임대인이 매매계약 후 임차인의 계약갱신요구권

임대인과 임차인의 전세계약을 하여 잘 살고 있다가 임대인이 다른 제3자에게 집을 매도하게 되었습니다 이 경우에 매매계약 체결을 한 후에 임차인은 새로 매수한 사람에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 의문이 됩니다. 요즘 이렇게 임차인이 있는 상태에서 매도 매수를 많이들 하고 있는데 살고 있는 임차인은 정말 난감합니다

 

임차인의 계약갱신요구권

부동산의 임대인이 임차주택을 제 3자에게 매도하는 경우(매매계약을 체결한 경우)

임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수가 있는지요?

 

요즘 많은 이슈가 되고 있는 계약갱신요구권이란 제도에는 너무도 많은 맹점이 있고 괜히 정부 관계자나 국회의원들은 정말 이상한, 말도 안 맞는 너저분한 내용을 집어넣어 세입자를 보호한다는 명목 하에 새로운 법을 만들어서 시행하고 있으니 실제 실무에서는 전혀 통하지 않는 현실에서 참 안타까운 마음이 듭니다

 

임차인의 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 알아보겠습니다

 

- 법 새행 전 임대인 주택을 실거주 목적인 제3자에게 매각한 경우 임대인은 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우임을 주장하여 갱신거절을 할 수가 있습니다

 

- 법 시행 후 갱신요구권 행사기간 내에 임차인이 아직 갱신요구권을 행사하기 전에 임대인을 목적 주택을 실거주 목적인 제3자에게 매각하는 매매계약을 체결하는 경우라도 그 제3자 앞으로 목적 주택의 소유권 이전등기가 되기 전이라면 임차인은 현 임대인에게 갱신요구권을 행사할 수 있고 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 없다고 판단됩니다

 

- 임차인이 갱신요구권을 행사한 후 임대인이 목적 주택을 실거주 목적인 제3자에게 매도하는 매매계약을 체결했더라도 임대인이 갱신거절을 할 수 없습니다

 

- 임대인이 실거주 목적은 제3자에게 목적 주택을 매도하는 매매계약을 체결하고 실제 제3자가 목적 주택의 소유권 이전등기까지 마친 후 임차인이 갱신요구권을 행사하는 경우라면 임대인의 지위를 승계한 제3자는 실거주를 사유로 갱신거절을 할 수 있습니다

 

위와 같은 내용이 있어도 여러번 읽어보고 이해를 하려고 해도 여러 면에서 이해가 가지 않는 내용이 너무 많습니다

그러나 위의 글을 읽고 아래 내용대로 나름 해석을 해놨으니 알아들을 수 있는 분들은 알아서 이해를 하시면 좋겠습니다

 

바뀐 주택임대차보호법 시행 이전에 기존에 임대인이 살고 있는 집을 다른 사람에게 매도를 하며 매매계약을 했다면 그 매수인이 임대차 계약기간 만료 후 지금 주택에 들어와서 살아야 하는 실거주로 하고 집을 산 경우에는 현재 소유자인 임대인이 임차인의 계약갱신요구권 행사를 거절할 수 있다고 해석될 가능성이 높습니다

 

그리고 바뀐 주택임대차보호법 시행 후 임대인이 목적 주택을 실거주 목적의 제3자에게 매각하는 매매계약을 체결하였으나 아직 그 제3자 앞으로 목적 주택의 소유권 이전등기를 해주기 전 임차인으로부터 계약갱신요구권 행사기간 내에 갱신 요구를 받은 경우에 임대인이 자신과 매매계약을 체결한 제3자가 임대차 계약 기간 만료 후 그 주택에 들어와 살아야 하는 실 거주자임을 이유로 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있다는 것을 말하며 갱신을 거절할 수 있는지가 문제 될 수가 있습니다

이러한 내용을 놓고 다양한 법률 해석을 할 수가 있으며 복잡하고 어려운 우리나라 법을 두고 누가 어떻게 해법을 내놓을지 정말 알 수 없는 일입니다

 

그런가 하면 임차인이 계약갱신요구권을 구체적으로 행사하기 전까지 임대인이 이미 실거주 목적으로 제3자에게 집을 매매한 경우 갱신요구권 행사 당시에는 임대인에게 이미 갱신거절을 할 정당한 사유가 발생했다고 보는 견해도 있을 수 있습니다. 그런데 이렇게 해석을 할 경우 임차인의 계약갱신요구권은 매우 큰 제약을 받게 되는 바 개정 주택임대차 보호법이 임차인에게 계약갱신요구권을 1회만 부여한 점과 개정 주택임대차 보호법이 실거주 목적의 주택매매를 임대인의 갱신거절 사유로 명시하지 않은 점과 매수인은 소유권을 취득한 이후 스스로 갱신거절 사유를  주장할 수 있는 점을 고려할 때 위와 같은 사례에서는 임차인의 갱신 요구에 대해 임대인이  갱신거절을 할 수는 없다고 보는 것이 타당해 보인다 여기까지 놓고 볼 때 아직까지 뚜렷한 해법은 없고 문제에 대해 확립된 정설도 없습니다

 

 

 

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