 문제든 전세 문제든 출산율 문제든 근본적 해결이 어렵습니다. 이러한 관점에서 보면 현재 진행되고 있는 지방 시장의 회복은 긍정적인 신호일 수 있습니다. 서울 집중을 완화하고 지역 균형 발전을 이루는 계기가 될 수 있기 때문입니다. 실수요자와 투자자를 위한 구체적인 전략을 정리하면 다음과 같습니다. 첫째, 대구, 부산, 경남 지역은 바닥을 치고 본격 상승 초입에 있으므로, 무리하지 않는 선에서 내집마련이 가능합니다. 둘째, 울산은 이미 허리 단계이지만 여전히 내집마련 가능한 시점입니다. 셋째, 기타 지방 지역들은 2026년에서 2027년 상반기가 내집마련 적기가 될 것으로 예상됩니다. 넷째, 서울과 경기 규제 지역은 2026년 5월 다주택자 양도세 중과 폐지와 보유세 인상 등의 정책 변화를 지켜본 후 결정하는 것이 안전합니다. 주식 시장과 환율도 중요한 변수입니다. 현재 주식 시장이 호황을 유지하는 한 규제 지역이라도 집값이 떨어지기 어렵습니다. 자산 시장이 좋으면 급매물이 나오지 않기 때문입니다. 그러나 2022년처럼 주가가 크게 조정된다면 규제 지역 부동산도 조정을 받을 수 있습니다. 또한 환율이 1,500원을 넘어서면 경기 침체 가능성이 높아지고, 주가 조정과 함께 부동산 시장에도 상당한 영향을 줄 수 있습니다. 2024년 11월 11일 기준 환율이 1,464원으로 계속 상승하고 있다는 점은 주의 깊게 지켜봐야 할 부분입니다. 현재 부동산 시장은 주식 시장에 비유하자면 주도주가 바뀌는 시기입니다. 얼마 전까지 소외되었던 지방과 경기도 일부 지역이 새로운 주도주로 떠오르고 있습니다. 이러한 흐름을 잘 활용한다면 아직 내집마련을 못한 분들은 2025년에서 2026년까지가 좋은 기회가 될 수 있습니다. 안전하게 무릎 밑에서 내집마련을 하고, 보유 자산도 잘 지켜나가면서 불려갈 수 있는 전략이 필요한 시점입니다. 결론적으로 규제 이후 한 달이 지난 현재, 부동산 시장은 명확히 양분되고 있습니다. 고평가된 서울과 경기 규제 지역은 수급 악화와 거래 감소로 시장이 위축되고 있지만, 매물 감소로 인해 호가는 오히려 상승하는 교착 상태에 있습니다. 반면 저평가된 지방과 일부 경기 지역은 풍선효과와 본질적 가치 회복으로 매매와 전세 거래가 모두 증가하며 활력을 되찾고 있습니다. 서울 과수요 문제가 근본 원인이라는 지적처럼, 장기적으로는 지역 균형 발전이 해법이 될 수 있습니다. 실수요자들은 각 지역의 시장 단계를 정확히 파악하고, 거시경제 변수를 고려하여 신중하게 내집마련 시기를 결정해야 할 것입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 서울 부동산 매물이 감소하는데 집값이 안 떨어지는 이유는 무엇인가요?
A. 일반적으로 부동산 하락 국면에서는 매물 증가와 거래 감소가 동시에 일어나지만, 현재 서울은 매물 감소와 거래 감소가 함께 나타나고 있습니다. 이는 보유자들이 버티기에 들어가 급매물이 거의 나오지 않고 있기 때문입니다. 특히 주식 시장이 호황을 유지하면서 자산 시장 전체가 좋은 상황에서는 급하게 팔아야 할 이유가 없어 집값이 떨어지지 않습니다. 다만 거래가 올스탑 상태이므로 실제로 그 가격에 거래가 이루어지는지는 별개의 문제입니다.
Q. 지방 부동산에 투자하면 나중에 규제를 받는 것 아닌가요?
A. 지방 부동산은 약 4년 가까이 거래가 거의 없었고 이제 막 회복 초기 단계에 있습니다. 역사적으로도 지방을 강하게 규제 지역으로 묶었던 사례는 매우 드물며, 현재처럼 저평가되어 있고 이제 막 재가격을 찾아가는 단계에서 규제를 가하기는 현실적으로 어렵습니다. 최소한 2~3년은 규제 가능성이 낮으며, 만약 2~3년 이상 지속적으로 상승한다면 그때 규제를 고려할 수 있습니다. 따라서 단기적으로는 규제 우려보다는 펀더멘털에 집중하는 것이 합리적입니다.
Q. 구리나 동탄처럼 급등하는 지역에 지금 투자해도 괜찮을까요?
A. 구리와 동탄의 급등은 본질적인 가치 상승이 아니라 서울과 경기 규제 지역에 대한 풍선효과로 인한 단기적 현상입니다. 투기 자금이 규제를 피해 비규제 지역으로 몰리면서 일시적으로 가격이 급등하고 있는 것이므로 신중해야 합니다. 풍선효과가 꺼지면 조정을 받을 수 있는 리스크가 있습니다. 반면 울산, 부산, 경남처럼 저평가 해소와 전세 수급 개선, 공급 부족이라는 펀더멘털이 뒷받침되는 지역의 상승은 성격이 다르므로, 투자 목적이라면 풍선효과 지역보다는 펀더멘털이 좋은 지역에 주목하는 것이 바람직합니다.
[출처] 진짜 투자자들만 알고 있다. 한 달 전과 완전히 달라진 요즘 부동산 시장 분위기 / 리치고: https://youtu.be/wuKtB6FWFvM?si=H4O3DKRVp-B3XJ3Q