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부동산을 매매했을 경우에는 양도소득세가 발생되는 데 처음 취득 시 보다 양도할 때 자산의 가치가 상승하여 금액이 올라갔을 때에는 요율에 따라 양도소득세를 내야 하는데 부모와 자식 간의 거래를 했을 때 양도 소득세가 나오는지 알아봅니다
부모 자식간의 아파트를 거래했을 경우 양도소득세가 발생하는지에 대한 내용을 물어와서 여기에 대한 답변을 드려야 하고 또 많은 사람들이 의문을 갖는 내용이라 자세히 글을 작성해봅니다.
질문
부모님은 현재 1주택자 이시고 고양시 일산에 살고 있습니다. 부모님은 아파트를 매입 당시 4억에 구매를 하였는데 지금 현재 시세에 맞게 4억 원에 그대로 저에게 팔려고 합니다. 고양시는 조정대상지역이다 보니 조심스러운 면이 있는데 일단 4억은 제가 확보할 수 있는데 저희 부모님이 양도세를 물어야 하는 것인가요?
실거주는 하지 않으셨고 주택매매로 인한 이득이 없어 별로 양도세는 없는 것으로 알고 있는데 혹시 해서 문의드립니다
답변
부동산은 재산과 밀접한 관계가 있고 바로 현금이나 마찬가지라 전문 세무사의 답이 정확하겠지만 기본적인 상식은 누구나 알고 있고 문의한 내용에 대한 답은 해드릴 수 있을 것 같습니다. 부동산의 양도세와 종합부동산세에 관한 문의가 제일 어렵고 많이 나오는 얘기들입니다.
직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 직계존비속이 증여받은 것으로 추정하여 이를 직계비속의 증여 재산가액으로 보는 것입니다
그러나 직계존비속에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우이거나 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세, 감면받은 경우도 포함) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우 및 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우에는 직계 존비속간의 거래를 증여로 추정하지 아니합니다. 이랬을 경우 양도거래로 보는 것입니다
이 경우에도 특수관계자 간에 대가를 지급하고 매매를 하는 경우에 시가보다 저가 또는 고가로 거래하는 경우 상속세 및 증여세법 제35조(저가, 고가 양도에 따른 이익의 증여 등)의 규정에 으하여 시가와 대가와의 차액 상당액은 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액이 되는 것입니다
이때 증여받은 이익은 시가와 대가와의 차액에서 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액을 차감한 가액으로 하는 것입니다
여기에서 시가라 함은 해당 재산 양도일을 기준으로 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조에 따라 평가한 가액을 말하는 것입니다. 여기의 사례와 같이 상속세 및 증여세법 제44조 제1항의 규정에 으하여 아들에게 양도한 재산은 그 재산을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하는 것이나 아들로부터 대가를 지급받고 양도한 사실이 같은 법 시행령 제33조 제3항 각 호에 의하여 명백히 인정되는 경우에는 그러하지 않은 것으로 거래 실질이 양도에 해당하는지 증여에 해당되는지 여부는 계약내용 및 대금지급관계 등 구체적인 사실을 확인하여 관할 세무서장이 판단을 할 것이며 일반적인 자료제출과 돈의 향방의 투명성이 관건이 될 것 같습니다
결론
이상은 부모자식 간 부동산거래를 하는데 증여,양도 판정을 하는데 사례를 들어 알려드렸습니다. 이와 같은 일들은 많이 있을 것이고 부모 자식간 돈을 주고받고 하는 경우도 많을 것입니다. 일일이 다 따져서 판정을 한다는 것은 한계가 있고 또 다 드러나지도 않습니다. 정도에 맞게 거래를 한다면 아무런 문제가 없지만 과하게 한다면 조사대상이 될 수가 있으니 항상 조심하고 투명하게 해야 할 것입니다