2022년 말 바닥을 찍은 이후 3년간 상승세를 이어온 한국 부동산 시장이 이제 중요한 변곡점에 서 있습니다. 홍춘욱 박사가 경고한 '주도주 확산'의 신호와 금리 사이클의 전환, 그리고 전세 시장의 구조적 불안이 동시에 맞물리며 시장 참여자들의 판단을 어렵게 만들고 있습니다.
부동산 버블의 결정적 신호, 주도주 확산의 위험성
33년 경력의 홍춘욱 박사는 부동산 버블의 끝을 알리는 가장 강력한 신호로 '주도주 확산'을 꼽았습니다. 그는 선배 노장 투자자의 말을 인용해 "주도주 말고 주변주까지 확산될 때가 끝"이라고 강조했습니다. 이는 금융 시장의 딜링룸에서 회자되는 '만장일치 징크스'와 같은 맥락입니다. 딜링룸에서 환율 전망이 100% 일치하면 반드시 반대로 간다는 유명한 경험칙처럼, 시장 참여자 모두가 낙관론에 동참하는 순간이 바로 정점이라는 것입니다. 2022년 말 바닥을 찍고 2023년, 2024년, 2025년까지 무려 3년을 상승한 한국 부동산 시장은 이제 주도하던 아파트 단지들이 충분히 비싼 영역으로 진입한 상태입니다. 10·2 대책 이후 15억 이상 거래보다 9억~15억 중가 아파트 시장에서 신고가가 늘어나고 있다는 소식은, 바로 이 주도주의 에너지가 주변주로 분산되기 시작했다는 신호로 해석할 수 있습니다. 이 현상의 배경에는 삼성, 현대, SK 등 대기업 위주의 수출 호황이 자리합니다. 역사상 최대 수출과 역사상 최대 기업 이익이 나오는 상황에서, 청주 등 반도체·제조업 도시의 직장인들이 경부 고속도로 라인을 따라 분당, 판교, 반포로 이동 수요를 만들어냈습니다. 이들에게 매년 20%씩 연봉이 오른다는 기대 소득을 기준으로 보면, 해당 지역 아파트는 그렇게 비싸지 않은 것처럼 느껴집니다. 그러나 사용자의 지적처럼, 60~70억 원대의 초고가 아파트는 이미 받아줄 수요 자체가 소진되는 국면에 진입했습니다. 강남 최상위 아파트에 보유세 5,000만 원 수준의 부담을 부과하는 정책이 시행된다면 가격 조정은 필연적입니다. 문제는 강남이나 경부 라인의 주도 단지가 조정받더라도, 서울 외곽과 수도권의 중가 아파트가 추가 상승 여력이 있는가 하는 점입니다. 인플레이션이 심화되는 환경에서 물가 상승분만큼은 집값도 오를 수 있다는 시각이 공존하는 것이 현실입니다.
| 구분 | 주도주(강남·판교·동탄) | 주변주(중가 아파트) |
|---|---|---|
| 현재 상태 | 이미 고점 부근 진입 | 신고가 확산 시작 |
| 수요 특성 | 대기업 고소득 근로자 | 중산층 추격 매수 |
| 버블 신호 | 만장일치 낙관론 | 주변주 확산 = 끝물 신호 |
| 리스크 | 보유세 강화 시 즉각 조정 | 금리 인상 시 수요 급감 |
금리 인상 사이클과 부동산 가격의 시차 관계
홍춘욱 박사가 제시한 KB 주택 매매 가격 지수와 정책 금리의 관계는 매우 명확한 패턴을 보여줍니다. 금리 인하 후 약 1년 뒤에 집값이 오르고, 금리 인상 후 약 1년 뒤에 집값이 빠진다는 것입니다. 이 시차(time lag) 법칙은 부동산 시장의 관성을 잘 설명합니다. 현재 한국은행의 정책 금리 인하 사이클은 사실상 마무리 단계입니다. 인하가 끝났다면 동결을 거쳐 인상이 이루어지는 수순이 다음 단계입니다. 시장 컨센서스대로 올해는 동결이고 내년에 인상이 단행된다면, 내년 하반기 이후부터는 집값 상승 탄력이 둔화되거나 하락 전환이 가능해집니다. 만약 연내 금리 인상이 빨리 단행된다면 내년 하반기는 더욱 위험한 시기가 될 수 있습니다. 