상가 권리금계약 후 계약이 해제된 경우

상가 권리금계약

상가의 권리금 계약 후 임대차 계약이 이루어지지 않을 경우

상가를 기존 임차인이 다른 사람에게 권리금을 받고 임차권을 넘기려고 할 때 시설비에 대한 권리금 계약을 진행하게 되었는데 임대인과 임차인의 관계에 사정이 생겨 새로운 임차인과 새로 계약을 할 수가 없을 때 이 경우에는?

 

1. 임대차 계약이 무효가 된 경우 권리금 계약도 자동으로 무효

 

보통 상가는 권리금 계약을 임대차계약과 구분하여 별개의 계약으로 하고, 임대차 계약을 하는 것이 일반적인 일입니다

그런데 임대차계약이 무효화가 된다면 권리금 계약도 무효가 된다고 보면 될 것 같습니다

 

또 상가 임대차계약을 체결하면서 계약금을 포기함으로써 주된 계약인 임대차 계약을 무효로 돌리게 되면 권리금 계약은 그 부종성으로 인해 당연히 없었던 계약이 되어 기존의 권리금 계약을 이유로 지급했던 금원은 원칙적인 부당이득으로 반환 청구할 수 있습니다

 

그런데 이 같은 경우 권리금 계약 후에 임대차 계약을 진행할 수 없는 원인과 함께 누구의 귀책사유로 인한 것인지에 따라서 볍률 효과가 달라질 수도 있습니다

 

2. 권리금 계약 후 임차인간의 해제를 하는 경우

 

권리금 계약을 한 후에 임차인과 새임차인 간에 어떤 한 사람이 일방적으로 계약을 해제를 한 경우에는 이 권리금 계약도 계약에 해당되므로 당사자는 민법 565조 적용을 받아 위약금의 약정을 한 경우에는 계약금 몰수의 법리를 적용받게 될 것입니다

 

그래서 권리금 양도인은 받은 금액의 배액을 양수인은 이미 지불한 계약금을 반환받지 못하고 계약을 해제할 수 있는 것입니다

 

3. 권리금계약 후 임대인이 협조를 해주지 않아서 임대차 계약을 체결하지 못했을 경우

 

계약을 체결하기 전에 현 임차인과 권리금 계약은 주된 계약인 임대차 계약에 부수하여 종 된 계약인 권리금 계약을 선행으로 하는 것입니다

 

그래서 권리금 계약이 계약에서 정한 계약금을 포기하는 방법을 통해 무효 또는 해제가 된 것이 아니라 소유자인 임대인이 비협조적인 경우에 임대차 계약을 하지 못하여서 주계약인 임대차 계약이 권리금 계약 당사자간의 고의 또는 과실이 없이 무효 또는 해제가 되어서 부종성의 원칙에 따라 무효화된 것으로 이미 지급된 계약금은 반환받을 수 있고 몰수는 되지 않는다고 봐야 할 것입니다

 

이와 같은경우 권리금 계약은 거래계약 체결을 위한 공인중개사의 중개행위가 아니므로 현 임차인과의 권리금 계약 후 소유자인 임대인의 비협조로 인하여 임대차 계약을 이루지 못하였더라도 공인중개사의 과실, 고의는 없었으므로 책임을 물을 수 없다고 판단할 수 있습니다

 

결론 

부동산 계약 특히 상가의 경우에 기존 시설에 대한, 영업권에 대한 권리금을 임차인들끼리 체결을 하고자 했으나 본 계약인 임대차 계약이 임대인과 새 임차인이 체결이 안된 경우에는 본 계약이 이루어지지 않았고 부종성인 권리금 계약도 자동으로 이루어지지 않은 것으로 정리를 하면 될 것 같습니다

가끔 상가 중개는 이런 경우가 더러 있습니다

임대인이 비협조적일 경우가 있고 일부러 권리금을 못받게 훼방을 놓는 경우도 있습니다

기존 임차인은 정말 억울할 수 밖에 없는 입장인데 안타까운 심정입니다. 세상 일은 정말 알다가도 모를 일입니다

부당하게 당하는 선의의 피해자도 정말 많습니다. 제발 이러지 않았으면 좋겠습니다