2026년 부동산 시장이 심상치 않습니다. 전문가 전원이 전세 상승을 예견하는 이례적 상황 속에서, 입주 절벽과 공급 대책 불신이 맞물리며 집값 악순환 우려가 커지고 있습니다. 정책의 방향과 시장의 현실 사이의 괴리를 짚어봅니다.
전세 상승이 집값을 밀어올리는 구조적 악순환
올해 부동산 시장에서 가장 주목해야 할 신호는 바로 전세 상승입니다. 전문가 전원이 전세 상승을 예견하고 있으며, 하락 또는 보합 의견을 내는 전문가가 단 한 명도 없다는 점은 매우 이례적인 상황입니다. 분석가들에 따르면, 2020년과 2021년에도 하락을 예측하는 목소리가 20~30%는 존재했지만, 지금은 그런 의견 자체가 공식적인 보도나 기사에서 사라진 상태입니다. 이는 단순한 시장 변동이 아니라 구조적인 문제임을 방증합니다. 실제로 1년 전 대비 전세 물량이 약 30% 감소했다는 통계는 시장의 긴장감을 수치로 보여줍니다. 12,000가구 단지에 전세 매물이 270개에 불과한 사례처럼, 임차인들은 이쪽으로 봐도 저쪽으로 봐도 좋은 상황이 없는 환경에 내몰리고 있습니다. 전세가 줄면 월세가 늘고, 월세 부담이 커지면 결국 매매로 유도되는 구조입니다. 2달 만에 13억에서 15억으로 오른 사례처럼, 전세발 집값 상승 우려는 올해부터 본격화될 것으로 보입니다. 이 상황에서 주목할 또 다른 현상은 20대 서울 생애최초 주택 구매자 수가 43개월 만에 최대치를 기록했다는 점입니다. 표면적으로는 '패닉 바잉'처럼 보이지만, 실상은 다주택자들이 종합부동산세와 양도세 중과를 피하기 위해 자녀에게 증여하는 명의 변경 행위로 해석하는 것이 더 정확합니다. 즉, 다주택자들이 1주택화 전략을 통해 세금 방어에 나선 것입니다. 아래는 전세 시장의 핵심 현황을 정리한 표입니다.
| 항목 | 현황 | 영향 |
|---|---|---|
| 전세 물량 변화 | 1년 전 대비 약 30% 감소 | 임차인 선택지 대폭 축소 |
| 전세가 상승 전망 | 전문가 전원 상승 예측 | 매매가 동반 상승 우려 |
| 20대 주택 구매 | 43개월 만에 최대 | 다주택자 증여 명의변경 추정 |
| 서울 주택 노후화 | 30년 이상 주택 약 40~50% | 신축 공급 부족, 가격 폭등 |
집이 주는 안정감은 단순한 주거 이상의 의미를 지닙니다. 삶의 3요소인 의식주 중에서도 '주(住)'는 결혼, 출산, 양육, 경제 활동 모두의 기반이 됩니다. 전세 시장이 붕괴되고 임차인들이 사방이 막힌 상황에서 어쩔 수 없이 매매로 내몰리는 현실은, 정책이 시장을 안정시키는 것이 아니라 오히려 왜곡시키고 있다는 비판을 피하기 어렵습니다.
토지거래허가제와 공급 대책의 한계
토지거래허가제(토재)는 2025년 1월 15일 발표 후 20일부터 적용되었습니다. 시행 이후 약 두 달 반에서 세 달 사이에 걸쳐 거래 뒤로 밀림, 즉 거래 연기 현상이 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 토재 허가를 받으려면 약 3주가 소요되는 데다, 정책 발표 초기 관망 심리까지 겹치면서 일부 구(區)에서는 거래량이 거의 없는 수준으로 내려가기도 했습니다. 그러나 이는 매수를 포기한 것이 아니라 매수를 잠시 뒤로 미룬 것에 불과합니다. 연초 대출 규제 완화 분위기와 맞물려 봄이 되면 다시 시장이 꿈틀거릴 가능성이 높습니다. 김윤덕 장관은 토재 해지 불가, 재건축 초과이익 환수제 폐지 불가 방침을 명확히 밝혔습니다. 이에 따라 노원, 도봉, 강북, 금관구(금천·관악·구로) 등 토재 해제를 기대했던 지역들은 실망감을 안게 됐습니다. 그러나 이미 매수세는 이들 지역으로 몰리는 중입니다. 대출과 규제로 강남권 진입이 막힌 실수요자들이 현금으로 매입 가능한 노원, 도봉, 강북 등으로 눈을 돌리고 있기 때문입니다. 노원 토지거래허가 건수가 117% 급증한 것이 이를 증명합니다. 공급 대책 측면에서는 더 큰 문제가 있습니다. 정부가 내놓을 공급 대책은 민간 공급 활성화(재건축·재개발 규제 완화, 용적률 상향, 재건축 초과이익 환수제 완화) 없이 공공 주도로만 진행될 가능성이 큽니다. 