양도소득세 계산(취득가액 확인불가. 환산취득가액)

양도소득세는 가지고 있는 자산을 양도할 때 생기는 자본이득에 대한 세금을 말하는데 쉽게 말하면 양도차익이 발생할 때 부과되는 세금입니다. 양도할 가격에서 처음 취득할 때 가격을  뺀 금액으로 계산을 해서 차익이 남는 것에 대한 국가에 내는 세금입니다. 토지나 건물 등 고정자산의 영업권, 특정시설물 이용권(회원권) 등 정부에서 정해놓은 재산의 소유권 양도에 생기는 양도소득에 부과하는 조세입니다

양도소득세 계산

양도소득세를 계산할 때 취득가액의 확인이 불가할 경우

양도가액과 취득가액은 취득 및 양도 당시의 실거래가액을 기준으로 하는데 너무 오래되어 취득가액을 모를 때가 있습니다. 아주 오래전 등기부등본이 있기 전이거나 땅문서만 있는 소유권 이전이 있었을 때는 거래가액을 알 수가 없는 경우이고 법에서 정한 양도세 계산할 확인 방법이 없다면 추계조사에 의해서 결정을 하도록 정하고 있습니다(소득세법 제114조, 시행령 제176조의 2 추계결정 및 경정)

 

★ 추계 결정방법 적용순서 취득 당시 매매사례가 있을 경우에는 매매사례가액을 적용하고 없으면 감정가액, 환산취득가액, 기준시가 순으로 적용을 한다 1. 매매사례가액 = 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 유사한 자산의 매매사례가액 2. 감정가액 = 취득일 전후 각 3개월 이내에 유사한 둘 이상의 감정평가액 평균 3. 환산취득가액 = 양도당시 실지거래가액 x(취득당시 기준시가/ 양도당시 기준시가) 4. 기준시가 = 기준시가

예전에 오래된 조상님의 땅이나, 부모님으로 부터 상속을 받은 경우 너무 오래되어서 상속 당시의 주택이나 땅의 가격을 알 수가 없을 경우에 이 부동산을 매도한다면 양도세 계산을 해서 납부를 해야하는데 취득가 자체를 모르기에 알 수 있는 방법은 세무사 사무실을 찾아가면 되는데 취득가액은 추계에 의한 방법으로 결정을 합니다

매매 사례 감정가액> 감정가액> 환산 취득가액> 기준시가 순으로 맨 앞에서부터 가격을 알아보고 가격을 모르면 뒤로 가는 순차 적용을 하여 알아냅니다

 

양도소득세 계산

매매 사례 가액, 감정가액이 없는 오래된 부동산은 환산 취득가액 방법을 적용하여 취득가를 산출하는데 순서대로 해봅니다

 

2000년 9월 상속주택이 있는데 2022년 9월에 10억원에 다른 사람에게 매도를 하였다면..

2000년 그때 주택 기준시가는 나와 있는데 2억, 2022년 기준시가 8억이라고 하면

환산 취득가액 계산방법

취득가액 = 양도 시 실거래액 x (취득 당시 기준시가/ 양도 당시 기준시가)

취득가액 = 10억 x (2억 / 8억) = 2억 5천만 원

여기서 계산할 때는 필요경비는 계산하지 않았습니다 기준시가의 3% 적용하면 됩니다

 

환산취득가액 계산법

양도당시 실지거래가액 X (취득당시 기준시가 / 양도당시 기준시가)

 

양도소득세 계산할 때 주택이나 땅의 취득가격을 모를 때에는 환산 취득가액을 이용하여 취득가를 산정하는 방법을 적용하면 답이 나오는데 일반인들은 계산을 잘 못 합니다. 가까운 세무사를 찾아가세요~

 

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