상가관리규약의 업종제한

상가를 건축주가 새로 지어서 점포별로 분양을 하였는데 분양을 받은 사람의 분양계약을 다른 사람이 양도를 받아서 분양계약 내용과 다른 내용으로 이행을 한 경우인데 계약서에는 업종 제한 약정이 있는데 이 약정을 위반한 경우에 영업상 이익을 침해당할 다른 사람이 그 업주에게 영업금지를 요청할 수 있는지에 대한 내용입니다

상가건물의 관리규약

새로 건축주가 건물을 지어 전체를 분양을 하는데 같은 업종이 같은 건물에  들어오면 경쟁이 되고 서로 불편한 관계를 만들며 영업에 지장이 많은 바 분양계약서에 아에 명시를 해서 동종 업종은 두지 않고 한 영업장이 들어오면 경쟁 브랜드는 입점을 할 수 없다는 조항을 넣어서 분양을 하게 되었는데 기존에 이 건물에 커피점이 이미 들어와 영업을 하고 있는데 다른 점포 수분양주가 다른 사람에게 분양권 지위를 양도하고 양수한 자는 본인이 직접 운영을 하는 형태를 보이고 경쟁상대가 되어버려서 기존 영업을 하고 있는 사람이 영업 이익을 침해당할 처지가 되어 분양회사에 영업금지를 요청할 수 있는지?

 

위의 사례는 자주 일어나는 상가분양에 관한 내용인데 같은 업종을 같은 건물에 넣지 않겠다는 조항이 상가 관리에 관한 규약을 만들어서 상가 입주자협회나 관리단이 운영을 하는 경우인데요 건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 타당하므로 상호 간 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자나 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해 배제를 위하여 동종업종의 영업 업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다고 보면 될 것 같습니다

 

집합건물 상가건물 관리단 구성

집합건물의 상가건물 관리단이 설립된 이후 관리단 규약을 통하여 분양계약 등에서 정한 업종 제한을 사후에 변경할 수 있는지에 대한 여부와 그 요건의 변경이 가능한지에 대한 내용을 알아보면 분양주나 구분소유자로 구성된 관리단이나 그 지위를 승계한 임차인이 사전적 포괄적으로 상가건물 관리에 관한 의결권을 위임하거나 업종 제한 변경의 동의에 관한 대리권을 수여한 경우 임차인 등이 참여한 결의나 합의를 통한 업종제한 설정이나 변경도 가능한지에 대한 내용

 

판례에 따르면 상가건물이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)이 규율대상인 집합건물인 경우 분양이 개시되고 입주가 이루어짐으로써 공동관리의 필요가 생간 때에는 그 당시의 미분양된 전유 부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 집합건물법 제23조에서 말하는 관리단이 당연히 설립되고 관리단의 설립 이후에는 집합건물법의 관리단 규약을 통해서 업종제한을  설정하거나 변경할 수도 있는데 이 업종제한에는 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 해당 업종에 관한 독점적 운영권을 보장하는 의미가 내포되어 있으므로 이를 사후에ㅔ 변경하기 위해서는 임차인 등의 제23자가 아닌 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 필요하다

 

관리단 규약의  구분소유자 의결권

관리단 규약의 제, 개정을 위한 구분소유자의 의결권행사는 대리인을 통하여서도 할 수 있고 직접 할 수도 있으며 의결권의 위임이나 대리권의 수여가 반드시 개별적 구체적으로 이루어져아만 한다고 볼 근거도 없으므로 구분소유자나 수분양자가 임차인 등에게 사전적 포괄적으로 상가건물의 관리에 관한 의결권을 위임하거나 업종제한 변경의 동의에 관한 대리권을 수여한 경우에는 위 임차인 등이 참여한 결의나 합의를 통한 업종제한의 설정이나 변경도 가능하다고 할 것입니다

 

이상과 같이 상가 관리단을 구성하여 규약을 만들어서 업종제한 종목을 두었을 때는 상호간의 협의를 통하여 완만하고 순조롭게 운영의 묘를 살려서 건물도 살리고 영업을 하는 사람도 영업권의 침해를 최소화하는 게 바람직하다고 봅니다