금리와 집값의 관계를 기회비용으로 이해하면 더 직관적입니다. 불과 2년 전, 특판 예금 금리가 5%에 달했을 때 20억짜리 아파트를 보유하고 있다는 것은 연간 1억 원의 기회비용을 치르는 것과 같습니다. 그 상황에서 월세 300만 원짜리 집에 살면서 나머지 이자 수익을 추가로 쌓는 전략이 훨씬 합리적이었습니다. 반면 지금처럼 금리가 2.5%에 불과하다면, 20억 아파트의 기회비용은 5,000만 원에 불과하고, 집값이 조금만 올라도 훨씬 이득인 구조가 됩니다. 문제는 미국 금리 방향입니다. 홍춘욱 박사는 "우리가 알던 세상은 끝났다"고 선언하며, 미국 연준이 올해 연말 정책 금리를 2.25%까지 내릴 것으로 전망했습니다. 지난해 3분기 미국 GDP 성장률이 4%를 넘는 상황에서 금리를 인하한다는 것은 이례적인 정치적 압력의 결과라는 분석입니다. 미국 금리의 급격한 인하는 한국 시장에 단기적으로 유동성 공급 효과를 줄 수 있지만, 동시에 인플레이션 재점화라는 역풍도 내포하고 있습니다. 사용자의 체감 물가 상승 경험은 이를 생생하게 뒷받침합니다. 서울 수도권 직장 근처 식당의 점심값이 불과 1년 반 만에 10,000~11,000원에서 14,000~15,000원으로 올랐다는 것은 연간 30~40%에 달하는 식품 서비스 인플레이션을 의미합니다. 인플레이션이 이 정도라면, 집값 역시 인플레이션 헤지 수단으로서의 역할을 계속할 가능성을 완전히 배제하기 어렵습니다. 다만 초고가 아파트와 중저가 아파트의 운명은 앞으로 더욱 뚜렷하게 갈릴 것입니다.
| 금리 시나리오 | 예상 시기 | 부동산 영향 |
|---|---|---|
| 연내 금리 인상 | 2025년 하반기 | 2026년 하반기 집값 하락 가능 |
| 내년 금리 인상 | 2026년 상반기 | 2027년부터 하락 압력 증대 |
| 금리 동결 지속 | 2025~2026년 | 상승 탄력 둔화, 횡보 가능성 |
전세 불안의 구조적 심화와 세금·공급 정책의 한계
홍춘욱 박사는 주택 매매 가격보다 전세 가격이 더 크게 오를 것이라고 단언했습니다. 그 근거는 세 가지 구조적 요인에 있습니다. 첫째, 주택 착공 절벽입니다. 2022년부터 2025년까지 4년 연속 주택 착공이 마이너스를 기록했습니다. 허가에서 분양, 입주까지 통상 2~3년이 걸린다는 점을 감안하면, 지금 이후 상당 기간 신축 입주 물량이 전국적으로 계속 줄어드는 현상이 불가피합니다. 신축 입주장이 없으면 전세 물량이 줄고, 전세 가격은 올라갑니다. 둘째, 임대차 규제 강화 움직임입니다. 각종 임대차법 강화 법안들이 계속 발의되는 상황에서, 집주인들은 불안감에 월세 전환을 가속화하고 있습니다. 반전세가 일반화되고, 100% 전세의 전세 가격은 상상하기 어려운 수준으로 오를 수 있습니다. 갭이 축소되지만, 토지거래허가구역 제도 때문에 갭투자도 불가능한 이중의 딜레마가 발생합니다. 셋째, 공급 정책의 실효성 부재입니다. 홍춘욱 박사는 국토부의 주택 공급 확대 메시지에 '비웃음'으로 반응했습니다. 교산신도시 공공 분양이 2025년에 0가구라는 현실이 이를 단적으로 보여줍니다. 고압 송전로 문제로 수년간 소송이 이어졌고, 종묘 앞 세운재정비촉진지구 재건축 논란은 서울 도심 고밀 개발이 사실상 막혀 있다는 신호로 읽힙니다. 진정한 공급 확대를 위해서는 다세대·빌라의 주차 규제 완화와 재건축·재개발 용적률 규제 완화가 필요하다고 박사는 주장했습니다. 1988년 노태우 정부 때 서울 아파트 용적률이 400%까지 허용됐던 것처럼 단호한 정책이 없다면 시장은 비웃음을 거두지 않을 것입니다. 