그러나 서울 유효 후보지 60곳 중 절반이 불가 판정을 받았고, 과거 사례를 보더라도 지역구 의원, 시민단체, 해당 지역 주민 반발로 공공 공급 계획은 번번이 무산되었습니다. 짜투리 땅을 모아 한 동짜리 소규모 아파트를 짓는 방식으로는 현재 수급 불균형을 해소하기 어렵습니다. 한국 수요자들이 원하는 최소 500세대, 이상적으로는 1,000세대 이상 규모의 단지와는 거리가 멉니다. 재개발·재건축이 지지부진한 사이 서울은 점점 늙어가고 있습니다. 부산, 대구와 함께 서울은 건물 노후화가 심각한 도시이며, 30년 이상 노후 주택이 전체의 40~50%에 달합니다. 이런 상황에서 신축 아파트가 나오면 완판은 물론 주변 단지까지 재건축 기대감을 자극하며 가격이 연쇄 상승하는 악순환이 반복됩니다. 공급은 막고 수요만 규제하는 방식은, 두더지 잡기처럼 한쪽을 누르면 다른 쪽에서 문제가 튀어나오는 규제의 역설을 피할 수 없습니다. 정치인들이 공공임대 위주의 정책으로 생색을 내는 동안, 정작 본인들과 그 자녀들은 강남의 좋은 집에 살고 있다는 비판은 단순한 감정이 아니라 정책 신뢰도에 대한 본질적인 질문입니다. 국민이 스스로 원하는 집을 마련할 수 있는 시스템을 만들어 주는 것이 국가의 역할인데, 규제 일변도의 정책이 그 시스템을 오히려 망가뜨리고 있다는 지적은 경청할 필요가 있습니다.
양도세 중과가 만드는 시장 왜곡과 세대 간 불평등
양도세 중과 문제는 현 부동산 정책의 핵심 모순을 드러냅니다. 현재 일반 양도세율은 6%에서 45%이며, 지방소득세까지 포함하면 최대 49.5%에 달합니다. 10억 원을 벌면 약 5억 원을 세금으로 내는 구조입니다. 전 세계적 기준으로도 이미 매우 높은 수준인데, 이를 82.5%까지 올린다는 논의가 나오고 있습니다. 세율이 82%를 넘어가면 시장의 반응은 단순합니다. '안 팔고 말지'입니다. 45% 세율에서도 매도를 꺼리는 다주택자들이 82%라면 더더욱 팔지 않으려 할 것입니다. 매물 잠김 현상은 더욱 심화되고, 거래 가능한 매물은 더욱 줄어들며, 남은 매물의 가격은 더 빠르게 오르게 됩니다. 이것이 현재 매도자 절대 우위 시장이 형성된 구조적 배경입니다. 이 상황에서 나타나는 구체적인 시장 왜곡을 살펴보면, 가계약금을 500만 원, 1,000만 원만 받는 매도자가 등장하고 있습니다. 20억짜리 집에 가계약금 1,000만 원은 사실상 계약 파기를 염두에 둔 행위입니다. 더 비싸게 사 줄 매수자를 찾기 위해 계약을 질질 끌고 웃돈을 제시하는 매수자에게 파는 일종의 사적 경매가 횡행하고 있습니다. 임차인이 있는 매물의 경우, 집주인이 팔기 위해 임차인을 내보내야 하자 임차인들이 이사비 명목으로 5,000만 원, 6,000만 원의 전세 권리금을 요구하는 사례도 나타나고 있습니다.
| 세율 구간 | 현행 | 중과 시 | 예상 시장 반응 |
|---|---|---|---|
| 일반 양도세 최고세율 | 45% | - | 이미 매도 기피 심화 |
| 지방소득세 포함 실효세율 | 49.5% | 82.5% | 매물 잠김 현상 극대화 |
| 다주택자 대응 방향 | 증여 또는 버티기 | 버티기 또는 5월 9일 전 매도 | 심약자 매물 일시 출회 후 잠김 |
세대 간 불평등 문제도 심각합니다. 대출 규제가 강화되면서 현금 부자가 아니면 사실상 집을 살 수 없는 구조가 고착화되고 있습니다. 출산과 양육의 주체인 청년 세대는 전월세를 전전하고, 집을 소유한 노인 세대와의 자산 격차는 더욱 벌어집니다. 선진국들은 청년 세대에게 LTV를 충분히 제공하고 대출을 권장하여 내집 마련을 지원하는 반면, 우리나라는 대출을 막아 청년 세대의 내집 마련을 사실상 봉쇄하는 방향으로 흘러가고 있습니다. 일본의 사례를 빌어 '우리도 일본처럼 집값이 떨어질 것'이라고 위안을 삼는 시각도 있습니다. 그러나 현재 도쿄 집값은 서울보다 더 빠르게 오르고 있으며, 도쿄 주거비는 월급의 45%에 달하는 경우도 생겨났습니다. OECD 평균 주거비 비율이 23~25%이고, 대도시 기준 30~35%인 것에 비해 한국은 아직 15~17% 수준이지만, 규제가 지속된다면 이 비율은 결국 선진국 수준으로 수렴할 수밖에 없습니다. 