임대차계약 시 조심할 사항

임대차계약 시 조심할 사항

실제 사례를 들어서 글을 작성합니다. 부동산 임대차 계약을 할 때 조심해야 할 사항들을 쉽고 간결하게 설명을 드리니까 한 번쯤은 보시면 도움이 될 것 같으니 천천히 읽어 보시기 바랍니다

주로 명의신탁에 관한 내용이고 임대인을 대리해서 그 대리인이 권한을 위임받아 계약을 하는 경우이기도 합니다

 

질문

오피스텔 전세계약을 하려는데 등기부에는 소유권이 개인이 아닌 신탁회사 이름으로 소유권이전등기가 되어있고 등기원인은 매매가 아니고 신탁이라고 적혀있습니다. 소유자가 아니라 수탁자 신탁회사라고 적혀있을 경우 계약을 누구와 해야 할까요?

 

답

부동산은 보통은 개인으로, 일반법인으로 소유자가 표시가 되는데 등기부에 신탁이라는 내용이 한글자라도 들어가면 다시 곱씹어보고 잘 살펴봐야 합니다. 부동산 신탁의 종류는 관리, 처분, 담보신탁 등으로 구분을 짓는데 등기부에 관리만 적혀있는지 처분권한까지 적혀있는지, 담보 성격으로 맡겼는지를 정확히 확인이 안 되므로 신탁원부를 확인을 해야 합니다

신탁원부는 등기소에서 확인이 가능하며 그냥 인터넷으로는 확인이 안 됩니다

 

예를 들어서 신탁원부에 임대차 계약 시 임대인을 신탁회사로 하고 보증금은 신탁회사 명의 계좌로 입금한다고 명시가 되어 있다면 임대차 계약서는 임대인과 작성을 하고 신탁회사에 세 이 계약에 관한 동의서를 계약서에 첨부하고 보증금은 신탁회사에서 지정한 계좌로 입금을 해야 합니다

그러나 신탁원부에 단순한 관리만 신탁회사에 맡겼다면 현재 소유자와 임대차 계약을 해야 합니다

 

신탁이 된 부동산은

보통은 시행사가 분양을 해서 일반인들에게 분양권으로 계약하고 나중에 건물이 완공될 때 잔금처리를 하며 개인명의로 등기가 넘어가게 됩니다. 그러다가 미분양 물건이 있을 때 시행사 임의로 자금 손실 때문에 임대를 맞추는 경우가 있는데 이때 임대인은 시행사가 맞지만 새 행사에 돈을 빌려준 은행이 신탁사에 신탁을 맡겼을 때에는 신탁사가 건물 매매가 완료되기 전까지는 권리를 행사할 수가 있습니다

 

그래서 시행사는 임대를 맞추려면 신탁사의 동의를 받아야만 임대차 성립이 되는데 일반적으로 신탁사는 동의를 해주지 않습니다. 그래서 시행사가 임차인과 그냥 계약서를 작성하게 되는데 이 것은 불법행위에 해당됩니다

 

그래서 임대차 계약을 할 때에는 신탁이라는 단어가 들어가 있을 때는 되도록이면 계약을 안 하는 게 맞습니다

신경 쓸 일을 만들어 나중에 법적인 문제까지 해결을 하려면 골치가 아프니까요

 

신탁된 부동산의 임대차 계약에 관한 간단한 예를 들어 글을 작성해봤습니다

말로 하면 금방인데 글로 쓰려고 하니 좀 길어진 것 같습니다

 

다음 사례도 계속해서 글을 작성할까 합니다

오늘도 편안한 하루, 즐거운 하루가 되세요