사용자의 제안은 이 문제를 더 근본적으로 접근합니다. 재래시장 부지, 다가구·다세대주택 부지, 먹자골목 부지에 재건축·재개발을 허가하면 아파트 공급을 대폭 확대할 수 있다는 것입니다. 또한 세금 체계를 주택의 수(다주택자 중과)가 아닌 주택 총액 기준으로 전환해야 한다는 주장은 선진국 제도의 핵심을 정확히 짚은 것입니다. 다주택자든 1주택자든 보유 주택의 총 가액을 합산해 누진 과세하는 방식이야말로 시장 왜곡 없이 세 부담의 공정성을 실현하는 방법입니다. 현행 한국의 제도는 이를 '한국식으로 비틀어' 게리멘더링처럼 운영되고 있다는 비판을 피하기 어렵습니다. 다주택자 중과가 거래를 막으면서 내수 경기를 더 악화시킨다는 홍춘욱 박사의 분석과도 일치하는 방향입니다. 이사 업체, 가구 업체, 가전 업체 등 부동산 거래에 연동된 산업 전반의 침체는 이미 현실로 나타나고 있습니다. --- 지금 한국 부동산 시장은 3년 상승의 끝물에서 주도주 확산, 금리 인상 전환, 전세 구조 악화라는 세 가지 리스크가 동시에 맞물리고 있습니다. 사용자의 지적처럼 초고가 아파트는 수요 소진 국면이지만, 인플레이션 환경 속에서 중저가 아파트는 여전히 불확실성이 큽니다. 총액 기준 과세와 공급 규제 완화라는 구조 개혁 없이는 서민의 주거 부담은 계속 심화될 것입니다. ---
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 홍춘욱 박사가 말하는 '주도주 확산'이 부동산 버블 끝물의 신호인 이유는 무엇인가요?
A. 주식 시장과 마찬가지로 부동산에서도 상승장 초기에는 소수의 주도 지역·주도 단지가 가격을 이끕니다. 그런데 이 주도 단지의 상승이 과도하게 진행되어 추격 매수가 부담스러워지면, 투자자들이 상대적으로 저렴한 주변 단지로 눈을 돌립니다. 이 '확산' 현상은 에너지 분산, 즉 주도주의 약화를 의미하며, 역사적으로 시장 사이클의 후반부에 나타나는 신호입니다. 9억~15억 중가 아파트 신고가 증가가 바로 이 신호에 해당합니다.
Q. 다주택자 중과세 대신 주택 총액 기준 과세로 전환하면 어떤 효과가 있나요?
A. 현재 한국의 다주택자 중과세는 보유 주택 수에 따라 세율이 급격히 올라가는 구조로, 시장 거래를 위축시키는 부작용이 큽니다. 반면 선진국처럼 주택 총 가액을 합산해 누진세를 부과하면, 1채라도 수십억 원짜리 초고가 주택 보유자에게 응분의 세금이 부과되고, 다주택자라도 저가 주택을 여러 채 가진 경우는 과도한 세금 부담을 피할 수 있습니다. 거래 위축 없이 세 부담의 형평성을 높이고 내수 경기 침체도 완화할 수 있는 구조 개혁안입니다.
Q. 전세 가격이 매매 가격보다 더 많이 오를 것이라는 전망의 근거는 무엇인가요?
A. 2022년부터 4년 연속 주택 착공 마이너스로 인해 신축 입주 물량이 계속 줄고 있습니다. 신축 입주장이 줄면 전세 물량 자체가 감소합니다. 여기에 임대차법 강화 논의로 불안해진 집주인들이 월세 전환을 가속화하면서 순수 전세 물량은 더욱 줄어들고 있습니다. 토지거래허가구역 확대로 갭투자도 막힌 상황에서 전세 공급과 수요의 불균형은 전세 가격을 매매 가격보다 더 빠르게 끌어올릴 수 있습니다.
[출처] 영상 제목: 집값 상승세 확산?! "등골이 서늘합니다. 이제 곧 버블 끝납니다" (홍춘욱 대표 1부) / 부동산 클라스 https://youtu.be/fjzpMpWGGik?si=yiSd73ezMqu7kwZO