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부동산을 거래하기 위해서는 매도인과 매수인, 임대인과 임차인이 서료 의견이 일치가 되면 계약의 순서를 진행하는데 대부분 공인중개사의 중재에 의한 합일점을 찾아 공인중개사의 주도하에 게약서를 작성하게 되는데 공인중개사의 일처리 능력이 부족하여 공인중개사의 잘못이 인정된다면 그 책임을 마땅히 져야한다는 법원의 판결내용을 작성합니다
공인중개사는 예축 가능한 위험부담이 있다면 꼭 고지를 해야 한다
법원의 판례에 따른 내용을 옮겨서 적어보면 예측 가능한 위험부담에 대한 공인중개사의 설명이 부족했다면 손해배상의 책임을 질 수도 있습니다. 법원의 판례는 법과 규정을 넘어선 부분까지 확인 설명의 의무를 부과하고 있으며 재판부의 과실 상의 판단에 있어서도 통상 6대 4, 7대 3의 비율로 공인중개사에게 책임지는 부분을 따로 정해주는 경향이 있습니다
공인중개사의 중개행위와 사실관계
회사를 다니다가 회사가 어려움으로 인해 중도에 퇴직을 하게 된 김 직원이 집 근처에 공실로 비어있는 상가 10평짜리를 눈여겨보고 있다가 치킨집 창업을 하려고 근처 부동산에 들러 상황을 알아보고 부동산 중개사무소에서 임대인과 만나 부동산 소장님의 설명 아래 이 상가를 계약을 하게 되었습니다. 이 지역은 고양시 일산 중에서도 비교적 사람들이 많이 다니는 유동인구가 제법 되고 요즘은 전화주문이 많아서 잘만 운영하면 회사 다니는 것보다 훨씬 낫다고 생각을 해서 가게를 차리기로 맘먹었습니다
계약내용은 보증금 5천만 원인데 계약금 500만 원은 계약 당일에 임대인에게 지급하고 잔금 4천5백만 원은 이달 말일에 치르기로 했고 월세는 매월 200만 원을 지급하기로 약정을 맺었습니다
그런데 이 집에 문제가 있는 집인데 경매가 진행되고 있는 상황인데 보증금을 다 준다면 경매를 취하시키고 원상태(근저당권 말소)로 하겠다는 임대인의 말을 계약서 특약사항에 넣었습니다.
그러면서 잔금일에 나머지 잔금을 건물주인에게 지불하고 시설공사를 진행하게 되었는데 차일피일 주인이 미루더니 결국은 이 건물이 다른 사람에게 건물이 낙찰이 되어 임차인은 보증금을 한 푼도 못 받고 새로 낙찰받은 사람으로부터 명도소송을 당하게 되었습니다. 이 임차인은 너무 황당하고 어이가 없던 터에 공인중개사를 상대로 손해배상 청구소송을 진행하게 되었습니다. 임차인은 공인중개사의 말만 믿고 행동에 옮겼고 결국은 보증금과 시설비, 그리고 시간낭비로 인해 엄청난 금전적 손해와 마음적 손실을 입게 되어 몇 개월을 고생하며 지내야 했습니다
법원의 판단(판례)
부동산 공인중개사는 이른바 이 부동산 거래에 따른 중간자 역할을 수행하는 전문직업인으로 타 자격사에 뒤지지 않는 전문자격인이라고 할 수 있습니다. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에서 이러한 전문직업인에게 요구되는 작위의무와 부작위 의무를 부여하는 것도 사실 큰 무리가 있다고 보여지지는 않습니다. 이 사건의 쟁점사항인 이 사건 건물에 대한 경매사건 취하 부분과 근저당권의 해제에 관해 공인중개사의 지위에 있는 피고들은 공부의 열람 및 은행의 방문 등을 통하여 원고에게 충분한 확인 설명을 했다고 판단되나 적어도 부동산 거래 관련 전문직업인으로서의 예측이 가능한 상황에서 이 사건 건물의 임대차 계약에 따른 위험부담을 충분히 설명하지 않은 과실이 있다
따라서 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에서 규정하고 있는 작위의무 위반에 따른 책임이 일부 인정된다
결론적으로 말씀드리면 엄청난 손실을 입은 임차인은 공인중개사의 말만 믿고 계약을 따르게 되었으며, 임대인의 위험한 상황을 공인중개사가 어느 정도 알고 있었으면서도 계속 계약을 진행하여 임차인에게 피해를 주었으니 일정 부분에 대한 중개 실수를 인정하고 손해배상을 임차인에게 배상을 해야 한다는 법원의 판단이며 우리가 생각하는 일반적인 생각과 많이 일치하는 대목이라 할 수 있습니다. 결과적으로는 안타까운 일이 되어 버렸습니다