아울러 공공임대 아파트에 거주하는 경우 출산율이 높아지지 않는다는 연구 결과도 나왔습니다. 안정된 내 집이 있어야 자녀를 낳겠다는 심리는 인간의 본능에 가깝습니다. 임대 아파트 위주의 공급 정책은 저출산 문제 해결에도 실질적 도움이 되지 않을 수 있습니다. 노인 세대가 집을 가지고 있다고 해서 그 자체가 문제의 원인인 것처럼 프레임화하는 것도 경계해야 합니다. 지금의 노인 세대 다수는 젊은 시절 셋방살이를 하며 돈을 모아 집을 마련한 사람들입니다. 문제의 본질은 세대 간 갈등이 아니라, 집을 소유할 수 있는 기회 자체를 막아버린 구조적 정책 실패에 있습니다. 결국 공급 확대, 특히 재개발·재건축을 통한 민간 공급 활성화만이 근본적 해결책이라는 목소리는 10년 이상 이어져 왔습니다. 전 세계 선진국들이 임대료 동결, 계약갱신청구권, 다주택자 규제 등 다양한 정책을 모두 시도한 끝에 내린 결론이 공급 확대였습니다. 그 방향으로 가지 못하고 있는 현실이 안타깝습니다. 2025년 부동산 시장은 전세 상승, 공급 대책 불신, 양도세 중과 우려가 삼중으로 맞물린 복합 위기 국면에 접어들었습니다. 정치권이 공공임대로 생색을 내는 사이, 실수요자들은 매도자 절대 우위 시장에서 패닉 바잉으로 내몰리고 있습니다. 국민이 스스로 안정된 집을 마련할 수 있도록 민간 공급을 활성화하고 진입 장벽을 낮추는 실질적 시스템 개선이 시급합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 토지거래허가제(토재)가 집값 안정에 실제로 효과가 있나요?
A. 단기적으로는 거래량 감소 효과가 나타나지만, 전문가들은 이를 매수 포기가 아닌 매수 연기로 해석합니다. 토재 허가 절차에 약 3주가 소요되고 관망 심리가 더해져 거래가 이연된 것이며, 봄 이후 대출 규제 완화 분위기와 맞물려 매수세가 다시 살아날 가능성이 높다는 분석이 많습니다. 장기적으로는 매물 감소와 공급 위축을 유발해 오히려 가격 상승 압력이 될 수 있다는 우려도 있습니다.
Q. 양도세 중과가 시행되면 다주택자들은 어떻게 대응하나요?
A. 세율이 82.5%까지 오를 경우 대부분의 다주택자는 매도보다 버티기를 선택할 가능성이 높습니다. 일부는 5월 9일 이전 매도를 택해 심약자 매물이 일시적으로 출회될 수 있지만, 이후에는 매물 잠김 현상이 더 심화될 수 있습니다. 과거 문재인 정부 시절에도 취득세 12%, 보유세 중과, 양도세 중과를 동시에 시행했지만 다주택자들은 버티다가 일부가 경매나 급매 처분을 선택하는 방식으로 대응한 전례가 있습니다.
Q. 공공임대 위주의 공급 정책은 왜 저출산 해결에 한계가 있나요?
A. 최근 연구에 따르면 공공임대 아파트에 거주하더라도 출산율이 유의미하게 높아지지 않는 것으로 나타났습니다. 인간은 안정된 '내 집'이라는 소유 개념이 있어야 자녀를 낳고 키우려는 심리적 안정감을 얻는 경향이 있기 때문입니다. 임대는 언제든 나가야 할 수도 있다는 불안감을 내포하고 있어 출산과 양육의 동기 부여에 한계가 있으며, 청년 세대가 내집 마련을 할 수 있는 실질적인 지원책이 저출산 해결에 더 효과적이라는 시각이 있습니다.
Q. 서울 외곽 지역(노원, 도봉, 강북 등)에 지금 투자하는 것이 현명한가요?
A. 현재 대출 규제와 토재로 강남권 진입이 막힌 실수요자들이 현금으로 접근 가능한 노원·도봉·강북·금관구 등으로 몰리는 현상이 나타나고 있습니다. 그러나 전문가들은 시장이 과열될 때 정보가 부족한 초보 매수자들이 저층, 동향, 외진 동 등 상품성이 낮은 매물을 서둘러 구매하는 경향이 있다고 경고합니다. 매도자 절대 우위 시장에서는 특히 충분한 임장과 꼼꼼한 물건 분석이 필요하며, 가계약금을 적게 요구하는 매물은 계약 파기 리스크가 있으니 주의가 필요합니다.
[출처] 영상: "10년 만에 처음 보는 신호" 올해 집값이 무서운 이유 / https://youtu.be/vj5QdBF-aNM?si=HaHRa_QHr8B8nD07